TJ 77284, 23 juin 2026, RG 26/00284

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00197
N° RG 26/00284 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEMGF

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 23 Juin 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en référé la cause suivante le 12 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société S.C.I. FERTE CONDE
[Adresse 1] [Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Frédéric GONDER, avocat au Barreau de Bordeaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N] [U]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 mai 2024, la SCI FERTE CONDE a donné à bail à Monsieur [V] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (rdc) à La Ferté Sous Jouarre (77260), pour un loyer initial hors charges de 578,75 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025, la SCI FERTE CONDE a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.675,91 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 février 2026, la SCI FERTE CONDE a fait assigner Monsieur [V] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, Condamner Monsieur [V] [U] à lui verser la somme provisionnelle de 4.803,56 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droits, outre une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droits à compter de chaque échéance, Condamner le défendeur à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement et celui de l’assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SCI FERTE CONDE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6.391,47 euros, selon un décompte remis à l’audience, échéance de mai 2026 incluse. Elle précise qu’il n’y a eu aucun règlement depuis plusieurs mois.

Monsieur [V] [U], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 23 juin 2026.

Comme il y a été autorisé par le tribunal, le conseil de la SCI FERTE CONDE a, par message électronique reçu au greffe le 13 mai 2026, transmis l’avis de taxe foncière 2025 de l’appartement mis à bail.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 19 novembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2026.

En conséquence, l’action introduite par la SCI FERTE CONDE est recevable.

1/4

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties le 4 mai 2024 contient une clause résolutoire (clause n°1.7) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Le tribunal relève que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans un sens favorable au locataire. Dès lors, il y a lieu d’appliquer ce délai de deux mois conformément à l’article 1102 du code civil selon lequel chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 18 novembre 2025, pour la somme en principal de 2.675,91 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 19 janvier 2026.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

2/4

Il ressort du décompte fourni par le bailleur à l’audience que la dette locative s’élève à 6.391,47 euros au 12 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse (dernier versement au crédit : 700 euros le 8 juillet 2025). Ce décompte ne comprend pas de frais.

L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré l'absence du défendeur à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

Le locataire sera condamné à verser cette somme provisionnelle au bailleur, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.675,91 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné à verser une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à compter du mois de juin 2026, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [V] [U], qui perd le procès, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI FERTE CONDE a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [V] [U] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS