TJ 67482, 30 juin 2026, RG 26/02094

N° RG 26/02094 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OG5E

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/02094
N° Portalis DB2E-W-B7J-OG5E

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [K]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant

Madame [U] [D] [X]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection
Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juin 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1er mars 2022, OPHEA, a donné en location à Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer de 394.53 euros outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 septembre 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] un congé, initialement notifié par lettres recommandées du 22 juillet 2024 avec accusés réception retournés avec la mention " non réclamé ", pour " non-paiement de loyers et accessoires " auquel est joint le décompte des sommes dues pour 990.34 euros, échéance de juin 2024 incluse et visant les dispositions de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 04 décembre 2025, OPHEA a fait citer Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux des locataires ainsi que leur condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l'audience du 22 mai 2026, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance en actualisant la créance aux fins de voir :
- Constater que le congé délivré est régulier,
-Prononcer la déchéance des défendeurs de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l'article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,
-Condamner Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés au [Adresse 6] à [Localité 4],
-Prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
-Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] à lui payer la somme actualisée au 7 mai 2026 de 2181.92 euros, échéance d'avril 2026 comprise, à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
-Condamner solidairement en tout état de cause Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] à lui payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,
-Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] à lui payer à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 623.01 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
-Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] à lui payer la somme de 300.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner solidairement Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] aux entiers dépens.
-Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

OPHEA, fait valoir que la mauvaise foi de Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] est démontrée en ce qu'ils n'exécutent pas une de leurs obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'ils doivent être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi et expulsés en vertu de l'article 10.1 de la loi du 1er septembre 1948. OPHEA actualise la dette locative au 7 mai 2026 à la somme de 2181.92 euros. OPHEA précise que le règlement des loyers courants a repris et ne s'oppose pas à des délais de paiement.

Monsieur [K] [F] ne conteste pas le montant de la dette locative et propose de l'apurer par mensualités de 100.00 euros en sus du loyer courant. Il précise percevoir un revenu mensuel de 1400.00 euros dans le cadre d'un contrat à durée déterminée et que son épouse ne travaille pas. Il précise que le couple à deux enfants à charge.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 5 décembre 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 août 2024.

Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] ne sont pas présentés aux rendez-vous proposés par l'enquêteur social.

Bien que citée à personne, Madame [D] [X] [U] ne s'est pas présentée ni fait représenter à l'audience. Susceptible d'appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé.

En application de l'article L 442-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

En application de l'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations. L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux(...). Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] par lettres recommandées du 22 juillet 2024 avec avis de réception retournés avec la mention " pli non réclamé" puis délivré par commissaire de justice le 3 septembre 2024 pour le 31 octobre 2024 au vu des impayés de loyers au 22 juillet 2024 d'un montant de 990.34 euros, échéance de juin 2024 incluse. Les ont été invités à prendre attache avec le gestionnaire de la situation pour régulariser les impayés défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] ne produisent aucun élément de nature à contester la régularité cet acte.

Le congé ayant pris effet le 31 octobre 2024, la résiliation du bail est constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit du 14 décembre 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à la somme de 2416.33 euros, échéance du mois d'octobre 2025 incluse, selon extrait de compte du 17 novembre 2025.

Compte tenu de ces éléments et de l'ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur, le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U].

Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] seront donc déchus de leur droit au maintien dans les lieux sous réserve de la décision relative à la demande de délais de paiement.

Sur la demande en paiement.

En application de l'article 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 7 mai 2026 que la dette locative s'élève à la somme de 2181.92 euros, échéance d'avril 2026 incluse.

Par conséquent Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] qui ne contestent pas le montant de la dette locative, seront solidairement condamnés à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 2181.92 euros au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges au 7 mai 2026, échéance d'avril 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.
Elle entre dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail, Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre soit le 31 octobre 2024et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] sont déjà solidairement déjà condamnés au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 2181.92 euros, en considération de la date de la résiliation du bail soit le 31 octobre 2024.

Sur les délais de paiement.

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d'octroyer des délais de paiement à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, n'est pas applicable en l'espèce en l'absence de résiliation du bail fondée sur de l'acquisition d'une clause résolutoire.

En l'espèce il ressort du décompte précité que Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] ont repris le règlement des loyers courants et proposent de régler en sus la somme mensuelle de 100.00 euros.

Si Monsieur [K] [F] ne justifie pas des revenus du couple, il est relevé qu'OPHEA ne s'oppose pas aux délais sollicités.

Compte tenu de l'accord d'OPHEA et de la proposition de règlement formée par Monsieur [K] [F], il sera accordé aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Si Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U] apure la dette locative en sus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion pourra être poursuivie.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [F] et Madame [D] [X] [U], qui succombent, seront tenus in solidum aux entiers dépens de l'instance.

Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge d'OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS