TJ 74281, 30 juin 2026, RG 25/01760

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01760 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGKS
AFFAIRE : OPH LEMAN HABITAT / [E] [D]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026, décision mise en délibéré au 30 juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OPH LEMAN HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [B], employée au sein de LEMAN HABITAT en qualité de responsable du pôle social et contentieux

DEFENDERESSE

Mme [E] [D]
née le 23 Mai 1991 à [Localité 1] (MAROC) (20220), demeurant [Adresse 2]
non comparante

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a, par contrats signés le 11 septembre 2024 et le 7 octobre 2024, donné à bail à Madame [E] [D] un logement n°2 comprenant un espace extérieur et un garage n°22 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 465,39 euros pour le logement et l’espace extérieur, outre des provisions pour charges de 52 euros par mois et un loyer mensuel de 59,22 euros pour le garage, outre des provisions pour charges de 2 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 5 août 2025, remis à étude, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT a fait assigner Madame [E] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 21 avril 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- dire et juger recevable l’action de l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT ;
- concilier les parties si faire se peut ;
A défaut :
- constater que la résiliation du bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;
A défaut :
- prononcer la résiliation du bail entre les parties ;
- constater que Madame [E] [D] est devenue occupante sans droit ni titre ; 
- ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [E] [D] et de tout occupant de son chef du logement n°2 comprenant un espace extérieur et du garage n°22 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 2], dès la signification de la présente décision, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification, passée cette date elle pourra être expulsée par tout moyen de droit avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- condamner Madame [E] [D] au paiement de la somme de 1 320,07 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2025 suivant décompte annexé au présent acte ;
- condamner Madame [E] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de juillet 2025 et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;
- condamner Madame [E] [D] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la Préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [E] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 600 euros ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de procédure civile.

Le rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 3 avril 2026 indiquant que Madame [E] [D] vit seule dans le logement et est en recherche d’emploi. Elle indique percevoir l’allocation de retour à l’emploi, le revenu de solidarité active et des allocations logement, soit des ressources mensuelles qu’elle estime à 1 645 euros. Elle supporterait des charges à hauteur de 830 euros, lui laissant un reste à vivre d’environ 830 euros. Elle déclare que la dette locative s’est constituée durant une période sans activité ni ressources du 1er août au 10 décembre 2025, avant d’être employée à LA POSTE du 10 décembre 2025 au 10 janvier 2026. Elle précise qu’elle a repris le paiement du loyer depuis le début du mois de septembre 2025. Le rapport indique qu’un dossier a été instruit auprès du Fonds de solidarité pour le logement afin de solliciter une aide destinée à apurer la dette locative.

Lors de l’audience du 21 avril 2026, l’office public de l’habitat LEMAN HABITAT, représenté, a réitéré ses prétentions. Il a indiqué qu’un plan d’apurement de la dette locative avait été convenu avec la locataire mais qu’il n’avait pas été respecté. Il indique toutefois ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement à la condition que la locataire restitue le garage.

Madame [E] [D], présente, a confirmé qu’un dossier avait été déposé auprès du Fonds de solidarité pour le logement. Elle a déclaré qu’elle souhaitait se maintenir dans les lieux, qu’elle ne travaillait pas mais percevait le chômage à hauteur de 633 euros, qu’elle avait besoin du garage car elle a une voiture. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat de location portant sur le garage signé le 7 octobre 2024 constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 11 septembre 2024, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l'espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 11 septembre 2024. La clause résolutoire du contrat (article 13) prévoit qu’en cas de non-paiement à leur échéance du loyer, des charges ou autres accessoires dûment justifiés, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Ce délai, accepté par les parties, demeure applicable, car elle constitue la loi entre elles, nonobstant la possibilité de le réduire, conformément à la loi du 27 juillet 2023 n° 2023-668 laquelle n’interdit pas de convenir que la clause résolutoire produira ses effets plus de six semaines après la délivrance d’un commandement de payer laissé infructueux.

Un commandement de payer la somme de 1 127,49 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail a été signifié à la locataire le 2 mai 2025 mentionnant, à deux reprises, qu’elle dispose d’un délai de six semaines pour apurer l’arriéré locatif et reprenant l’intégralité des clauses résolutoires du logement et du garage.

En dépit de la mention du délai de six semaines introduit par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, il n’y a pas lieu de relever la nullité du commandement de payer compte tenu des incertitudes sur la prise d’effet de ses dispositions lors de la délivrance du commandement dès lors que la clause résolutoire du contrat est plus favorable au locataire. Par ailleurs, il s’avère que la locataire n’a pas acquitté la cause du commandement de payer pendant le délai de six semaines, ni non plus dans les deux semaines suivantes. Les montants versés de 384 euros au mois de mai et 392,30 euros au mois de juin ne suffisent pas à couvrir la somme réclamée dans le commandement.

Il est enfin justifié que le commandement de payer comporte les autres éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et que l’assignation au représentant de l’Etat dans le département a été dénoncée six semaines au moins avant l’audience.
Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats de bail est acquise de plein droit au 3 juillet 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2026 comprise, arrêtée au 20 avril 2026, s’élève à la somme de 1 265,21 euros, après déduction des frais de mise en demeure (7,62 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 1 272,83 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [E] [D] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.  

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [E] [D] sollicite l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros par mois. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de tels délais si la locataire restitue le garage.

Il ressort du décompte actualisé au 20 avril 2026 que Madame [E] [D] a repris le paiement intégral du loyer à compter de mai 2025, à l’exception des mois d’octobre et de décembre 2025, durant lesquels les sommes versées étaient légèrement inférieures au loyer dû. Un plan d’apurement avait été conclu le 15 mai 2025 avec le bailleur, prévoyant un versement mensuel de 100 euros pendant seize mois, mais il n’a pas été respecté. Le diagnostic social et financier indique toutefois que cette période correspondait à une absence totale de ressources ne permettant pas à Madame [E] [D] d’honorer les échéances.

Aujourd’hui, bien que toujours sans emploi, Madame [D] perçoit une allocation de retour à l’emploi et s’acquitte régulièrement du loyer du logement. Le bailleur ayant donné son accord à des délais de paiement d’un montant réduit, l’octroi de tels délais apparaît justifié afin de permettre son maintien dans le logement. En revanche, compte tenu de sa situation financière encore fragile, la clause résolutoire relative au garage produira ses effets, le loyer ainsi économisé pourra être consacré à l’apurement de la dette locative.

Par conséquent, il sera octroyé à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 50 euros. Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail d’habitation seront par conséquent suspendus, tandis que ceux attachés à la clause résolutoire du contrat de location du garage seront maintenus.

Dans l’hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés et où la clause résolutoire rattachée au bail du logement reprendrait ses effets, il y aura également lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si le bail de logement était resté en vigueur. L’obligation, pour Madame [E] [D] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.

Madame [E] [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS