TJ 28085, 29 juin 2026, RG 26/00072

N° RG 26/00072 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GZX7

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Ordonnance du 29 Juin 2026

Minute : GMC

N° RG 26/00072 - N° Portalis DBXV-W-B7K-GZX7

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S.A.R.L. DLT GROUPE
C/
S.E.L.A.S. [F] ET ASSOCIES REPRÉSENTÉE PAR MAÎTRE [C]
[F], S.A.R.L. [P] [Y]

MI :

Copie exécutoire délivrée
à
la SCP CARE PETITJEAN PERSON
la SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée
à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

29 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. DLT GROUPE, dont le siège social est sis 24 rue Garnier Pagès - 94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults - 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29, postulant et de Me Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSES :

S.E.L.A.S. [F] ET ASSOCIES REPRÉSENTÉE PAR MAÎTRE [C]
[F], dont le siège social est sis 1 rue Gabriel Péri - 28000 CHARTRES

non comparante

S.A.R.L. [P] [Y], dont le siège social est sis Z.A. VILLOISEAU, 16 allée des Alouettes - 28160 BROU

représentée par la SCP CARE PETITJEAN PERSON, demeurant 5 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET
Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 01 Juin 2026 et mise en délibéré au 29 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La Sarl Dlt Groupe est propriétaire d’un immeuble, composé des lots A01 et A02, situé dans la zone d’activité de Villoiseau, 16 allée des Alouettes à Brou (28160).

Par actes des 13 mai 2016 et 2 septembre 2017, la Sarl Dlt Groupe a respectivement consenti à la Sarl [P] [Y] un contrat de bail commercial portant sur le lot A02 et un contrat de bail commercial portant sur le lot A01.

Par ordonnance de référé du 5 septembre 2022, faute de règlement des loyers, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a constaté l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux et ordonné l’expulsion de la Sarl [P] [Y].

Par acte sous seing privé du 31 mai 2025, la Sarl Dlt Groupe a une nouvelle fois consenti à la Sarl [P] [Y] un contrat de bail commercial portant uniquement sur le lot A01 dudit immeuble, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juin 2025, pour l’exercice de son activité de centre de remise en forme (fitness, stretching, step, cardio, musculation, sauna, hammam, diététique, esthétique, massage), moyennant un loyer annuel de 26 275 euros en principal, payable mensuellement et d’avance, TVA en sus, avec indexation annuelle automatique en fonction de l’indice ILAT publié par l’Insee, outre les charges et la taxe foncière.

Compte tenu de la configuration des lieux, l’article 10.2 du contrat de bail stipulait l’existence d’un droit de passage entre les lots A01 et A02.

Par jugement du tribunal de commerce de Chartres du 4 décembre 2025, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à l’encontre de la Sarl [P] [Y] et Me [C] [F] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Par lettre recommandée du 29 décembre 2025, la Sarl Dlt Groupe, au motif que la Sarl [P] [Y] occupait également le lot A02, a mis cette dernière en demeure d’évacuer les surfaces du lot 102 de tout matériel et de les libérer. Une copie de ce courrier a été adressée à Me [F].

Le 5 janvier 2026, la Sarl Dlt Groupe a fait dresser un procès-verbal de constat par un commissaire de justice.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice des 25 et 26 février 2026, la Sarl Dlt Groupe a fait assigner la Sarl [P] [Y] et la Selas [F] et Associés, représentée par Me [C] [F] ès-qualité de mandataire judiciaire de la Sarl [P] [Y], devant la présidente du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :
-Constater l’occupation sans droit ni titre par la Sarl [P] [Y] du lot A02 dans l’immeuble 16 allée des Alouettes, zone d’activité de Villoiseau, à 28160 Brou,
-En conséquence :
-Condamner la Sarl [P] [Y] à libérer le lot A02 de l’immeuble 16 allée des Alouettes, zone d’activité de Villoiseau à 28160 Brou, dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
-Passé ce délai, ordonner l’expulsion de la Sarl [P] [Y] et de tous occupants de son chef du lot A02 de l’immeuble 16 allée des Alouettes, zone d’activité de Villoiseau, à 28160 Brou, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
-Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
-Condamner la Sarl [P] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1 500 euros pour l’occupation sans droit ni titre du lot A02, à compter du 29 décembre 2025 et jusqu’à complète libération dudit lot,
-Condamner la Sarl [P] [Y] à rétablir la cloison séparative des lots A01 et A02 qu’elle a démolie, à son emplacement initial, dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
-Se réserver la liquidation des astreintes,
-A défaut, condamner la Sarl [P] [Y] à régler à la Sarl Dlt Groupe la somme de 3 200 euros, soit 3 840 euros TTC, au titre du coût des travaux de rétablissement de ladite cloison,
-Condamner la Sarl [P] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile
-La condamner en tous les dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 5 janvier 2026.

A l’audience du 1er juin 2026, la Sarl Dlt Groupe, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle sollicite, en outre, la condamnation de la Sarl [P] [Y] au paiement de la somme de 3 703,11 euros au titre du loyer du mois de mai 2026 et de l’apurement des charges de l’exercice 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir. Enfin, elle conclut au débouté de la Sarl [P] [Y] de l’intégralité de ses demandes.

La Sarl [P] [Y], représentée, sollicite du juge des référés de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Sarl Dlt Groupe. A titre reconventionnel, elle demande que soit ordonnée la réalisation par la Sarl [P] [Y] de travaux de réfection de la toiture du lot A01, dans un délai de trois mois, sous astreinte, passé ce délai, de 100 euros par jour de retard, et que soit ordonnée la suspension du paiement des loyers jusqu’à la complète réalisation des travaux d’étanchéité et de remise en état des locaux loués. Enfin, elle sollicite la condamnation de la Sarl Dlt Groupe à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La Selas [F] et Associés, régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si un des défendeurs « ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de libération des lieux

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».
L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

La société demanderesse justifie, par la production du contrat de bail commercial du 31 mai 2025, être liée par un bail commercial avec la Sarl [P] [Y], concernant un local commercial portant uniquement sur le lot A01 au sein de l’ensemble immobilier situé dans la zone d’activité de Villoiseau, 16 allée des Alouettes à Brou (28160).

Ledit bail liant les parties stipule en son article 10.2 « Droit de passage » que « compte-tenu de la configuration actuelle des locaux, le bailleur ainsi que toute personne qu’il lui plaira de désigner, disposera d’un droit de passage permanent par le lot A.01 pour accéder au lot A.02. A cet effet, le preneur s’engage d’ores et déjà à lui fournir à tout moment sur simple demande verbale, les moyens d’accès au lot A.01 aux heures et jours ouvrables. Cependant, il est convenu qu’à partir de la date de prise d’effet d’un bail pour tout ou partie du lot A.02, le bailleur fera installer à ses entiers frais une entrée directe permettant d’accéder au lot A.02 sans passer par le lot A.01 ».

Au soutien de sa demande, la Sarl Dlt Groupe fait valoir que la Sarl [P] [Y], uniquement locataire du lot A01, occupe également le lot A02, dont l’exploitation n’est pas contractuellement prévue par le contrat de bail. Considérant que cette occupation est dépourvue de tout titre, la Sarl Dlt Groupe sollicite, en conséquence, qu’il soit ordonné à la Sarl [P] [Y] de libérer le lot A02.

La société demanderesse justifie, en ce sens, par la production du procès-verbal de constat du 5 janvier 2026, de l’apposition d’un panneau portant la mention « [P] Fitness » sur la façade extérieure du bâtiment A02 ainsi que l’apposition d’un panneau sur lequel est indiqué « salle de cours collectifs » au-dessus de l’entrée permettant l’accès au lot n°A02. Au sein même du lot A02, le commissaire de justice a constaté que le premier bureau à gauche « propose une activité d’électrostimulation », que le bureau en face est fermé et en cours de travaux, qu’un bureau contient un distributeur de boissons, des chaises et une table basse ; que le bureau au fond à droite contient des matériels de salle de sport et, enfin, que dans le bureau à droite, il a observé qu’un cours de gymnastique collectif était suivi sur place par plusieurs personnes sous les directives d’un animateur.

Si la Sarl [P] [Y], pour faire obstacle à la demande de libération des lieux, soutient que les matériels présents au sein du lot A02 ne sont que des restes de l’occupation antérieure de la totalité de l’immeuble par la Sarl Dlt Groupe, force est néanmoins de constater qu’elle n’en rapporte pas la preuve. En outre, les constatations du commissaire de justice précédemment citées permettent d’établir, avec l’évidence requise en matière de référé, que le lot A02 est effectivement exploité par la Sarl [P] [Y] sans l’autorisation du bailleur et sans titre l’y habilitant, caractérisant une occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui.

Dès lors, la Sarl Dlt Groupe justifie de l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il convient d’ordonner la libération des lieux par la Sarl [P] [Y] et de tous occupants, dans le mois de la signification de la présente décision, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique étant possible. Il pourra, s'il y a lieu, être procédé à l'ouverture des portes avec l’assistance d'un serrurier.

Le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’appliquant de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge des référés de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Par ailleurs, il résulte de l'article 1240 du code civil qu'une indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Il est constant que celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

L'indemnité d’occupation doit être fixée mensuellement de manière à s'ajuster sur la date de libération des lieux par le preneur.

Il n’est pas contestable, en l’espèce, que la Sarl [P] [Y] occupe et exploite le lot A02 sans l’autorisation du bailleur et sans qu’un titre ne l’y autorise.

Si la société demanderesse sollicite un montant mensuel de 1 500 euros, sans fournir ni explication ni justification au soutien du quantum de cette prétention, il ressort néanmoins de la superficie du lot A02, telle qu’elle résulte du plan annexé à l’acte sous seing privé du 31 mai 2025 relatif à l’implantation des locaux, ainsi que du montant du loyer du lot A01, que cette somme apparaît adaptée à la valeur de l’occupation litigieuse.

Par conséquent, la Sarl [P] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 1 500 euros à compter du 29 décembre 2025 – date de la mise en demeure d’évacuer le lot 102 – et jusqu’à complète libération dudit lot.

Sur la demande de rétablissement de la cloison séparative des lots A01 et A02

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

La Sarl Dlt Groupe soutient que la cloison séparant le lot A01 et le lot A02, située sur le lot A01 au droit du local électrique, a été déposée par la Sarl [P] [Y] sans aucune autorisation. Elle sollicite, en conséquence, la condamnation de la Sarl [P] [Y] à procéder au rétablissement de cette cloison sous astreinte.

Au soutien de sa demande, la société demanderesse fait valoir que l’enlèvement de la cloison par la Sarl [P] [Y] est établi dès lors que celle-ci figure sur le plan annexé au bail conclu entre les parties le 31 mai 2025 et que procès-verbal de constat du 5 janvier 2026 révèle, sur le photographie n°12, des traces de la cloison déposée.

Toutefois, ces seuls éléments ne permettent pas de démontrer que cette cloison a effectivement été déposée par le locataire. En effet, la Sarl Dlt Groupe ne produit aucune photographie des locaux antérieure à la prise d’effet du bail en 2025 ou à l’entrée dans les lieux du preneur, de sorte qu’il n’est pas établi que la cloison litigieuse existait encore à cette date ou que la Sarl [P] [Y] a procédé à son enlèvement sans autorisation.

En l'état de ces différents éléments et en l'absence de tout élément de preuve permettant d'affirmer que la cloison séparant le lot A01 et le lot A02 a été déposée par la Sarl [P] [Y], le caractère manifestement illicite du trouble allégué par la Sarl Dlt Groupe n'est pas établi.

Par conséquent, il n’y a lieu à référé sur cette demande et sur la demande subséquente de condamnation de la Sarl [P] au paiement du coût des travaux de rétablissement de ladite cloison.

Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au jour de l’audience, il résulte du solde du compte débiteur de la Sarl [P] [Y], produit aux débats par la Sarl Dlt Groupe, que le preneur est redevable de la somme non contestable de 3 703,11 euros TTC au titre du loyer de mai 2026 et de l’apurement des charges de l’exercice 2025, et ce, malgré l’envoi de deux mises en demeure par courriers recommandés des 20 et 21 mai 2026.

La Sarl [P] [Y] sera donc condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du même civil prévoit que le « bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
En application de l’article 1728 dudit code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il résulte des dispositions précitées, que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ou que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

La Sarl [P] [Y] sollicite la condamnation de la Sarl Dlt Groupe à réaliser des travaux de réfection de la toiture du lot A01 sous astreinte et demande, dans l’attente, la suspension du paiement des loyers. Elle soutient que le bailleur a fait réaliser, le 23 mai 2026, des travaux d’étanchéité sur la toiture des locaux loués sans l’en avoir préalablement informée et que, depuis cette intervention, d’importantes infiltrations sont apparues dans les locaux.

La Sarl [P] [Y] produit, au soutien de ses prétentions, un procès-verbal de commissaire de justice du 27 mai 2026 constatant la présence de tâches d’infiltration, de coulures, de cloques sur les plafonds et les murs du local ainsi que la présence de plinthes décollées et de sols gondolés.

La société Sarl Dlt Groupe justifie, par la production d’un devis du 18 novembre 2025 établi par la société Spdf, de la facture de location d’une nacelle en date du 20 mai 2026 ainsi que des échanges de courriels intervenus entre les parties, que les travaux litigieux avaient été programmés plusieurs mois auparavant – ces derniers ne pouvant être réalisés qu’au cours d’une période de conditions météorologiques favorables.

Elle démontre, en outre, au moyen d’un courriel du 23 mai 2026, que ces travaux n’ont été interrompus qu’à la demande expresse du locataire.

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats, que le bailleur a entrepris les travaux nécessaires à la réfection de l’étanchéité de la toiture et que leur interruption ne résulte que de l’initiative du preneur.

Dans ces conditions, la Sarl [P] [Y] ne peut utilement reprocher au bailleur l’absence d’achèvement des travaux alors qu’il est établi que leur poursuite a été empêchée à sa demande.

Dès lors, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’apparaît pas caractérisée au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Il n’y a, par conséquent, pas lieu à référé sur la demande tendant à voir ordonner l’exécution des travaux sous astreinte.
Par ailleurs, la Sarl [P] [Y] ne démontre ni que les locaux seraient devenus impropres à leur destination contractuelle, ni qu’elle se trouverait dans l’impossibilité absolue d’en faire usage. Sa demande de suspension du paiement des loyers sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires

La Sarl [P] [Y], qui succombe, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du procès verbal de constat, acte non tarifé, qui doit rester à la charge de la requérante.

Elle sera en outre condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la Sarl Dlt Groupe la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS