TJ 74281, 30 juin 2026, RG 25/01747

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01747 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGJK
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE / [I] [F], [S] [K] [B]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 21 Avril 2026, décision mise en délibéré au 30 juin 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Mme [I] [F], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]
comparante

M. [S] [K] [B], demeurant [Adresse 4]
comparant

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

L’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrats signés le 4 décembre 2009, donné à bail à Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] un appartement n°59510003 et un garage n°5951600306 au sein du bâtiment 1 de l’ensemble immobilier [Adresse 5], situé [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 461,27 euros, outre des provisions pour charges de 198,65 euros par mois pour le logement, et un loyer mensuel de 45,18 euros, hors charges, pour le garage.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 5 août 2025, remis à personne s’agissant de Madame [I] [F] et remis à domicile s’agissant de Monsieur [S] [K] [B], l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner les locataires devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 21 avril 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail de l’appartement et du bail du garage conclus entre l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, d’une part, et Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B], d’autre part, est acquise depuis le 8 juillet 2025 par le jeu des clauses résolutoires insérées aux contrats, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire des contrats de baux ;
- dire et juger que Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] occupent les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B], corps et biens, et celles de toutes les personnes introduites de leur chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner solidairement Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 3 449,66 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 28 juillet 2025 ;
- condamner solidairement Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux, et ce à compter du 29 juillet 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner solidairement Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] à payer à l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 3 avril 2026 s’agissant de Monsieur [S] [K] [B], indiquant qu’il est marié à Madame [I] [F], et qu’ils vivent dans le logement avec leurs trois enfants, un mineur et deux jeunes adultes. Le rapport énonce que la famille, est locataire de longue date ; que les impayés de loyer ont résulté de la perte simultanée de leurs revenus en janvier 2026 ; que les ressources limitées des deux enfants majeurs ne permettent pas d’assurer l’ensemble des charges. Le rapport précise en outre que l’absence de justificatif de revenus a entrainé l’application d’un surloyer et la suspension de l’allocation logement depuis janvier 2026. Toutefois, la transmission des justificatifs nécessaires à la suppression du surloyer, ainsi que le versement attendu d’un rappel de 1 341,72 euros fin avril 2026, sont de nature à réduire significativement le montant de la dette. Il ajoute que les locataires manifestent leur volonté de régulariser leur situation et sollicitent un accompagnement social. Le rapport préconise le maintien du foyer dans le logement pour éviter une aggravation de leur situation.

Lors de l’audience du 21 avril 2026, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses prétentions et a déposé un décompte actualisant le montant de la dette locative au 15 avril 2026 à la somme de 2 927,74 euros, hors dépens.

Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B], présents, ont indiqué qu’ils cherchaient du travail pour payer leur dette, que leur fille a effectué un virement de 500 euros pour le loyer et que leur fils prévoit également d’en faire un pour les aider. Ils ont en outre exprimé leur souhait de se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat du 4 décembre 2009 portant sur le garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le même jour, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 4 décembre 2009. La clause résolutoire insérée au contrat (article VIII.c) prévoit qu’à défaut de paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 7 mai 2025, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 2 133,91 euros, échéances du loyer du stationnement comprises, visant les clauses résolutoires des contrats et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats de bail est acquise de plein droit au 8 juillet 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser leur expulsion et de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si les baux étaient restés en vigueur.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de mars 2026 comprise, arrêtée au 15 avril 2026, s’élève à la somme de 2 904,88 euros, après déduction du coût du commandement de payer (138,16 euros), du droit de plaidoirie (13 euros), du coût de la délivrance de l’assignation (131,39 euros) et des pénalités de retard (7,62 euros facturés à trois reprises, soit 22,86 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 3 210,29 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] n’étant pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.

Par ailleurs, faute pour Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B] de justifier de capacités financières leur permettant de reprendre le paiement du loyer, et dès lors que le dernier règlement remonte à janvier 2026, les conditions prévues par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour l’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, malgré leur volonté exprimée à l’audience de se maintenir dans les lieux.

Madame [I] [F] et Monsieur [S] [K] [B], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 300 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS