TJ 34172, 4 juin 2026, RG 25/01966

N° RG 25/01966 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P4UA

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DEMANDEUR:

Madame [V] [J], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [M] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [R] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Fanny JOUSSARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 04 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Juin 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Nina BAUDIERE SERVAT
Me Fanny JOUSSARD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 janvier 2024, à effet au 24 janvier 2024 et pour une durée d'un an, Mme [R] [X] a donné à bail à M. [M] [Q] et Mme [V] [J] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer de 960,02 euros par mois, d'une provision mensuelle sur charges de 80 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 1.920,04 euros.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé le 24 janvier 2024.
Un état des lieux de sortie a été réalisé le 30 décembre 2024.

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 18 février 2025, M. [M] [Q] et Mme [V] [J] ont demandé à Mme [R] [X] de leur restituer la somme de 1.338,39 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie déduction faite de certaines réparations locatives.

Par courrier recommandé du 26 février 2025, Mme [R] [X] a indiqué refuser leur restituer cette somme.

M. [M] [Q] et Mme [V] [J] ont saisi le 11 mars 2025 la commission départementale de conciliation de l'Hérault pour non restitution du dépôt de garantie et facturation des réparations. La commission, dans sa séance du 4 juillet 2025, a déclaré que les parties ne s'étaient pas conciliées.

Par acte délivré par commissaire de justice le 31 juillet 2025, M. [M] [Q] et Mme [V] [J] ont fait assigner Mme [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier.

Après la mise en place d'un calendrier de procédure et plusieurs renvois réalisés à la demande des parties, l'affaire est évoquée à l'audience du 7 avril 2026.

Lors de cette audience, M. [M] [Q] et Mme [V] [J] demandent :
que Mme [R] [X] soit condamnée à leur verser la somme de 1.569,93 euros au titre du dépôt de garantie, outre une indemnité de 10% du montant du loyer par mois de retard à compter du 30 janvier 2025, soit la somme de 1.056 euros,
qu'elle soit condamnée à leur verser la somme de 800 euros au titre de la résistance abusive,
qu'elle soit condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
que l'exécution provisoire de la décision soit ordonnée.

Ils soutiennent que le logement était en mauvais état lors de leur entrée dans les lieux, et estiment que l'état des lieux de sortie ne permet pas d'établir l'existence de dégradations leur étant imputables. Ils font valoir en conséquence que la bailleresse est tenue de leur restituer le dépôt de garantie qu'ils avaient versé lors de leur entrée dans les lieux.
Ils arguent du fait que le comportement de Mme [R] [X], qui a refusé de leur rendre le dépôt de garantie alors que le logement a été restitué dans le même état que lors de leur entrée dans

les lieux, a commis une résistance abusive leur ayant causé un préjudice lié à l'impossibilité d'utiliser la somme retenue.

Mme [R] [X] sollicite :
que les demandes présentées à son encontre soient rejetées,
que M. [M] [Q] et Mme [V] [J] soient condamnés à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Elle soutient que la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet d'établir que les locataires ont dégradé les lieux qui leur avaient été donné à bail.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Un état des lieux, établi contradictoirement par un bailleur et un preneur, constate une situation de fait jusqu'à preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.
En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Si le preneur est en effet tenu des dégradations intervenues pendant la location, ainsi que des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté après plusieurs années d'occupation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce un état des lieux d'entrée a été réalisé le 24 janvier 2024 contradictoirement entre les parties.
L'état des lieux de sortie a été signé le 30 décembre 2024 par Mme [V] [J] et Mme [R] [X].

Sur les frais de nettoyage

Il est mentionné que dans l'état des lieux d'entrée que l'ensemble du logement est propre.
Il est inscrit sur état des lieux de sortie que le logement est en « mauvais état général de propreté » en raison du « ménage insuffisant ». Il y est notamment précisé que le cadre de la porte d'entrée est sale, que le four est sale en raison de « traces diffuses », que la porte des WC est sale ainsi que la VMC et l'aspirateur, que l'interrupteur de la buanderie est sale, qu'il y a des traces diffuses à l'intérieur du dégagement bas du placard, qu'il y a des traces diffuses sur les murs de l'escalier et des toiles d'araignées au plafond, que le rangement de la chambre est sale, la bonde du lavabo sale et entartée, les joints de la douche noircis et jaunis, que les éléments de ventilation de la salle de bain et des WC sont sales, que le sol de la terrasse présente des traces de rouille et que les vitres sont sales.
Le reste du logement est décrit comme étant propre.

Mme [R] [X] produit un devis établi par la société ABC SERVICES chiffrant le montant des frais de nettoyage à la somme de 600 euros.

Cependant ce devis apparaît excessif au vu des dégradations imputables aux locataires.

Au vu de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie, M. [M] [Q] et Mme [V] [J] doivent être déclarés redevables de la somme de 60 euros au titre des frais de nettoyage.

Sur les frais de rebouchage du carrelage d'entrée

Le sol de l'entrée, mentionné comme étant propre dans l'état des lieux d'entrée, présentait lors de l'état des lieux de sortie 4 trous de cheville.
M. [M] [Q] et Mme [V] [J] reconnaissent devoir la somme de 45,45 euros à ce titre, somme correspondant au devis produit par Mme [R] [X].
Ils sont donc redevables de la somme de 45,45 euros au titre des frais de rebouchage du carrelage d'entrée.

Sur la bonde de la cuisine

La bonde de la cuisine était en bon état lors de l'entrée des locataires dans les lieux. Le bouchon de la bonde est mentionné comme étant cassé dans l'état des lieux de sortie.
M. [M] [Q] et Mme [V] [J] reconnaissent devoir la somme de 18,18 euros à ce titre, somme qui correspond au devis produit par Mme [R] [X].
Ils sont donc redevables de la somme de 18,18 euros au titre du remplacement du bouchon de la bonde.

Sur le filtre de la hotte aspirante

M. [M] [Q] et Mme [V] [J] reconnaissent devoir la somme de 15,45 euros à ce titre, le filtre de la hotte étant mentionné comme étant usagé dans l'état des lieux de sortie.
Ils sont donc redevables de cette somme, conforme au devis produit.

Sur la plaque de cuisson

Il est indiqué dans l'état des lieux d'entrée que la plaque de cuisson est sale. Il est mentionné dans l'état des lieux de sortie que cette plaque de cuisson est cassée.

M. [M] [Q] et Mme [V] [J] reconnaissent devoir la somme de 199,99 euros à ce titre, estimant que le devis produit par Mme [R] [X] est excessif. Cependant le devis communiqué par cette dernière comporte non seulement la fourniture d'une nouvelle plaque de cuisson, mais également la dépose de l'ancienne et la pose de la nouvelle pour un montant de 345,45. M. [M] [Q] et Mme [V] [J], qui soutiennent que ce montant est excessif, ne justifient que du prix d'achat d'une plaque de cuisson sans la main d’œuvre.

M. [M] [Q] et Mme [V] [J] sont donc redevables de la somme de 345,45 euros au titre des frais de remplacement de la plaque de cuisson.

Sur le remplacement du matelas

Il est mentionné dans l'état des lieux de sortie que le mobilier de la chambre 2 ( couette, matelas, oreillers) est taché, alors qu'il était présumé être en bon état lors de l'entrée des locataires dans les lieux.
Ces derniers sont donc redevables du coût du remplacement du matelas, chiffré à la somme de 345,45 euros

Sur le remplacement de la lampe de chevet

Il est établi que la lampe de chevet de la chambre 2 a été cassée au cours de la location.
M [M] [Q] et Mme [V] [J] reconnaissent devoir la somme de 36,36 euros à ce titre, qui correspond au devis produit. Ils sont donc redevables de cette somme.
En revanche il n'est pas démontré qu'une autre lampe a été cassée, de sorte que Mme [V] [J] ne peut solliciter le coût du remplacement de deux lampes.

Sur les frais de pressing

L'état des lieux de sortie met en exergue que la couette, l'alèse et les oreillers de la chambre 2 n'ont pas été nettoyés à l'issue de la location. Mme [V] [J] peut donc valablement solliciter le coût de leur nettoyage.
Au vu du devis produit aux débats, il convient de lui accorder la somme de 120 euros à ce titre.

Sur les frais de déplacement

Mme [V] [J] ne peut valablement réclamer à ses anciens locataires le coût du déplacement de l'entreprise chargée de réaliser le devis.
Elle doit donc être déboutée de ce chef de demande.

Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments il convient de retenir que les locataires sont redevables solidairement de la somme de 986,24 € au titre des dégradations

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. (…)
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; il est de deux mois si des différences sont relevées entre les états des lieux.
La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.

Une fois déduite la somme de 986,24 euros au titre des dégradations locatives, il convient de condamner Mme [R] [X] à restituer à M. [M] [Q] et Mme [V] [J] la somme de 933,80 euros (1920,04 – 986,24) au solde du solde du dépôt de garantie.

Il convient de constater qu’en application des dispositions de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 précité, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception des clés au bailleur déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur ou des sommes dûment justifiées.

Si ledit article prévoit qu'à défaut de restitution dans les délais prévus du dépôt de garantie aux locataires la sanction encourue est sa majoration d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, cette sanction trouve à s'appliquer sous réserve que des sommes ne restent pas dues au bailleur comme au cas d'espèce.

La demande de majoration à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages et intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l'espèce, la preuve d’une telle faute imputable à Mme [R] [X] n’est pas rapporté de sorte que M. [M] [Q] et Mme [V] [J] doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Mme [R] [X] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.

sur l’article 700 du code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l'espèce, condamnée aux dépens, Mme [R] [X] sera condamné à verser à M. [M] [Q] et Mme [V] [J] à verser la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de la débouter de ce chef de demande.
PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [R] [X] à restituer à M. [M] [Q] et Mme [V] [J] la somme de 933,80 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie.

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Mme [R] [X] à restituer à M. [M] [Q] et Mme [V] [J] la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et la déboute de ce chef de demande,

CONDAMNE Mme [R] [X] aux dépens.

LA GREFFIERE LA JUGE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.