TJ 91228, 30 juin 2026, RG 26/00115

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 30 juin 2026

MINUTE N° 26/569

N° RG 26/00115 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RQHG

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
assistée de Cécile CANDAS, greffière, lors des débats à l’audience du 05 juin 2026 et lors du prononcé,

ENTRE :

SCI AKEA
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-philippe PETIT, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. OH CRAZY BURGER
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Delphine LABOREY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C0509

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, la SCI Akea a assigné en référé la SAS Oh Crazy Burger devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa des articles L.145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile pour voir :

- Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 novembre 2025, et à défaut, subsidiairement, ordonner la résiliation du bail commercial en date du 1er mars 2020 ;
- Condamner la société Oh Crazy Burger au paiement de l’arriéré de loyer, charges et accessoires pour un montant de 7 310,60 euros arrêté au mois de janvier 2026 inclus ;
- Condamner la société Oh Crazy Burger à lui régler une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des lieux, d’un montant correspondant à 20% du loyer par jour soit la somme de 180,92 euros conformément à l’article 25 du bail commercial du 1er mars 2020 ;
- Ordonner l’expulsion de la société Oh Crazy Burger et de tout occupant de son chef, avec autorisation de recourir à la force publique après commandement de quitter les lieux suivant les articles L.411-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner la société Oh Crazy Burger au paiement des frais de commandement de payer, des dépens et de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2026 puis a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été entendue à l’audience du 5 juin 2026.

A l'audience du 5 juin 2026, la SCI Akea, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Répondant oralement aux demandes adverses, elle a actualisé sa demande provisionnelle à la somme de 4 808,07 euros arrêtée au 31 mai 2026, s’est opposée aux demandes de délais et a subsidiairement sollicité une clause de déchéance du terme.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Akea expose que, par acte du 1er mars 2020, elle a donné à bail à la société RS6, pour une durée de neuf ans, un local commercial dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], laquelle a cédé son fonds de commerce à la SAS Oh Crazy Burger par acte du 17 avril 2024. Elle explique que, sa locataire payant ses loyers et charges de manière irrégulière, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 20 octobre 2025 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 5 056,38 euros au titre des arriérés locatifs incluant une majoration de 10% prévue au contrat. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise. Elle confirme que la SAS Oh Crazy Burger a réglé depuis partiellement sa dette, qui se trouve ainsi diminuée, mais qu’elle s’oppose à la demande de délais en l’absence de pièces produites pour garantir la solvabilité de la défenderesse.

En défense, la SAS Oh Crazy Burger, représentée par son avocat, a confirmé la somme restant due à hauteur de 4 808,07 euros arrêtée au 31 mai 2026 et sollicité des délais de paiement sur dix mensualités de 490 euros.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas encore commencé son activité compte tenu d’un temps de formation du gérant et de travaux à réaliser, mais qu’elle pourra le faire prochainement et qu’une autre société du même gérant s’engage à injecter de l’argent dans son capital, qui permettra de régler l’arriéré de loyer.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 30 juin 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article 25 qu'à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI Akea a fait délivrer, le 20 octobre 2025, à la SAS Oh Crazy Burger un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à payer la somme, en principal, de 5 056,38 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2025 inclus.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Akea n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 21 novembre 2025.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La SCI Akea sollicite la condamnation de la SAS Oh Crazy Burger à lui payer la somme de 4 808,07 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au 31mai 2026 inclus.

Sur ce, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI Akea, l'obligation de la SAS Oh Crazy Burger au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 mai 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 808,07 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS Oh Crazy Burger, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Quant au montant des loyers et charges dus depuis la date à laquelle le décompte est arrêté, jusqu'à la résiliation du bail, il correspond à la période couverte par l’indemnité d’occupation et a été traité comme tel.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, pour les demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 27 mai 2026, l'octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Au cas présent, La SAS Oh Crazy Burger sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle la SCI Akea s’oppose.

Toutefois, bien qu’aucun élément financier ne puise être produit en défense puisque l’activité n’a effectivement pas débuté, les récents efforts de paiement conduisent à faire droit à la demande.

Dès lors, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce, il convient d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dans l’hypothèse où l’échéancier de paiement n’était pas respecté et que la clause résolutoire trouverait à s’appliquer, l'obligation de la SAS Oh Crazy Burger de quitter les lieux ne serait dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient, dans cette hypothèse, d'accueillir la demande d'expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, en cas de non-respect de l’échéancier accordé, le maintien dans les lieux de la SAS Oh Crazy Burger causant un préjudice à la SCI Akea, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'ils auraient perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 21 novembre 2026.

En revanche, la majoration sollicitée en application de l’article 25 du contrat de bail doit s’analyser comme une clause pénale, qui application est susceptible, en tant que telle, d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Dès lors, l n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Par conséquent, il conviendra de condamner à titre provisionnel la SAS Oh Crazy Burger au paiement de ladite indemnité, sans majoration, à compter du 1er juin 2026, les sommes dues depuis le 21 novembre 2026 étant comprises au titre de la provision.

Sur les frais et dépens

La SAS Oh Crazy Burger, partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la SAS Oh Crazy Burger sera condamnée à payer à la SCI Akea une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS