TJ 21231, 30 juin 2026, RG 24/00627

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N°

DU : 30 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/00627 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IHVT

Jugement Rendu le 30 JUIN 2026

AFFAIRE :
[G] [J] [E]
C/
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Localité 2]”

ENTRE :

Monsieur [G] [J] [E]
né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 3] (MAROC)
de nationalité Française, domicilié : chez Madame [U], [Adresse 1]

représenté par Maître Pierre Henry BILLARD de la SELARL PIERRE HENRY BILLARD AVOCAT, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEUR

ET :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Localité 2]” pris en la personne de son syndic en exercice : la SAS Cabinet [M], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 491 357 437, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 3] et [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Philippe SIMARD de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Emmanuel ROGUET, Vice-Président placé, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de DIJON en date du 17 décembre 2025, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 5 mars 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 28 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 30 Juin 2026 ;

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Emmanuel ROGUET
- signé par Emmanuel ROGUET, Président et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le
à
Maître Jean-philippe SIMARD de la SCP MAGDELAINE AVOCATS ASSOCIES
Maître Pierre henry BILLARD de la SELARL PIERRE HENRY BILLARD AVOCAT

* * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [E] est propriétaire d'un appartement au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] (21) au sein d’une copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble “Bagatelle”, [Adresse 6] - [Adresse 7] à [Localité 1] (ci-après, le syndicat des copropriétaires) pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [M].

Le 20 septembre 2022, un feu de poubelles entreposées à l'extérieur de l'immeuble a endommagé la façade du sous-sol jusqu’au deuxième étage, la porte extérieure de la chaufferie et les quatre fenêtres de M. [J] [E].

Un rapport d’expertise incendie a été établi le 1er février 2023.

Le 24 mars 2023, M. [J] [E] a reçu du syndicat des copropriétaires une indemnisation à hauteur de 5 515,52 euros.

Par acte du 23 février 2024, M. [J] [E] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, sollicitant de voir :
- constater que la copropriété est entièrement responsable du sinisire qu’il a subi le 20 septembre 2022.
En conséquence,
- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] à lui verser :
- 19 185 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice apres déduction de la provision reçue le 24 mars 2023,
- 3 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive en raison du retard fautif dans l’indemnisation de son sinistre,
- 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M], aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 4 avril 2025, M. [J] [E] a sollicité de voir :
- constater que la copropriété est entièrement responsable du sinisire qu’il a subi le 20 septembre 2022.
En conséquence,
- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M] à lui verser :
- 19 388,51 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice apres déduction de la provision reçue le 24 mars 2023,
- 3 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive en raison du retard fautif dans l’indemnisation de son sinistre,
- 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [M], aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 4 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a sollicité de voir :
- débouter M. [J] [E] de ses demandes,
- le condamner à lui la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 17 mars 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 28 avril 2026 puis mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur les demandes indemnitaires de M. [J] [E]

En application de l’article 1242 du code civil, on est responsable des choses que l'on a sous sa garde.

En application des articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Le syndicat est tenu de souscrire une assurance contre les risques de cette responsabilité civile de plein droit dont il doit répondre.

A/ Sur les travaux de remise en état

M. [J] [E] sollicite le versement du reliquat correspondant au versement différé à hauteur de 1 838,51 euros, ne contestant pas avoir reçu la somme de 5 515,52 euros le 24 mars 2023 au titre des travaux de remise en état.

Le syndicat des copropriétaires estime que M. [J] [E] a été rempli de ses droits en recevant la somme précitée puisque l’expert a évalué le préjudice à la somme de 7 354,03 euros de laquelle il a déduit celle de 1 838,51 euros au titre de la vétusté récupérable.

En l’espèce, il ressort du courrier du 24 mars 2023 du syndic Nexity qu’un “règlement différé à hauteur de 1 838,51 euros sera effectué sur présentation des justificatifs de travaux. Nous vous laissons le soin de valider les devis de réfection et de nous envoyer les factures que nous transmettrons à l’assurance”.

Or, M. [J] [E] apporte la preuve qu’il a fait réalisé les travaux de remplacement des huisseries endommagées en communiquant une facture émanant de la société Ménéo pour un montant de 8 200 euros TTC, qui, bien que criticable dans sa forme, a été réglée le 11 juillet 2023.

Dès lors, M. [J] [E] est fondée à solliciter le versement du reliquat évalué par l’expert au titre de la vétusté récupérable à hauteur de 1 838,51 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [J] [E] la somme de 1 838,51 euros au titre des travaux correspondant à la vétusté récupérable des fenêtres endommagées.

B/ Sur les frais de nettoyage

M. [J] [E] sollicite la somme de 1 050 euros correspondant aux frais de nettoyage de son appartement tandis que le syndicat des copropriétaires s’y oppose, expliquant, d’une part, que cette prestation n’a pas été retenue par l’expert et, d’autre part, que la facture ne contient aucun numéro d’ordre exigé par l’administration fiscale et présente en outre des anomalies à l’examen de son numéro de Siret puisqu’il correspond à une société de droit étranger.

En l’espèce, la facture présentée avec l’entête de la société Propre Service contient en effet un numéro d’immatriculation correspondant à la société Surf & Law Real Estate. Toutefois, M. [J] [E] apporte toutefois la preuve de ce qu’il s’est acquitté d’une somme de 1 050 euros selon reçu n°42 du 20 octobre 2022, étant rappelé que le rapport d’expertise ne concernait que les dommages causés à l’immeuble.

En outre, il existe un lien de causalité direct et certain entre l’incendie déploré et les dépôts de suie à l’intérieur de l’appartement, les fumées ayant nécessairement pénétré pas les grilles d’aération des fenêtres.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à M. [J] [E] la somme de 1 050 euros au titre des travaux de nettoyage.

C/ Sur la perte des revenus locatifs

M. [J] [E] sollicite la somme de 16 500 euros au titre de la perte de revenus locatifs.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose expliquant que le demandeur ne fournit aucune justification probante, se limitant à produire des « factures » qu’il a lui même établies, ce qui ne permet d’établir son préjudice.
Il rappelle que l’appartement de M. [J] [E] n’a pas été affecté par le sinistre, les seules atteintes se limitant aux huisseries salies par les fumées de sorte qu’aucun élément ne prouve que le logement était indisponible à la location pendant la période réclamée alors que plusieurs attestations de copropriétaires confirment que l’appartement a continué d’être occupé de façon régulière, notamment par des locations saisonnières de courte durée, type Airbnb, destinées à des salariés de passage. Ces attestations sont corroborées par les relevés du compteur d’eau, qui montrent une consommation croissante : 77 m³ en août 2020, 181 m³ en juin 2021 (+ 104 m³), 279 m³ en juin 2022 (+ 98 m³) et 405 m³ en juin 2023 (+ 126 m³). Il ajoute que les factures présentent des incohérences. Il estime peu sérieuses les attestations communiquées émanant majoritairement de membres de sa famille, et présentent des incohérences de dates.

En l’espèce, si seules les fenêtres ont été endommagées, il ressort toutefois du rapport Polyexpert en page 2 qu’elles ont été “léchées par les flammes” et les photographies versées aux débats montrent que les vitres présentent une opacité indéniable (pièce n°6 demandeur).
Pour autant, la preuve de ce que l’appartement ne pouvait plus être habité n’est pas rapportée, d’autant que de l’aveu même du demandeur, il a été mis à disposition de son cercle amical et familial. En outre, si cet appartement a fait l’objet d’une mise en location régulière notamment au profit de la société Panoramis pour un montant de 1 500 euros ainsi que cela ressort des relevés de banque, M. [J] [E] ne communique pas les relevés bancaires correspondant à la période litigieuse, se contentant de produire des factures établies par ses soins sur les périodes antérieures, dont celles entre le 8 et le 28 septembre 2022 et entre 11 et le 16 septembre 2022 qui se chevauchent en présence de deux preneurs différents. Il convient d’ailleurs de souligner que M. [J] [E] ne produit qu’une pièce émanant du site Airbnb pour la période du 29 octobre 2023 au 26 novembre 2023, alors qu’il aurait pu communiquer un historique exhaustif sur la période antérieure et postérieure à l’incendie pour établir dans le cadre du débat judiciaire, de manière objective la prétendue interruption de son activité locative entre octobre 2022 et août 2023. Par ailleurs, si l’accueil de membre de l’entourage familial et amical peut expliquer le maintien de la consommation d’eau sur la période litigieuse, il convient toutefois de prendre avec précaution les attestations versées par M. [J] [E] émanant principalement de sa famille, pour certaines, incohérentes s’agissant des dates, en ce qu’elles souffrent par nature d’un déficit d’objectivité. A l’inverse, le syndicat des copropriétaires apporte la preuve du maintien de l’activité de location ainsi que cela ressort notamment de l’attestation particulièrement circonstanciée de Mme [L], membre du conseil syndical, qui fait notamment référence sur la période litigieuse au non-respect du règlement de copropriété sur l’emplacement de parking par un camion ce qui renvoie à une mise à disposition de l’appartement à des professionnels.

Dès lors, M. [J] [E] ne rapporte pas la preuve de ce que l’appartement n’a pas été loué entre octobre 2022 et août 2023.

Succombant dans l’administration de la preuve d’un préjudice lié à la perte de revenus locatifs, M. [J] [E] sera débouté de sa demande à ce titre.

II/ Sur la demande au titre du retard anormal d’indemnisation

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance . L’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

M. [J] [E] sollicite la somme de 3 500 euros expliquant que près de vingt quatre mois après le sinistre du 20 septembre 2022, il n’a toujours pas reçu l’indemnisation complète qui lui était due, malgré l’expertise réalisée le 25 octobre 2022 et le devis de remise en état établi le 3 octobre 2022, le versement d’une indemnité provisionnelle n’étant intervenue que le 24 mars 2023, alors même que la somme de 1 838,50 € annoncée par le défendeur dans son courrier du même jour, n’a jamais été réglée. Ce retard ne peut en aucun cas lui être imputée.

Toutefois, M. [J] [E] succombe dans l’administration de la preuve d’une quelconque résitance abusive du syndicat de copropriétaires, en l’absence de faute dolosive de sa part dans l’exercice de son droit à se défendre, d’autant qu’il a été partiellement fait droit à ses demandes.

En conséquence, M. [J] [E] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

III/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les deux parties succombant partiellement, chacune supportera ses propres dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les deux parties succombant partiellement, l'équité commande de rejeter les prétentions au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS