TJ 74281, 30 juin 2026, RG 25/01762

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01762 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGKU
AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [T] [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026, décision mise en délibéré au 30 juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [X], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDERESSE

Mme [T] [W]
née le 08 Juin 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrat signé le 8 novembre 2021, donné à bail à Madame [T] [W] un logement n°5 dans le bâtiment 6, entrée 16 de l’ensemble immobilier [Localité 2] 1, situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 299,50 euros, hors charges.

Par acte de Commissaire de Justice du 6 août 2025, remis à étude, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [T] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 21 avril 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;
- concilier les parties si faire se peut ;
A défaut :
- constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;
A défaut :
- prononcer la résiliation du bail entre les parties ;
- prononcer que Madame [T] [W] est devenue occupante sans droit ni titre ; 
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [T] [W] et de tout occupant de son chef du logement n°5 dans le bâtiment 6, entrée 16 de l’ensemble immobilier [Localité 2] 1, situé [Adresse 3] à [Localité 3], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- condamner Madame [T] [W] au paiement de la somme de 4 464 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;
- condamner Madame [T] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de juillet 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;
- condamner Madame [T] [W] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [T] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 12 mars 2026 indiquant que Madame [T] [W] est suivie depuis plusieurs années par le service social de secteur et l’aide sociale à l’enfance, qu’elle vit seule dans son logement, ses deux enfants résidant chez leur père en région parisienne ; qu’elle bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ; qu’elle souffre de difficultés de santé importantes et est suivie par les Hôpitaux du Léman. Le rapport relève également que la locataire s’est désinvestie sur le plan administratif et qu’elle se trouve dans une situation de grande précarité financière ; qu’elle peut se mettre en danger avec des risques d’errance et d’agressions ; qu’elle se remobilise toutefois depuis le début de l’année et adhère à l’accompagnement proposé par le Pôle. Le rapport indique qu’une mesure d'accompagnement social personnalisé (MASP 2) a été mise en place avec son accord. Il souligne que la reprise d’un emploi n’est pas envisageable à ce stade et que le maintien dans le logement est indispensable pour éviter toute marginalisation. Il précise enfin que la reprise du paiement du loyer devrait être assuré par le professionnel chargé de la MASP.

Lors de l’audience du 21 avril 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions, indiquant que la situation familiale de la locataire était peu claire, que des tiers qui occupaient le logement l’avaient quitté, que les aides au logement ont été suspendues depuis janvier 2025. Il a déposé un décompte arrêté à la date de l’audience actualisant la dette à la somme de 9 060,41 euros.

Madame [T] [W], présente à l’audience, a confirmé la mise en place d’une mesure de MASP 2 ainsi que l’occupation de son logement par des tiers à la suite d’un court séjour hors du domicile, indiquant avoir déposé plainte. Elle a déclaré qu’elle souhaitait se maintenir dans les lieux afin de pouvoir accueillir ses enfants. Elle précise être suivie médicalement pour une addiction, percevoir le RSA à hauteur de 485 euros, et devoir faire face à d’autres dettes, un dossier étant en cours auprès de la Banque de France.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 8 novembre 2021. La clause résolutoire insérée au contrat (article 21.3) prévoit qu’en cas de non-paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 30 avril 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2 572,79 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 1er juillet 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [T] [W] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

L’obligation, pour Madame [T] [W] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2026 comprise, arrêtée au 20 avril 2026, s’élève à la somme de 9 029,03 euros, après déduction des frais de rejets de prélèvements automatiques (1,98 euros facturés à douze reprises, soit 23,76 euros) et des frais de mise en demeure (7,62 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 9 060,41 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [T] [W] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement.

Par ailleurs, faute pour Madame [T] [W] de justifier de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, condition exigée par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délais de paiement, ceux-ci ne peuvent être accordés, malgré sa volonté exprimée à l’audience de se maintenir dans les lieux.

Madame [T] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS