TJ 77284, 23 juin 2026, RG 26/00308

RÉFÉRÉ

Min N° 26/00207
N° RG 26/00308 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEMML

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 23 Juin 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Victoria BARIGANT,Juge des onctentieux de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, Greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 12 Mai 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [Q]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2019, la SA d’HLM [Localité 1] a donné à bail à Madame [Y] [Q] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (appartement n°0512-02-2201, 2e étage) à [Localité 4], pour un loyer initial hors charges de 634,72 euros.
Suivant acte sous seing privé en date du 1er octobre 2021, la SA d’HLM TROIS [Localité 5] HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [Q] un emplacement de stationnement (lot n°0512-90-9009) situé à la même adresse, pour un loyer initial principal de 20,38 euros.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025, la SA d’HLM TROIS [Localité 5] HABITAT a fait signifier à la locataire un commandement de payer les loyers visant les clauses résolutoires et portant sur le montant en principal de 3.400,35 euros au titre du logement et de 299,72 euros au titre de l’emplacement de stationnement.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 février 2026, la SA d’HLM TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Madame [Y] [Q] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux, Ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, Condamner Madame [Y] [Q] à lui verser la somme provisionnelle de 5.900,14 euros au titre des loyers et charges impayés pour le logement et 393,44 euros au titre de l’emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes respectives de 3.400,35 euros et 299,72 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus, outre une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux, révisables dans les mêmes conditions que le loyer, Condamner la défenderesse à lui verser la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement visant les clauses résolutoires.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2026 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la SA d’HLM TROIS [Localité 5] HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 15.209,90 euros et à la somme de 9.218,50 euros hors supplément de loyer de solidarité (SLS), selon un décompte en date du 5 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [Y] [Q], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 février 2026 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la Caisse des allocations familiales le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2026.
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En conséquence, l’action introduite par la SA d’HLM TROIS [Localité 5] HABITAT est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les baux conclus par les parties les 28 novembre 2019 et 1er octobre 2021 contiennent chacun une clause résolutoire (clause n°12 pour le logement et n°14 pour l’emplacement de stationnement) prévoyant qu'en cas de défaut de paiement, les baux seront résiliés de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version application lors de la conclusion des baux.

Un commandement de payer visant des clauses ont été signifiés par exploit de commissaire de justice à la locataire le 10 octobre 2025, pour la somme en principal de 3.400,35 euros au titre du logement et la somme de 299,72 euros pour l’emplacement de stationnement, soit la somme totale en principal de 3.700,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 11 décembre 2025.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’il se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion de la locataire sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ainsi que toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont réputées non écrites.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

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L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré l'absence de la défenderesse à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative au titre du logement est constituée de frais pour un total de 335,49 euros (155,97 euros de frais de recouvrement de loyer le 30 novembre 2025 ; 3*7,62 euros de pénalité d’enquête sociale les 28 février, 31 mars et 30 avril 2026 ; 58,42 euros et 73,24 euros au titre de frais de recouvrement de loyer le 30 avril 2026) qu’il convient de déduire.

Par ailleurs, la dette locative au titre du logement est constituée de l'application d'un supplément de loyer de solidarité (SLS) à compter du loyer du mois janvier 2026 (inscrit au débit le 17 février 2026) d'un montant mensuel de 1.497,85 euros.

Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du Code de la construction et de l'habitation, que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure au locataire de produire leur avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Il résulte des pièces versées qu'il n'est produit que deux lettres simples du 16 février 2026 et du 17 février 2026 adressées concomitamment à la locataire lui faisant rappel de répondre au questionnaire de supplément de loyer et au questionnaire sur les ressources et la situation des occupants. Or, en l’absence de preuve d’envoi d’une mise en demeure, l’organisme HLM bailleur ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer. Dès lors, il convient de déduire de l’arriéré locatif le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de 5.991,40 euros.

Ainsi, la dette locative au titre du logement s’élève à la somme de 8.575,40 euros au 5 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, et non échéance de mai 2026 contrairement à ce qui a été déclaré à l’audience par le bailleur, le loyer étant d’ailleurs payable à terme échu le dernier jour de chaque mois selon les baux.

S’agissant de l’emplacement de stationnement, il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à la somme de 464,27 euros, au 5 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse.

En conséquence, la locataire sera condamnée à verser la somme à titre provisionnel de 8.575,40 euros au titre du logement et de 464,27 euros au titre de l’emplacement de stationnement, soit un total de 9.039,67 euros, au bailleur, portant intérêts au taux légal sur la somme de 3.700,07 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Madame [Y] [Q] sera en outre condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à compter du mois de mai 2026, équivalente au montant des loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [Y] [Q], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS