TJ 78646, 30 juin 2026, RG 26/00159

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30 JUIN 2026

N° RG 26/00159 - N° Portalis DB22-W-B7K-TVD3
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] C/ [E] [I]

DEMANDERESSE

La SCI FAC PM DE LA [Adresse 1], société civile immobilière dont le siège social est [Adresse 2] sur la Commune de LES ESSARTS-LE-ROI (78690), immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 351 714 530, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 185

DEFENDEUR

Monsieur [E] [I], né en 1950 à [Localité 1] (MALI), demeurant [Adresse 3],
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, inscrite sous le numéro N-78646-2026-000657 et accordée par décision du bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2] en date du 22 Janvier 2026,
représenté par Me Alexandrine DUCLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 556

Débats tenus à l'audience du : 19 Mai 2026

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 19 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 avril 1992, la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] a donné à bail commercial à M. [E] [I] les locaux sis [Adresse 4].

Par acte de Commissaire de Justice en date du 16 janvier 2026, la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] a fait assigner en référé M. [E] [I] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 3 juin 2025,

- ordonner l’expusion du locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir,
- condamner le locataire à lui payer la somme provisionnelle de 44 665,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025 inclus,
- condamner le locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au double du montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 3 juin 2025 et jusqu' à la complète libération des locaux,
- condamner le locataire à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et sa demande d’expulsion, conclut au débouté des demandes de Monsieur [I],
et sollicite de voir :
- ordonner à [E] [I] de procéder, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :
• à la dépose du baraquement édifié sans autorisation,
• à l’enlèvement des véhicules et de tout objet encombrant présents sur les lieux,
- condamner Monsieur [E] [I], à titre provisionnel, au paiement à la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] d'une somme de 49 456,90 euros correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois d’avril 2026 inclus,
- condamner à titre provisionnel Monsieur [E] [I] à payer à la société SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] une indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien augmentée des charges, à compter du 3 juin 2025 et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner Monsieur [E] [I] au paiement à la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] de la somme de 2000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite de voir :
- dire de nul effet le commandement de payer du 2 mai 2025,
- dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1],
- subsidiairement, dire que l'arriéré locatif arrêté à novembre 2025 s'élève à 26 712,36 euros,
- condamner la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] à lui payer une somme provisionnelle de
10 000 euros en réparation de son trouble de jouissance,
- dire que cette somme provisionnelle se compensera avec sa dette locative,
- lui accorder les plus larges délais de paiement pour régler le solde restant dû,
- débouter la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] de sa demande d'expulsion sous astreinte et de sa demande d'indemnité d'occupation égale à deux fois le loyer,
- débouter la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens respectifs.

A l’audience du 19 mai 2026, la demanderesse actualise la dette locative à la somme de 50 415,10 euros arrêtée au mois de mai 2026 inclus.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 2 mai 2025 que le locataire a cessé de payer ses loyers.

Il n’est pas établi que le commandement de payer est irrégulier.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 2 mai 2025 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de dépose et d’enlèvement

Il n’est nullement justifié de l’existence du baraquement litigieux.

Quant à l’enlèvement des véhicules et de tout objet encombrant présents sur les lieux, il est statué ci-dessus.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner M. [E] [I] à payer à la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 3 juin 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu de condamner M. [E] [I] à payer à la SCI FAC PM DE LA [Adresse 1] la somme provisionnelle de 50 415,10 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de mai 2026 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1719 du même code dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 3° de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail.

En l’absence d’établissement d’un quelconque trouble de jouissance, avec l’évidence requise en référé, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce issu de la loi du 26 mai 2026, le locataire qui entend solliciter l’octroi d’un délai et la suspension des effets de la clause résolutoire durant ce délai devra remplir deux conditions :
- justifier de sa capacité à régler la dette locative pour laquelle il demande un délai (loyers, charges et accessoires), notamment par la production d’un compte d’exploitation prévisionnel ou d’une attestation d’expert-comptable ;
- la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, étant relevé qu’il ne ressort pas stricto sensu du texte que le locataire ait également réglé les charges courantes.

Cette disposition est d’ordre public. Les parties ne peuvent y déroger. La disposition est applicable aux baux en cours et aux procédures formées à compter de la promulgation de la loi.

Autrement dit, la loi du 26 mai 2028 n°2026-403 impose des conditions nouvelles pour qu'un locataire défaillant puisse obtenir du juge des délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire. Désormais, pour échapper à la résiliation du bail et à l'expulsion, le locataire devra justifier avoir repris le paiement des loyers courants avant la première audience devant le juge saisi. Cette condition vient s'ajouter à celle existant déjà et tenant à la démonstration de sa capacité à apurer sa dette.

En l’espèce, le défendeur ne présente aucune garantie sérieuse de solvabilité et ne justifie pas de la reprise du loyer courant.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de condamner le défendeur, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS