TJ 78646, 30 juin 2026, RG 25/00124

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP REFERES

ORDONNANCE DE REFERE
RENDUE LE 30 Juin 2026

N° RG 25/00124 - N° Portalis DB22-W-B7J-TL5H

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par la SCP MENARD WEILLER, avocat au barreau de Paris

DEFENDEURS :

M. [Y] [W]
[Adresse 2]
non comparant

Mme [A] [J]
[Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier lors des débats : Mme Charlotte MAUREY
Greffier lors du prononcé : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2026 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute de la présente ordonnance.

Copie exécutoire à : SCP MENARD-WEILLER
Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [J]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [Y] [W] et Mme [A] [J] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4] par contrat prenant effet au 28 juin 2024, moyennant un loyer mensuel de 507,99€ pour le logement et de 15,53€ pour l’annexe (parking).

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2872,36€ a été délivré à M. [Y] [W] et Mme [A] [J] le 30 décembre 2024.

Devant l'absence de régularisation, la SA IMMOBILIERE 3F, par acte du 11 septembre 2025, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 12 septembre 2025, a fait assigner M. [Y] [W] et Mme [A] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ; L’expulsion de M. [Y] [W] et Mme [A] [J] et de toute personne dans les lieux de leur fait ;La condamnation solidaire de M. [Y] [W] et Mme [A] [J] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% sans préjudice des charges ; subsidiairement que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer ;La condamnation solidaire de M. [Y] [W] et Mme [A] [J] à lui payer la somme de 7114,58€ au titre de provision sur l’arriéré locatif ;La condamnation de M. [Y] [W] et Mme [A] [J] à lui payer la somme de 350€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;La condamnation solidaire de M. [Y] [W] et Mme [A] [J] aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juin 2026.

La SA IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 6333,67€, échéance de mai 2026 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la défenderesse compte tenu de l’absence de paiement des loyers depuis deux mois.

Mme [A] [J] comparait en personne. Elle indique que M. [Y] [W] ne vit plus dans le logement. Elle y habite avec son frère, qui est parti temporairement à l’étranger, mais revient le 14 juin 2026. Elle perçoit le RSA, avec un enfant à charge, tandis que son frère perçoit un salaire de l’ordre de 2000€. Elle explique les récents impayés par le départ de son frère, précisant ne pas parvenir à régler le loyer sur internet. Elle sollicite son maintien dans les lieux et propose de verser 50 à 100€ en sus du loyer courant.

M. [Y] [W], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La CCAPEX des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 2 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9).

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, le bailleur a fait commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 2872,36€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [Y] [W] et Mme [A] [J] dans le délai de deux mois imparti à compter de la délivrance du commandement valant mise en demeure, délai qu’il convient d’appliquer en ce qu’il est plus favorable aux locataires.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er mars 2025 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que M. [Y] [W] et Mme [A] [J] restent devoir la somme de 6333,67€ à la date du 1er juin 2026, échéance de mai 2026 incluse.

Mme [A] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’elle reconnait d’ailleurs à l’audience. M. [Y] [W] ne comparait pas pour faire valoir une éventuelle contestation.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement, en application de la clause de solidarité stipulée au bail (article 13) et à défaut de congé délivré par M. [W], au paiement de la somme provisionnelle de 6333,67€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils seront en outre condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation, du 1er juin 2026, jusqu'à la libération des lieux. L'indemnité d'occupation, laquelle trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, est destinée à réparer le préjudice réel que subit le bailleur et est appréciée notamment en fonction de la valeur locative des lieux, des charges et du dommage résultant de la privation de la faculté pour le propriétaire de disposer de son bien. En l’espèce, le bailleur ne rapporte aucun élément pour étayer le préjudice réel subi au-delà de la perte des loyers, de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme correspondant aux loyers et charges actualisés.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Mme [A] [J] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à raison de 50€ à 100€ en sus du loyer courant.

Il convient de considérer, en application de l’article 1342-10 du code civil, que les versements faits par les défendeurs avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, dont les débiteurs avaient le plus d’intérêt à s’acquitter, et qu’ils ont ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, manifestant leur volonté de rester dans les lieux. En effet, les locataires avaient régulièrement repris le paiement intégral du loyer depuis novembre 2025, auquel étaient ajoutés des suppléments, et ce jusqu’à mars 2026. L’arrêt temporaire de paiement depuis cette date est expliquée par Mme [J] par l’absence temporaire de son frère, qui s’occupait de régler le loyer.

Par ailleurs, Mme [J] expose percevoir le RSA, avec un enfant à charge, tandis que son frère qui l’aide financièrement touche 2000€ par mois. Il convient dès lors de considérer qu’elle est en mesure de régler la dette locative, étant toutefois précisé que les suppléments mensuels ne pourront être inférieurs à 175€ eu égard à l’importance de l’arriéré locatif et au délai légal maximal de 36 mois pendant lequel les délais de paiement peuvent être octroyés aux locataires.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d'accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il sera rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [Y] [W] et Mme [A] [J], partie perdante au principal, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA IMMOBILIERE 3F l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [Y] [W] et Mme [A] [J] à lui verser une somme de 100€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS