TJ 67482, 30 juin 2026, RG 24/00540

=

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 24/00540 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MW2Q

Minute n°

copie le 30 juin 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 30 juin

2026 à :

- Me Alexandre GASSE

- Mme [J] [S]

pièces retournées

le 30 juin 2026

Me Oussama BOURASS
Me Alexandre GASSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 30 JUIN 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
immatriculée au RCS de [Localité 3] METROPOLE sous le n°475 680 815
[Adresse 2] [Localité 4]
représentée par Me Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY, substitué par Me Sarah BARDOL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [J] [S]
née le 16 Février 1992
[Adresse 3]
représentée par Me Oussama BOURASS, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Me Selma BEN MALEK, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
[K] [C], attaché de justice
[F] [X], stagiaire

DÉBATS :

A l'audience publique du 26 mai 2026
Délibéré prorogé le 23 Juin 2026

ORDONNANCE :

contradictoire rendue premier ressort,
Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2022, la SA Vilogia a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [S] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros et d’une provision pour charges de 94,64 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 528,54 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 05 avril 2024, la SA Vilogia a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 1 919,33 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2024,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 08 avril 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Suivant ordonnance de référé en date du 15 octobre 2024, une expertise judiciaire du logement a été ordonné. Madame [Q], experte judiciaire, a rédigé son rapport le 18 septembre 2025 et l’a déposé au greffe le 05 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 28 avril 2026, reprises oralement à l’audience, la SA Vilogia demande au juge des contentieux de la protection de :
- débouter Mme [J] [S] de ses demandes,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- condamner Mme [J] [S] à payer la somme de 1 919,33€, arrêtée au 02 janvier 2024,
- condamner Mme [J] [S] au paiement d’une indemnité d'occupation d’un montant mensuel égal au loyer et charges à compter du 03 janvier 2024,
- condamner Mme [J] [S] aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire, la SA Vilogia sollicite la compensation des sommes dues entre les parties.

En réplique, et suivant conclusions du 05 mai 2025, reprises oralement à l’audience, Mme [J] [S] demande au juge des contentieux de la protection de :
- condamner la SA Vilogia à payer la somme de 10 000€ à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SA Vilogia à payer la somme de 9 000€ à titre de préjudice moral,
- condamner la SA Vilogia à payer la somme de 1 530€ à titre de préjudice matériel,
- condamner la SA Vilogia aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties en date du 28 avril 2026 pour la demanderesse et en date du 05 mai 2026 pour la défenderesse, reprises oralement à l’audience de plaidoirie, pour un exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le juge des contentieux de la protection schilikois a été saisi en référé aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En réplique, Mme [J] [S] ne sollicite aucun travaux mais demande une indemnisation de son préjudice. Dans ces conditions, il convient d’examiner d’une part, la demande principale de la société bailleresse avant d’analyser la demande indemnitaire reconventionnelle.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1. Sur la recevabilité de la demande

La SA Vilogia justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1 528,54 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 janvier 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [J] [S] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. L’absence de reprise des loyers n’est pas justifiée par une exception d’inexécution, le logement étant habitable au regard de l’expertise diligentée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA Vilogia à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans ses écritures, la SA Vilogia sollicite la condamnation de Mme [J] [S] au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 03 janvier 2024, outre la condamnation à une indemnité d'occupation depuis cette date.

En l’espèce, la SA Vilogia verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mai 2026, Mme [J] [S] lui devait la somme de 13 029,33 euros, soustraction faite des frais de procédure (assignation et commandement de payer visant la clause résolutoire). Il sera relevé que l’intégralité des indemnités d'occupation dues jusqu’au 20 mai 2026 sont inclus dans cette somme.

Mme [J] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 615,11 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA Vilogia ou à son mandataire.

Sur la demande indemnitaire de Mme [J] [S]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Excède ses pouvoirs la cour d'appel qui, saisie en référé, fait droit à une demande de dommages-intérêts, et non de provision (Cass. Civ. 2e, 11 déc. 2008, n°07-20.255).

En l’espèce, outre le fait que la responsabilité contractuelle de la société bailleresse se heurte à une contestation sérieuse, il ne peut être que constaté que Mme [J] [S] demande des dommages et intérêts au juge des référés qui ne peut que constater son défaut de pouvoir juridictionnel. Il n’y a lieu à référer s’agissant de cette demande indemnitaire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 3 000 euros à la demande de la SA Vilogia concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS