TJ 21231, 30 juin 2026, RG 24/00229

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de DIJON

1ère Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N°

DU : 30 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 24/00229 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IF4H

Jugement Rendu le 30 JUIN 2026

AFFAIRE :

S.E.L.A.R.L. [1]
représentée par Me [N], ès qualité de liquidateur judiciaire
de la SAS [2]

c/

S.C.P. [3]
NOTAIRES ASSOCIES
[O] [I]

ENTRE :

S.E.L.A.R.L. [1]
représentée par Me [N]
ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS [2] désignée par le tribunal de commerce de Dijon le 11 mars 2025
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric SEUTET, Avocat au Barreau de DIJON, plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.C.P. [3]
immatriculée au RCS de Dijon sous le n° [N° SIREN/SIRET 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thibaud NEVERS, Avocat au Barreau de DIJON, plaidant

Maître [O] [I]
Notaire - demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Thibaud NEVERS, Avocat au Barreau de DIJON, plaidant

DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile

Greffier lors des débats : Marine BERNARD
Greffier lors du prononcé : Françoise GOUX

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 Octobre 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 26 Mai 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 30 Juin 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
- Contradictoire
- Premier ressort
- Rédigé par Chloé GARNIER
- Signé par Chloé GARNIER, Présidente et Françoise GOUX, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée

à

Maître Thibaud NEVERS
Maître Eric SEUTET

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 19 décembre 2013, la SCI [4] a acquis un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] comprenant un local commercial donné à bail à la SARL [5] aux termes d’un acte authentique du 22 décembre 2011, pour une durée initiale de 9 ans, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2020.
La SAS [6], exploitante d’un fonds de commerce de boulangerie, a succédé à la SARL [5]
Le contrat de bail commercial prévoyait une clause d’agrément, autorisant le preneur à céder le bail à l’acquéreur de son fonds de commerce, sous réserve d’obtenir l’accord du bailleur.

Le 22 juillet 2020, la société [6] a sollicité le renouvellement du bail commercial à la SCI [4]. En l’absence de réponse, le bail a été renouvelé le 1er octobre 2020.

Au courant de l’année 2022, la société [6] a souhaité céder son fonds de commerce ainsi que le droit au bail commercial à la SAS [2].

Dans la perspective de cette vente, Maître [O] [I], notaire au sein de la SCP [3] (ci-après l’office notarial), a invité la SCI [4], bailleur, à se présenter le jour de la signature de l’acte de cession par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 décembre 2022 reçue le 7 décembre, puis par deux courriers électroniques des 19 décembre 2022 et 22 décembre, en vain.

Le 23 décembre 2022, Maître [I] a reçu l’acte de cession de fonds de commerce entre la société [6] et la société [2] au prix de 112.000 euros.

Par courrier du 19 janvier 2023, le conseil de la SCI [4] a déclaré que la cession réalisée était irrégulière faute d’avoir donné son accord, la cession pouvant entraîner la résiliation du bail.

Le 26 janvier 2023, l’acte de cession de fonds de commerce a été signifié par acte de commissaire de justice à la SCI [4].

Selon protocole d’accord du 18 juillet 2023, la société [2], la société [6] et la SCI [4] ont convenu :
de la conclusion d’un nouveau contrat de bail entre la SCI [4] et la société [2] selon avenant au contrat de bail du 22 décembre 2011,du paiement par la société [6] de la somme de 30.000 euros à la SCI [4].

Par actes de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la société [2] a fait assigner l’office notarial et Maître [I] aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 38.268 euros en réparation du préjudice subi en raison de la violation de l’obligation de conseil du notaire.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juillet 2025, la SELARL [1], représentée par Maître [O] [N], est intervenue volontairement à l’instance ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [2].

Par ces mêmes conclusions, la SELARL [1] demande au tribunal de :
Juger que la SCP [3] et Maître [I] ont manqué à leur obligation de conseil et ont, ainsi, engagé leur responsabilité civile professionnelle, En conséquence :
Condamner in solidum la SCP [3] et Maître [I] à payer la somme de 33.348 euros à la SELARL [1] représentée par Me [N], ès qualités de liquidateur de la société [2], en réparation du préjudice subi, Condamner in solidum la SCP [3] et Maître [I] à payer à la SELARL [1] représentée par Me [N], ès qualités de liquidateur de la société [2], la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, l’office notarial et Me [O] [I] demandent au tribunal de :
Débouter la société [2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [I] et de la SCP [3]Condamner la société [2] à payer à Maître [I] et à la SCP [3] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société [2] aux entiers dépens, que la SELAS Legi Conseils Bourgogne pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile, Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.
En application de l’article 455 du code de la procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 3 octobre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mai 2026 et mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de l’office notarial et du notaire

L'article 1240 du code civil dispose que celui qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est un officier public dont la fonction est l'authentification des actes. Son intervention garantit aux actes qu'il reçoit force probante et force exécutoire. Le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui. Le devoir de conseil, devoir général d'information, oblige donc les notaires, d'une part, à assurer la validité des actes qu'ils reçoivent et, d'autre part, à veiller sur leur efficacité.

Il résulte de ces dispositions qui régissent l'action en responsabilité de droit commun dont relève le notaire, que celui qui l'exerce doit rapporter la preuve d'une faute et d'un préjudice certain qui en soit la conséquence directe.

Le préjudice doit être certain et actuel. Il peut notamment résulter de la perte de chance, qui se définit comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable. (Civ. 1re, 21 nov. 2006, no 05-15.674).

Sur la faute

La société [2] affirme que Me [I] a manqué à son devoir de conseil en recevant la cession du fonds de commerce entre la société [6] et la société [2] sans recueillir l’autorisation expresse et écrite du bailleur. La demanderesse allègue ainsi que le notaire a commis une faute car l’acte authentique est inopposable à la SCI [4].

L’office notarial et Me [I] estiment que cette dernière n’a commis aucune faute car elle a convoqué la SCI [4] en son étude le jour de la cession par lettre recommandée avec accusé de réception le 5 décembre 2022. Le mode opératoire de la clause d’agrément a été strictement respecté. Les défendeurs ajoutent que la SCI [4] a conservé sciemment le silence.

En l’espèce, il est établi par la lettre recommandée avec accusé de réception, reçue par la SCI [4] le 7 décembre 2022, que Me [I] a dûment convoqué le bailleur à l’acte de vente 15 jours avant, puis a effectué deux relances par courriers électroniques.

Cependant, la clause d’agrément du contrat de bail commercial du 22 décembre 2011 stipule dans ses deux premiers articles :

« TRANSMISSION DU CONTRAT
A. – Cession du bail
I. – Cession à l’acquéreur du fonds
Art. 1 er . – Le présent bail pourra être cédé par le PRENEUR à l’acquéreur de son fonds de commerce. Toutefois cette cession ne pourra intervenir qu’avec l’autorisation expresse et écrite du BAILLEUR.
Art. 2. – Le BAILLEUR devra être convoqué à la signature de l’acte de cession par lettre recommandée ou par acte d’huissier qui devront être reçus par lui quinze jours au moins avant la date prévue. Cette convocation devra indiquer les lieu, jour et heure prévus pour la signature de l’acte de cession et s’accompagner de la remise au bailleur d’un projet d’acte de cession.
Si le BAILLEUR ne se rend pas à la convocation mais qu’il a par ailleurs donné son agrément dans les conditions sus-indiquées, l’acte de cession pourra être signé hors sa présence. »

Or, à la lecture du courrier et des relances de Me [I], il est avéré que le projet d’acte de cession n’a pas été communiqué et que le notaire a reçu l’acte malgré tout, sans avertissement particulier des parties quant aux conséquences de la violation de la clause d’agrément.
A ce titre, l’ensemble des diligences imposées par la clause d’agrément n’a pas été respecté par le notaire qui a manqué à son devoir de conseil.
Il n’est pas plus démontré par le notaire qu’il a proposé à ses clients un report de la date de la cession du fonds de commerce pour relancer le bailleur et que le silence prolongé de ce dernier pouvait être valablement considéré comme abusif. Il ne peut être soutenu qu’aucune procédure judiciaire de résiliation de bail à l’encontre de la société [2] n’avait été engagée par le bailleur, dès lors qu’une telle procédure constituait bien un risque potentiel pour le cessionnaire qui a préféré trouver un accord avec le bailleur.
De ce fait, la cession du fonds de commerce, réalisée sous l’égide du notaire, était inopposable à la société [4].
En conséquence, Me [I], en sa qualité de rédacteur de l’acte, était tenue de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte authentique, et elle a donc commis une faute à l'égard du cessionnaire en ayant permis, par sa négligence, l'inopposabilité de l'acte au bailleur, sans mettre en garde le cessionnaire du fonds de commerce des risques d’une violation de la clause d’agrément. En ce sens, la faute est de nature à engager sa responsabilité professionnelle.

Sur le lien de causalité avec les préjudices allégués

La société [2] affirme qu’en raison du caractère inopposable de la cession du fonds de commerce, la SCP [4] a menacé de résilier le contrat de bail, de sorte qu’elle a été contrainte de signer un protocole d’accord et un avenant au contrat de bail prévoyant des conditions financières nettement plus onéreuses. Elle rappelle que le bailleur n’avait pas refusé explicitement la cession de sorte que le notaire aurait pu repousser la régularisation de la cession. Elle estime son préjudice à la somme de 23.268 euros correspondant au supplément de loyers qu’elle devra régler jusqu’en 2031 et à la somme de 10.080 euros au titre des honoraires facturés par son conseil pour lui permettre de trouver un arrangement avec le bailleur.

Les défendeurs soutiennent qu’il n’y a pas de lien de causalité car la société [2] a accepté de signer un protocole d’accord et un avenant au contrat de bail à des conditions moins avantageuses alors que rien ne l’y obligeait, la SCI [4] n’ayant jamais engagé de procédure judiciaire en résiliation et n’ayant aucun motif légitime pour s’opposer à la cession.
Les défendeurs affirment également qu’il n’existe pas de préjudice pour la demanderesse car le loyer aurait été renégocié et augmenté au gré de la clause de révision annuelle du loyer. En ce sens, les défendeurs estiment que la société [2] n’a subi qu’une perte de chance de payer un loyer moins élevé pour l’année 2023. Concernant les frais d’avocat, ils ajoutent qu’ils ne sont pas déterminables faute de communication du relevé des diligences correspondant aux honoraires mentionnés.

En l’espèce, la société [2] a signé un protocole d’accord le 18 juillet 2023 avec la société [6] et la SCI [4] prévoyant la conclusion d’un nouveau bail commercial intitulé “avenant au bail commercial du 22 décembre 2011".
Cet avenant stipule que le bail reprendra l’ensemble des conditions du contrat du 22 décembre 2011 sauf quant à :
La durée du bail (qui sera de 10 ans à compter du 1er janvier 2023),Les conditions financières du bail, dont les loyers mensuels sont les suivants :Pour l’année 2023 : 1.150 euros HT par mois,Pour l’année 2024 : 1.260 euros HT par mois,Pour l’année 2025 : 1.460 euros HT par mois, A compter de l’année 2026 : 1.667 euros HT par mois,Le loyer sera révisé tous les ans au 1er janvier selon l’indice des loyers commerciaux.
Le dépôt de garantie fixé à 3.333 euros,Les charges,Les impôts et taxes.
Selon l’acte authentique de cession du 23 décembre 2022, le loyer mensuel hors charge pour la société [2] aurait été de 1.325,89 euros (sans précision s’il s’agit d’un montant TTC ou HT). A ce titre l’acte notarié est peu clair : il indique un loyer annuel de 1.325,89 euros payable mensuellement et d’avance et une provision sur charge mensuelle de 120 euros avec indexation selon l’indice du coût de la construction ICC et il est annexé les quittances. Or les quittances permettent de comprendre que le loyer de 1.325,86 euros correspond au loyer TTC mensuel (et non annuel) réglé en août et septembre 2022, augmenté d’une provision sur charges de 120 euros.
Selon les deux contrats de bail, il est prévu une clause de révision du loyer chaque année, au 1er janvier mais l’indice permettant l’indexation n’est plus le même (indice des loyers commerciaux au lieu de l’indice du coût de la construction). Contrairement aux allégations de la demanderesse, le montant du loyer n’était pas fixe.

Grâce à l’accord négocié entre les parties, la société [2] n’a pas subi la résiliation du bail et elle a été en mesure d’exploiter le fonds de commerce sans être évincée. Mais elle a perdu une chance de n’avoir pas pu bénéficier des conditions initiales du bail commercial si le bailleur avait donné son accord à la cession, étant toutefois constaté que le nouveau bail a été signé pour 10 années et ne prenait donc plus fin en 2029 et que le bailleur aurait parfaitement pu également refuser la cession du bail, ce qui aurait conduit la société [2] à renoncer à son projet.

Au regard du montant du dernier loyer HT de l’année 2022 réglé par la société [6] (1.104,88 euros HT) et du dernier indice ayant permis de fixer un tel montant (indice du coût de la construction du dernier trimestre 2021 soit 1886) par rapport à l’indice du trimestre précédant immédiatement la révision (dernier trimestre 2022 soit 2052), le montant du loyer, que la société [2] aurait dû régler au 1er janvier 2023, en l’absence d’avenant au contrat de bail, aurait été de 1.202,13 euros HT par mois. Or si l’avenant mentionne que le bail est consenti moyennant un loyer annuel de 20.000 euros HT, il prévoit une dérogation pendant les 3 premières années du contrat avec un loyer minoré et notamment un premier loyer de 1.150 euros HT par mois pour l’année 2023 qui est donc moins important que celui prévu par le contrat de bail initial. De même en 2024, le loyer mensuel prévu de 1.260 euros HT s’avère plus avantageux que celui qui aurait été dû sur la base du contrat de bail initial (1.266,57 euros HT par mois). La société [2] a donc économisé 702,84 euros HT sur les années 2023 et 2024. Ce n’est qu’à partir de l’année 2025 que l’ancien loyer aurait été inférieur à la somme de 1.460 euros prévue dans l’avenant (l’ancien loyer aurait été de 1.234,94 euros). A compter de l’année 2026 et en fonction des termes de l’avenant, le loyer mensuel HT passe à 1.667 euros par mois alors que l’ancien loyer aurait été de 1.205,64 euros HT.
Ainsi et pour les années 2025 et 2026, la société [2] a dû supporter un loyer supplémentaire de 8.237,04 euros HT. Le montant résultant de la révision annuelle des loyers pour les années 2027 au 1er octobre 2029 (date de la fin du contrat de bail sans l’avenant) n’est pas déterminable en l’état faute de publication des indices 2026 mais il peut être estimé à tout le moins à 461,36 euros HT par mois.

En conséquence, la société [2] justifie avoir subi un préjudice résultant de la faute commise par le notaire qui doit être à juste titre estimé à la somme de 20.000 euros au titre de la perte de chance de n’avoir pas pu bénéficier des dispositions de l’ancien bail commercial ou de renoncer au projet de reprise du fonds de commerce en temps utile. Les défendeurs seront condamnés à régler ledit montant.

Dès lors, par contre, que les honoraires d’avocat mentionnés ne font pas référence aux diligences du conseil dont le nom n’apparaît pas sur le protocole d’accord et l’avenant au contrat de bail commercial, la demande de la société [2] doit être rejetée au titre du remboursement de ses frais d’avocat.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCP [3] et Me [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, et à verser une somme de 2.500 euros à la SELARL [1], représentée par Me [N], ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS [2].

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Les défendeurs souhaitent voir écarter l’exécution provisoire.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire compte tenu de l’ancienneté du litige et de la présence du mandataire liquidateur qui recevra les fonds.

PAR CES MOTIFS