TJ 74281, 30 juin 2026, RG 25/01818

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01818 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGNE
AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [Z] [R], [X] [W]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026, décision mise en délibéré au 30 juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [C], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDEURS

M. [Z] [R]
né le 04 Février 1985 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
non comparant

Mme [X] [W]
née le 03 Août 1981 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
non comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrats signés le 31 janvier 2022, donné à bail à Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] un logement n°5 et un garage n°11 au sein de l’entrée 3 du groupe immobilier LE CARRE D’ELISE, situés13 et [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 602,14 euros, outre des provisions pour charges de 204,85 euros par mois, pour le logement, et un loyer mensuel de 55,59 euros, outre des provisions pour charges de 1,30 euros par mois, pour le garage.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 8 août 2025, tous deux remis à étude, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 21 avril 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;
- concilier les parties si faire se peut ;
A défaut :
- constater que la résiliation des baux est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application des dites clauses résolutoires insérées dans les contrats de location ;
A défaut :
- prononcer la résiliation des baux entre les parties ;
- dire que Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] sont devenus occupants sans droit ni titre ; 
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] et de tout occupant de leur chef du logement n°5 et du garage n°11 au sein de l’entrée 3 du groupe immobilier LE CARRE D’ELISE, situé [Adresse 3] à [Localité 3], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date ils pourront être expulsés par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] au paiement de la somme de 7 824,62 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;
- condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de juillet 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;
- condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 27 mars 2026 indiquant que Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] ne s’étaient pas présentés au rendez-vous proposé.

Lors de l’audience du 21 avril 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions, indiquant que les locataires n’avaient pas réglé le loyer depuis le mois de décembre 2024 et qu’il n’était pas parvenu à entrer en contact avec eux. Il a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative à la date de l’audience à la somme de 17 708,13 euros.

Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] n’étaient ni présents ni représentés.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat portant sur le garage signé le 31 janvier 2022 constitue un accessoire du contrat portant sur le logement conclu le même jour, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 31 janvier 2022. La clause résolutoire insérée au contrat (article 13) prévoit qu'à défaut de paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 30 avril 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 4 585,03 euros, échéances du loyer du garage comprises, visant les clauses résolutoires des contrats et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 1er juillet 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers de l’appartement et du stationnement le cas échéant indexés et aux charges qui auraient dû être payés si les contrats de location étaient restés en vigueur.

L’obligation, pour Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] et tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2026 comprise, arrêtée au 20 avril 2026, s’élève à la somme de 17 708,13 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.

Monsieur [Z] [R] et Madame [X] [W], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS