TJ 34172, 16 juin 2026, RG 25/02174

N° RG 25/02174 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P7O4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

DEMANDEUR:

Madame [O] [T] [A], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Olivier GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [P] [R]
née le 25 Mai 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] [Localité 2] [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [B]
né le 24 Avril 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Marianne GIAUFFRET, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 16 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juin 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Marianne GIAUFFRET
Me Olivier GUERS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 07 juillet 2021, Madame [O] [T] [A] a donné à bail à usage d’habitation un logement situé [Adresse 6] à Madame [P] [R].

Par acte en date du 1er juillet 2021, Monsieur [Z] [B] s'est porté caution solidaire des engagements de Madame [P] [R] durant toute la durée du contrat de location.

Estimant que des loyers étaient demeurés impayés, Madame [O] [T] [A] a fait signifier à Madame [P] [R], par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, un commandement d'avoir à justifier d'une assurance et de payer la somme principale de 5071 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté 11 mars 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2025, Madame [O] [T] [A] a fait assigner Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [B] pour l'audience du 9 décembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER et demande ;

Vu les articles 7 et 24 de la Loi du 6 juillet 1989
Vu le contrat de bail
Vu les articles 2288 et suivants du code civil,

A titre principal,
CONSTATER que la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 25 avril 2025 et au plus tard le 25 mai 2025,
CONSTATER, en conséquence, la résiliation du contrat de bail par l'effet de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire
JUGER que Madame [R] a commis des fautes graves et répétées à ses obligations de locataire
PRONONCER, en conséquence, la résiliation du contrat de bail pour faute du locataire

En tout état de cause,
ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de Madame [P] [R] et de tout occupant de son chef, en précisant qu'un commandement de quitter les lieux pourra être signifié a la requise requis dès la signification de la présente décision et que l’expulsion pourra avoir lieu à l'expiration d'un délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique,
ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu'il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [P] [R]
CONDAMNER solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [B], pour le cas où la locataire ne pourrait être expulsée immédiatement, à régler une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer et charges actuel, soit 1050 € par mois
CONDAMNER solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [T] - [A] la somme de provisionnelle de 8213 € au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision
CONDAMNER Madame [P] [R] à donner accès à son logement dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, pour permettre à Madame [T] [A] et toute entreprise qu'elle mandatera de procéder à la réalisation des travaux, ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, courant pendant six mois, SE RESERVER la compétence pour prononcer la liquidation de l'astreinte
CONDAMNER solidairement Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [O] [T] - [A] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l'instance comprenant, notamment, les frais de signification de la sommation interpellative (312,06 €), les frais du commandement et de dénonce à la CCAPEX (261,35 €) outre les frais de signification du présent acte, de la décision à venir et ceux qui seront nécessaires pour procéder à son exécution.

Après réalisation d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 16 avril 2026.

À cette audience, Madame [O] [T] [A], représentée par son avocat qui a plaidé, reprend les termes de son assignation expose que Madame [P] [R] a un comportement inapproprié puisqu’elle se plaint de l'humidité de son logement mais refuse l'accès de ce dernier pour faire les travaux en dépit de propositions de relogement et de solutions alternatives. Elle indique avoir versé un acompte de 2000 € à une entreprise qui ne peut intervenir et que Madame [P] [R] tient des propos diffamatoires à son égard sur les réseaux sociaux. Elle souligne que la dette locative s'élève à 14 774 € en avril 2026 et rappelle que le bien immobilier se dégrade.

En défense, Monsieur [Z] [B], également représenté par son avocat qui a plaidé, conclut comme suit :

Vu l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989
Vu le décret du 30 janvier 2002
Vu l'article 1719 du code civil
Vu le caractère indécent du logement,
Vu le rapport de Monsieur [G]

AU PRINCIPAL :
Tenant la préexistence du caractère indécent du logement avant la signature de l'engagement de cautionnement
DEBOUTER Madame [O] [J] [A] de toutes ses demandes fins et conclusions à l'encontre de Monsieur [B] es qualité de caution.
Tenant le refus volontaire de Madame [R]
Tenant l’intention de nuire de Madame [R]
DEBOUTER Madame [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions envers Monsieur [B]
JUGER la caution non engagée et non tenue à garanties

AU SUBSIDIAIRE,
Pour le cas où il serait jugé que l'engagement de caution de Monsieur [B] est acquis,
Tenant le caractère indécent du logement loué
REDUIRE et RAMENER le montant du loyer à la somme de 400 euros mensuelle.

En tout état de cause,
REDUIRE le montant des loyers et charges dues à de plus juste proportion
CONDAMNER Madame [R] à rembourser en totalité Monsieur [B] de toutes sommes
qu’il serait amené à régler au titre de son engagement de caution.

EN TOUT ETAT DE CAUSE, AU PRINCIPAL COMME AU SUBSIDIAIRE :
Tenant l’ article 24 de la Loi du 06 juillet 1989
JUGER Monsieur [B] non tenu au paiement de pénalités ou intérêts de retard
JUGER n’y avoir lieu à condamner solidairement Monsieur [B] au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Bien que régulièrement assignée et convoquée par le greffe, Madame [P] [R] ne s'est pas présentée de s'est pas fait représenter

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation et au conclusion de la défenderesse pour l’exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 446-2 alinéa 2 susvisé, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande de condamnation à paiement au titre de l’arriéré et des indemnités d’occupation

Sur la demande à l’égard de Madame [P] [R] et la demande reconventionnelle de la caution de diminution du loyer

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du relevé de compte arrêté au 8 avril 2026 que le montant des loyers et charges dues doit être fixé à la somme de 14 774 euros, déduction faite des sommes versées par la caisse d'allocations familiales.

Toutefois, Monsieur [Z] [B] sollicite la réduction du loyer à la somme de 400 € par mois du fait de l'indécence du logement.

En effet, Madame [P] [R] s'est plainte auprès du bailleur de la présence d'humidité dans le salon, les chambres ainsi que d'un système de chauffage insuffisant dans le séjour, d'une porte d'entrée vétusté dégradée avec des grilles d'aération obstruée dans les chambres.

Suite à la dénonciation des désordres réalisés par la locataire, Madame [O] [T] [A] a mandaté un expert pour constater les désordres. Ce dernier, qui n'arrivait pas à entrer en contact avec la locataire, a procédé à une lettre recommandée en vue d'une prise de contact pour rendez-vous le 11 juin 2024 et Madame [O] [T] [A] a adressé à sa locataire une lettre recommandée le 3 juillet 2024. Puis, elle a procédé à une sommation interprétative par commissaire de justice le 12 novembre 2024 afin que Madame [R] indique la date à laquelle elle accepterait que l'expert intervienne sur 4 dates proposées. La locataire y a répondu mentionnant qu'elle préférait une intervention le 20 novembre 2024 à 14 heures. Ainsi, l’expert a réussi à s'introduire dans le logement le 20 novembre 2024 à 14h30. Il a constaté une mauvaise fermeture de la porte d'entrée liée à une mauvaise utilisation par la locataire. Il note que l'emboîtement des lames du volet roulant de la baie vitrée doit être repris, qu’une prise doit être modifiée dans la cuisine mais surtout il relève un taux d'humidité anormalement haut sur le sol en carrelage, le sol du placard, du cumulus ainsi que les sols stratifiés. Il estime que ce désordre est lié à la mauvaise construction du plancher. Il préconise en conséquence la reprise rapide des sols.

Toutefois, en dépit de ces préconisations et de nombreuses relances réalisées par lettre recommandée avec proposition de relogement effectuées par la bailleresse le 6 décembre 2024, le 27 janvier 2025, ainsi que le 11 avril 2025, aucun travaux n'a pu être réalisé du fait de la locataire.

En effet, il est clairement justifié du fait que le bailleur a mandaté trois entreprises pour réaliser des travaux. Elle a fait connaître, par lettres recommandées du 3 juin 2025 et 11 juin 2025, la date d'intervention des entreprises mais ces dernières indiquent toutes avoir été dans l'incapacité de procéder à ces travaux dans la mesure où Madame [P] [R] refuse leur entrée sur les lieux.

Ainsi, si les désordres sont établis, ils ne peuvent être résolus du seul fait de la locataire.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [Z] [B] tendant à voir réduire le montant du loyer à la somme de 400 €.

Madame [P] [R] sera condamnée à verser à Madame [O] [T] [A] la somme de 14 774 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation au 8 avril 2026, mois d'avril inclus.

Sur la demande à l'égard de la caution.

Si Monsieur [Z] [B] conclut au rejet des demandes formées par la bailleresse du fait de la préexistence du caractère indécente logement ainsi que du refus volontaire de Madame [P] [R] de faire réaliser les travaux et l'intention de nuire de cette dernière, rien ne justifie de l’insalubrité du logement. Par ailleurs, l’exception d’inexécution n’est admise pour un locataire que si un désordre rend les lieux inhabitables. La délivrance d’un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent n’a pour conséquence un défaut d’exigibilité de la totalité du loyer que dans l’hypothèse d’un état d’inhabitabilité totale des locaux.

Dès lors ce dernier sera condamné solidairement avec Madame [R] à verser à Madame [O] [T] [A] la somme de 14 774 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation au 8 avril 2026, mois d'avril inclus. En effet, l’acte de cautionnement est à durée indéterminée et mentionne explicitement que la caution est solidaire au titre du paiement des loyers, indemnités d'occupation et charges. Il sera également condamné solidairement au paiement des indemnités d'occupation pour l’avenir.

Sur les demandes de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Madame [O] [T] [A] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Il justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 25 mars 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2025, date de résiliation dudit bail.

L’expulsion de la défenderesse ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

A compter de la résiliation du bail, Madame [P] [R], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue solidairement avec Monsieur [B], caution, de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de condamnation de Madame [P] [R] à donner accès à son logement sous astreinte

Il résulte des articles 1719 et suivants du Code civil prévoit que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, le locataire est quant à lui tenu de permettre au bailleur de procéder aux travaux nécessaires.

En l'espèce, il ressort des multiples courriers réalisés par lettre recommandée par la bailleresse ainsi que des attestations réalisées par trois entreprises distinctes que Madame [R] refuse l'entrée des artisans afin de réaliser les travaux qui sont décrits par l’expert comme nécessaires. En effet, ce dernier mentionne clairement « il est nécessaire de réaliser les travaux sur les remontées d'humidité par le sol rapidement pour rendre ce logement habitable ». Il précise que de gros travaux sont envisagés pour faire cesser ce désordre et qu'il faut vider complètement le logement pour déposer les revêtements de sol et des placo sur une hauteur de 50 cm et qu'il faudra ensuite réaliser un cuvelage puis reprendre les revêtements de sol en prenant soin de ne pas endommager ce cuvelage. Ainsi il est démontré l’urgence de la situation et Madame [R] sera condamnée à donner accès au logement dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision pour permettre à Madame [O] [T] [A] et à toutes entreprises qu'elle mandatera de procéder à la réalisation des travaux.

Afin de s’assurer de l’exécution de cette décision, il apparaît opportun de prévoir une astreinte suffisamment dissuasive et tenant compte de l’ancienneté des troubles.

Dès lors, il convient de faire droit partiellement à la demande de Madame [O] [T] [A] tendant à voir condamner Madame [P] [R] à donner accès au logement dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision pour permettre à Madame [O] [T] [A] et à toutes entreprises qu'elle mandatera de procéder à la réalisation des travaux et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai et ce, pendant une durée de 3 mois, en application des dispositions des articles L 131-1 et L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucun élément ne justifie de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande reconventionnelle tendant à voir Monsieur [B] être relevé et garantie par Madame [R]

En vertu de l'article 2308 du Code civil, il convient de condamner Madame [R] à relever et garantir Monsieur [B] de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge et acquittées par lui en qualité de caution de cette dernière au titre du contrat de bail du 7 juillet 2021 et de l'engagement de caution du 1er juillet 2021.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [P] [R] et Monsieur [Z] [B] seront condamnées in solidum aux dépens incluant le coût des commandements de payer.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamnés aux dépens, Madame [P] [R] sera condamnée à verser à Madame [O] [T] [A] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au regard des explications de Monsieur [Z] [B], il n’apparaît pas inéquitable de ne pas prévoir de condamnation solidaire sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS