TJ 28085, 29 juin 2026, RG 26/00105

N° RG 26/00105 - N° Portalis DBXV-W-B7K-G2HW

---

Ordonnance du 29 Juin 2026

Minute : GMC

N° RG 26/00105 - N° Portalis DBXV-W-B7K-G2HW

---

S.N.C. SNC LA FONCIERE DE LUCE
C/
[O] [U]

MI :

Copie exécutoire délivrée
à
la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN
la SCP ODEXI AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée
à
la

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

29 Juin 2026

DEMANDERESSE :

SNC LA FONCIERE DE LUCE, dont le siège social est sis 2 Cours de l’Intendance - 33000 BORDEAUX

représentée par la SCP ODEXI AVOCATS, demeurant 1 Rue des Gaults - 28100 DREUX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 29, postulant et de Me Beaudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [U], demeurant 27 rue Courville à - 28190 SAINT-LUPERCE

représenté par la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET
Greffier : Sindy UBERTINO-ROSSO

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 01 Juin 2026 et mise en délibéré au 29 Juin 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er juillet 2023, la SNC La Fonciere De Luce a donné à bail commercial à M. [O] [U] des locaux sis 59 rue du Maréchal Leclerc à Lucé (28110) formant le lot 157B, pour activité autorisée « restaurant rapide sans fabrication, commerce de sandwich et pizza non sédentaire (ambulant), soudure fraisage à domicile », pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2023 et moyennant un loyer mensuel hors taxes en principal de 1 350 euros hors taxe payable d’avance trimestriellement.

Par avenant du 1er juillet 2023, les parties ont convenu d’une remise de loyers du 1er juillet au 31 décembre 2023.

Par jugement du 20 décembre 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire envers la SNC La Fonciere De Luce. Par jugement du 30 avril 2025, un plan de redressement d’une durée de quatre ans a été arrêté.

Le 24 mars 2025, au motif que le preneur se révélait défaillant dans le paiement des loyers et des charges, la SNC La Fonciere De Luce a fait signifier à M. [U], par acte extra-judiciaire, un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, portant sur la somme au principal de 28 641,57 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mars 2025.

Par lettre recommandée du 5 novembre 2025, la société bailleresse ayant appris que le preneur avait quitté les lieux, a fait convoquer M. [U] à un état des lieux de sortie par un commissaire de justice.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 13 novembre 2025 avec remise des clés par le preneur. Un procès-verbal de constat a été réalisé le jour même.

La dette locative de M. [U] n’a pas été soldée.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 23 mars 2026, la SNC La Fonciere de Luce a fait assigner M. [U] devant la présidente du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, aux fins de :
-Condamner M. [U] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 43 249,10 euros représentant les loyers et charges impayés au 22 janvier 2026 et 239 euros représentant le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2025 ainsi que 370,54 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat du 13 novembre 2025, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal,
-Condamner M. [U] à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.

A l’audience du 1er juin 2026, la SNC La Fonciere de Luce, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes et conclut au débouté de M. [U] de l’ensemble de ses demandes.

M. [U], représenté, conclut au débouté de la SNC La Fonciere de Luce de l’ensemble de ses demandes. Il sollicite la condamnation de la SNC La Fonciere de Luce à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge des référés de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n'apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l'article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est constant que le bail commercial, objet du litige, a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2023, entre la SNC La Fonciere De Luce, société bailleresse, et M. [U], agissant en qualité d’entrepreneur individuel, lequel est ainsi le titulaire contractuel du bail.

Le bail prévoit, en son article 11 « Cession », que le preneur devra occuper personnellement les lieux et qu’il « ne pourra céder, en aucune manière et sous quelque forme que ce soit, ses droits au présent bail ».

M. [U] justifie, par la production d’un extrait de publication au BODACC des 11 et 12 septembre 2023, que son entreprise individuelle a été radiée le 1er juillet 2023. Il soutient qu’à la suite de cette radiation, il aurait poursuivi l’exploitation des locaux loués par le biais de sa nouvelle société, la Sarl MP2G, ce dont la bailleresse aurait eu connaissance, de sorte qu’il ne pourrait être personnellement tenu au paiement des sommes réclamées.

Toutefois, la radiation de l’activité d’entrepreneur individuel est sans incidence sur les obligations contractuelles antérieurement souscrites par M. [U].

En outre, M. [U] ne produit aucun acte de cession du bail, aucun avenant, ni aucun document établissant l’accord exprès de la société bailleresse à une substitution de locataire et ce, alors même que le bail stipule qu’une telle modification est soumise à son autorisation.

La seule production d’un virement bancaire émis par la Sarl MP2G au profit de la bailleresse au mois de janvier 2024 ne saurait caractériser, à elle seule, un quelconque transfert du bail de M. [U] à la Sarl MP2G, dès lors qu’un tiers peut valablement procéder au règlement de la dette d’autrui.

Dans ces conditions, les allégations de M. [U] relatives à une prétendue reprise du bail par la Sarl MP2G ne sont corroborées par aucun élément probant permettant de caractériser une contestation sérieuse quant à sa qualité de débiteur des loyers et indemnités réclamés.

En conséquence, seul M. [U] est tenu par le bail versé aux débats.

M. [U] conteste également le quantum des sommes réclamées. Il soutient que la SNC La Fonciere De Luce ne rapporte pas la preuve de l’arriéré locatif, et plus particulièrement des sommes réclamées au titre de la régularisation des charges qu’il estime incluses dans le loyer mensuel de 1 350 euros HT.

Il convient toutefois de relever que la bailleresse produit aux débats un décompte annuel, en date du 22 janvier 2026, retraçant la situation comptable de M. [U] depuis 1er juillet 2023, date de la prise d’effet du bail.

Par ailleurs, il ressort des stipulations contractuelles que, si l’article 4a du bail prévoit un loyer mensuel de 1 350 euros HT payable trimestriellement, l’article 4b prévoit expressément que le preneur est tenu, en sus du loyer, de rembourser à la société bailleresse, par trimestre, « sa quote-part de tous impôts, taxes sur les bureaux, prestations, charges et accessoires afférents à l’immeuble, présents et futurs, et même ceux généralement supportés par le bailleur ».

Dès lors, M. [U] échoue à démontrer l’existence d’une contestation sérieuse sur le quantum des sommes réclamées par la bailleresse.

La créance invoquée par la bailleresse apparaît, en son principe et en son quantum, non sérieusement contestable.

Enfin, M. [U] soulève une contestation sérieuse tirée de l’exception d’inexécution, soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des locaux loués. Il fait valoir que celle-ci n’aurait pas procédé aux travaux nécessaires sur la toiture, entraînant des infiltrations affectant les lieux.

Il produit, au soutien de ses prétentions, un procès-verbal de commissaire de justice des 4 juin, 14 juin, 21 juillet, 22 juillet et 20 août 2025 constatant la présence de flaques d’eau au sol au niveau de la porte d’entrée, dans l’atelier et dans le hangar ainsi que des infiltrations d’eau sur le plafond de l’atelier et la toiture du hangar.

En réponse, la SNC La Fonciere de Luce fait valoir que le preneur ne justifie pas d’une privation totale de jouissance des locaux, en ce qu’il a continué de les occuper jusqu’au 31 octobre 2025, date à laquelle il a décidé unilatéralement de quitter les locaux. En outre, la bailleresse soulève que même à supposer les désordres potentiellement avérés, l’exception d’inexécution ne peut conduire à une suspension totale et durable de l’intégralité des loyers que si le local est impropre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En effet, il résulte des articles 1719 et 1219 du code civil précités, que le locataire demeure tenu au paiement des loyers et des charges aux échéances convenues, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ou que le locataire se soit trouvé dans l'impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

Or, il apparaît que les désordres constatés par le commissaire de justice au sein des locaux loués ne permettent pas de démontrer que ceux-ci étaient devenus impropres à leur destination contractuelle ou qu’ils auraient placé M. [U] dans l'impossibilité absolue de les utiliser. Par ailleurs, M. [U] ne justifie pas avoir été empêché d’exploiter les lieux loués. Il ne verse aux débats aucun élément de nature à établir qu’il aurait porté ces désordres à la connaissance du bailleur avant la délivrance du commandement de payer du 24 mars 2025.

Dans ces conditions, les désordres allégués ne sauraient légitimer l'absence de tout paiement depuis 2023, l'obligation du preneur de régler les loyers n’étant pas sérieusement contestable.

Par conséquent, la contestation tirée de l’exception d’inexécution ne présente pas un caractère sérieux.

M. [U] est ainsi tenu au paiement, auprès de la SNC La Fonciere de Luce, des loyers et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2026 conformément au décompte produit par la bailleresse. Il convient néanmoins d’écarter du montant réclamé par la bailleresse le coût du commandement de payer (252 euros) qu’elle inclut dans son décompte du 22 janvier 2026. Le coût du commandement de payer sera compris dans les dépens.

M. [U] sera ainsi condamné à verser à la SNC La Fonciere de Luce, à titre provisionnel, la somme de 42 997,10 euros (43 249,10 - 252) au titre des loyers et charges impayés au 22 janvier 2026, laquelle sera augmentée des intérêts au taux légal.

Il sera également condamné à lui payer la somme de 370,54 euros correspondant au coût du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 13 novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

M. [U], qui succombe, sera condamné, aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré le 24 mars 2025.

Il sera en outre condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SNC La Fonciere de Luce la somme de 1 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS