TJ 17300, 29 juin 2026, RG 26/00706

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 29 JUIN 2026

DOSSIER : N° RG 26/00706 - N° Portalis DBXC-W-B7K-FU4M
AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT C/ [W] [I]
MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le
aux parties

copie exécutoire délivrée le
à
PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marie-anne BUSSIERES substituée par Maître Clémence WE BER, de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES AVOCAT, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEUR

Monsieur [W] [I]
né le 23 Août 1967 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alexis RIVASSEAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***
Débats tenus à l'audience du 27 Avril 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 29 Juin 2026.
***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2020, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [W] [I] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2026, dénoncé à la préfecture de la Charente-Maritime le 9 mars 2026, la SA D’HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation ;
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- Condamner Monsieur [W] [I] aux sommes suivantes :
○ une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
○ la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile
les dépens ;
○Ecarter le bénéfice de la trêve hivernale ainsi que le bénéfice des délais prévus par le commandement pour quitter les lieux ;

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 27 avril 2026. A l’audience, la SA [Adresse 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail au torts du locataire, le bailleur fait valoir notamment sur le fondement des articles 1728 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi n°2025-532 du 13 juin 2025 relative à la lutte contre le narco Traffic, que le bail de Monsieur [E] [I] doit être résilié judiciairement à ses torts au motif que ce dernier a utilisé son logement dans le cadre d’un trafic de stupéfiant, faits pour lesquels il a été condamné le 6 janvier 2026 par le tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en récidive légale à une peine de six mois d’emprisonnement. Le bailleur ajoute que suivant injonction reçue par la préfecture de la Charente Maritime, il a été contraint de saisir la présente juridiction.

Monsieur [W] [I] représenté par son conseil sollicite, par conclusions écrites, à titre principal de débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes et sa condamnation à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code civil outre les dépens et subsidiairement qu’il lui soit accordé des délais d’expulsion et que l’exécution provisoire du jugement soit écartée.

Au soutien de sa défense, Monsieur [W] [I] fait valoir que s’il a été condamné pour des faits de trafic de stupéfiant le 6 janvier 2026, le bailleur n’apporte pas la preuve que son comportement a nui à la tranquillité du voisinage et qu’en tout état de cause les faits qui lui sont reprochés ne sont ni actuels, ni persistants, de sorte que la gravité des faits à l’appui de la demande de résiliation judiciaire du bail n’est pas rapportée. Subsidiairement, il sollicite des délais d’expulsion eu égard à sa situation personnelle, précision faite qu’il héberge son fils de 18 ans.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du bail

L'article 1728 du Code Civil impose au preneur « deux obligations principales : d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; de payer le prix du bail aux termes convenus. »

De même, l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2025-532 du 13 juin 2025 relative à la lutte contre le narco Trafic impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui aux abords des locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Le juge saisi d’une demande en résiliation judiciaire du bail doit examiner la réalité du manquement invoqué par le bailleur puis si sa gravité est susceptible d’entrainer la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [W] [I] a été condamné par ordonnance d’homologation du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE du 6 janvier 2026 pour des faits d’usages, de transports, détentions, acquisition et offres de stupéfiants, sur la période du 1er septembre 2025 au 28 janvier 2026, à LA ROCHELLE, en état de récidive légale pour avoir été condamné le 4 juillet 2025 par le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE pour des faits identiques, à une peine d’emprisonnement de six mois d’emprisonnement aménagée sous le régime de la détention à domicile sous surveillance électronique.

Il résulte des éléments versés par Monsieur [W] [I] et notamment du procès-verbal de son audition de garde à vue en date du 29 janvier 206 qu’il a reconnu s’être adonné à la vente d’héroïne à compter du mois de septembre 2025 en procédant à des transactions depuis son domicile. Ainsi le jour de son interpellation, le 28 janvier 2026, il confirme qu’un ami « [K] », s’est rendu à son domicile pour lui acheter deux grammes d’héroïne, et de « dépanner de temps en temps quelques amis » ajoutant qu’il estime revendre 15 à 20 grammes d’héroïne par mois, notamment pour financer sa consommation personnelle. Par courrier daté du 16 février 2026, la préfecture de la Charente Maritime sommait le bailleur de solliciter la résiliation judiciaire du bail. Au terme de ce courrier et non contredit en défense, il était mentionné que la perquisition au domicile de Monsieur [E] [I] a permis la découverte de la somme de 350 euros ainsi que de la matière stupéfiante à hauteur de 32 grammes d’héroïne ainsi que des sachets de conditionnement.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, et non contesté par ailleurs par Monsieur [W] [I] qu’il s’est adonné à la revente de produits stupéfiants depuis son domicile et sur plusieurs mois.

Ces faits ont été commis au sein d’un logement, de sorte que l’absence de nuisances apparentes au sein des parties communes ne constitue donc pas un fait justificatif.

En tout état de cause, il conviendra de relever que ces agissements exposent les autres locataires de l’immeuble à un réel danger troublant ainsi leur tranquillité et leur sécurité au quotidien par l’introduction de tiers au sein de l’immeuble pour venir s’approvisionner auprès de Monsieur [W] [I].

De plus, il sera relevé que ces agissements ne sont pas isolés ou ponctuels dès lors qu’ils ont perduré pendant plusieurs mois et qu’ils n’ont cessé que par l’interpellation de Monsieur [W] [I].

Enfin, Monsieur [W] [I] ne pouvait ignorer les risques encourus dès lors qu’il a déjà été condamné récemment pour des faits identiques le 4 juillet 2025.

En conséquence, le bailleur rapporte la preuve d’un manquement suffisamment grave aux obligations du bail et à la jouissance paisible des lieux loués de la part de Monsieur [W] [I] qui justifie la résiliation du bail à ses torts exclusifs.

Sur l’expulsion

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [I] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Le bailleur qui ne fait que motiver sa demande par l’urgence de la situation sans toutefois expliquer les circonstances particulières justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre de la trêve hivernale :

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile au deuxième alinéa.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n'est pas démontré l'existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation de Monsieur [W] [I], il convient de rejeter la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [W] [I] est âgé de 60 ans et célibataire. Il justifie être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé. Il a un enfant majeur né en 2007.

Au regard de ces éléments, et afin de permettre à Monsieur [W] [I] de se reloger, il convient de lui accorder un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [W] [I]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, à compter de la résiliation judiciaire du bail, Monsieur [W] [I] est occupant sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [W] [I] à son paiement à compter de la signification du jugement à intervenir, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [I] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 4] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS