TJ 34172, 29 juin 2026, RG 26/00002

N° RG 26/00002 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QGW6

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] AYANT POUR SYNDIC LA SOCIETE IMMOVANCE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. LA SOCIETE ADLF INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 29 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Juin 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE

LA SCI ADLF Invest est propriétaire des lots 110 et 4 au sein de la copropriété [Adresse 5] , située à [Adresse 6].

Par courrier daté du 14 février 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOVANCE SYNDIC, a demandé à LA SCI ADLF Invest de lui régler la somme de 2.385,32 euros au titre des charges impayées au 16 décembre 2024.

Une tentative de règlement amiable a été réalisée le 31 janvier 2025 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non conciliation en l’absence de LA SCI ADLF Invest.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 4 novembre 2025 et selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile le 18 novembre 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOVANCE SYNDIC , a fait assigner LA SCI ADLF Invest devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Montpellier afin :
qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 4.224,31 euros au titre de l'arriéré de charges pour la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 531 euros au titre des frais de syndic,
qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Qu'elle soit condamnée à lui verser la somme de 1.500 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Lors de l'audience du 18 mai 2026, au cours de laquelle l'affaire a été évoquée, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Il a actualisé sa demande en paiement à la somme de 6.157,08 euros selon décompte du 18 mai 2026.

Bien que régulièrement assigné, LA SCI ADLF Invest n'a pas comparu.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande d'actualisation des charges

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir porté à la connaissance de la partie défenderesse sa demande d'actualisation des charges, la preuve de la réception du courrier recommandée n'étant pas rapportée. Il convient de statuer uniquement sur la demande en paiement telle que présentée dans l'assignation.

Sur la demande en paiement des charges

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse,
- les appels de charges et travaux,
- les relevés individuels de charges,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 22 juin 2023, du 18 juin 2024 et du 16 juin 2025 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux,
- le contrat de syndic,
- le décompte de la créance pour la période du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2025,
- la lettre de relance.

Il ressort de ces documents que LA SCI ADLF Invest reste devoir la somme de 4.224,31 euros à titre de charges de copropriété et de travaux suivant arrêté de compte du 1er juillet 2025 pour la période du 1er septembre 2023 au 1er juillet 2025 (après déduction des frais de recouvrement qui seront examinés.)

Dès lors, il convient de condamner LA SCI ADLF Invest à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2025.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Sur les frais de constitution dossier avocat

Les frais de « constitution de dossier avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette demande doit donc être rejetée.

Sur les frais de poursuite

Le syndicat impute au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires ainsi que des frais d'assignation et de conciliation.

S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais de commissaire de justice qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

La demande en paiement au titre des frais, sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d'établir la mauvaise foi de son débiteur, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

LA SCI ADLF Invest, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

L'équité commande de condamner LA SCI ADLF Invest à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 5] la somme 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS