TJ 37261, 14 avr. 2026, RG 26/00146

N° Minute : 26/00191

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT
du
14 Avril 2026

Numéro de rôle : N° RG 26/00146 - N° Portalis DBYF-W-B7K-J5V5

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1],
représenté par son syndic la SAS LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]
représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [J] [G],
demeurant [Adresse 2]
non comparante

Monsieur [Y] [G],
demeurant [Adresse 2]
comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 03 Mars 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 14 Avril 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 14 Avril 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [G] et Mme [J] [G] sont propriétaires du lot n°22 dans l’immeuble18-[Adresse 3] à [Localité 1] (37).

Le 5 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [Y] [G] et Mme [J] [G] devant le tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 2274,49 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 8 décembre 2025 ;la somme de 364,00 € au titre des frais de recouvrement,avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure ;condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens rappeler que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 8 décembre 2025 la somme de 2274,49 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s'acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 3 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]", représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 2361,82 € selon décompte en date du 2 mars 2026.

M. [Y] [G] est seul présent. Il reconnaît le non paiement des charges de copropriété relatifs aux travaux et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4]" verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux ;

- le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 23 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;

- le procès-verbal antérieur d'assemblée générale des copropriétaires qui approuve notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 2 mars 2026 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 944,65
Frais/diligences sollicitées 364,00
Autre- relevant article 700 53,17 (07/03/2025)
TOTAL 2 361,82

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [Y] [G] et Mme [J] [G] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 2 mars 2026 à hauteur de la somme de 1944,65 €.

La lettre de mise en demeure présentée avisée le 6 novembre 2025 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [Y] [G] et Mme [J] [G] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1944,65€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 2 mars 2026 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 6 novembre 2025 (pièce 08).

- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure.
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, la réalité de la relance du le contrat de syndic versé aux débats n'est effectif qu'à compter du 1er juillet 2025 jusqu'au 30 juin 2026 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

A titre surabondant, la réalité de la lettre de relance du 7 mars 2025 n'est pas justifiée, et la preuve de l'envoi en recommandé de la lettre du 5 décembre 2024 n'est pas apportée.

- Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.
Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 260 €.

***
M. [Y] [G] et Mme [J] [G] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 260,00€ au titre des frais de recouvrement et diligences exceptionnelles augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2025, date où la lettre de mise en demeure a été avisée.

- Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code Civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
Compte tenu des ressources de la partie défenderesse et de ses efforts de règlement, il convient d’accorder des délais de paiement et d’assortir cette mesure d’une clause résolutoire comme il est dit au présent dispositif.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Y] [G] et Mme [J] [G] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS