TJ 19031, 30 juin 2026, RG 26/00004

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00004 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C6DW
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 30 JUIN 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [P], née le 07 Septembre 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]

Représentée par Me Marie BRU-SERVANTIE, avocat au barreau de TULLE

Copie exécutoire Me Pinardon, Me [Localité 4]-Servantie le 30/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 19 Mai 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 août 2023, avec prise d’effet au 22 août 2023, [V] [A] née [J] (ci-après [V] [A]) a donné à bail à [B] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 680 euros, outre la somme de 20 euros euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

[V] [A] a souscrit le 21 août 2023 auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement au titre du dispositif Visale afin de garantir les sommes qui pourraient être dues par les locataires au titre d’un impayé locatif ou de dégradations locatives.

Le 24 juin 2025, [V] [A] a émis une quittance subrogative après avoir perçu la somme totale de 830,35 euros versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par [B] [P] entre les mois de janvier 2025 et juin 2025.

Le 15 juillet 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [B] [P] un commandement de payer la mettant en demeure de régler la somme principale de 830,35 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juin 2025.

Le 18 août 2025, [V] [A] a émis une nouvelle quittance subrogative après avoir perçu la somme de 297,15 euros pour le mois d’août, portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dûs par [B] [P] à la somme de 1 127,50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [B] [P] devant ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ dire et juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;
A titre principal :
▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire:
▸ prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de [B] [P] ;
En tout état de cause:
▸ ordonner l’expulsion d’[B] [P], et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
▸ condamner [B] [P] au paiement de la somme principale de 1 113,65 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025 sur la somme de 830,35 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

▸ condamner [B] [P] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, fixée à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;
▸ condamner [B] [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;
▸ condamner [B] [P] au paiement de la somme 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
▸ dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

Le 10 avril 2026, [V] [A] a émis une nouvelle quittance subrogative n°10 portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dûs par [B] [P] entre janvier 2025 et avril 2026 à la somme de 1 806,20 euros.

L’affaire a été entendue à l’audience du 19 mai 2026.

A l’audience, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, s’en remet aux termes de l’assignation en date du 12 décembre 2025, et au décompte fourni au dossier. Elle s’en remet quant à la demande de délais de paiement présentée par la défenderesse.

[B] [P], représentée par son avocat, s’en remet à ses conclusions et à son dossier déposés à l’audience aux termes desquels elle demande au tribunal de voir :

débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes ; suspendre les effets de la clause résolutoire ;dire n’y avoir lieu à ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique ;Lui accorder des délais de paiement sur 36 mois pour apurer sa dette locative de 1 113,65 euros selon 36 versements mensuels de 31 euros en sus du paiement du loyer courant ;condamner la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux dépens.
L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 juin 2026.

MOTIFS

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire l’action en paiement et en résolution du bail.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 22 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [B] [P] un commandement de payer la mettant en demeure de régler, dans le délai de six semaines, la somme principale de 830,35 euros outre les frais, au titre des loyers échus au 24 juin 2025.

Il résulte du décompte produit par la demanderesse, non contesté par la défenderesse, qu’[B] [P] n'a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l'indemnité d'occupation à l'encontre des locataires :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu'à libération complète des lieux loués, [B] [P] devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges prévus dans le bail.

Si la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place de la locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatives.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une dernière quittance subrogative signée le 10 avril 2026 par [V] [A], attestant du versement par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur d’une somme totale de 1 806,20 euros au titre des loyers et charges impayés par [B] [P] entre les mois de janvier 2025 et avril 2026, à l’exclusion des mois de juillet et décembre 2025 et février et mars 2026.

Cependant, il résulte du dernier décompte produit par la caution établi le 14 avril 2026, et non contesté par la défenderesse, que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par [B] [P], après reversement d’une somme par le bailleur, s’élève à la somme de 1 731,25 euros.
Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner [B] [P] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 731,25 euros au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation dus au 14 avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 830,35 euros à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil.

En application de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [B] [P] affirme vouloir apurer sa dette par la mise en oeuvre de délais de paiement de 36 mois et sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle explique avoir fait face à des difficultés personnelles et financières suite à la séparation avec son compagnon en juin 2022, à des violences de sa part pour lesquelles il a été condamné le 12 juillet 2024, à l’absence de paiement de pension alimentaire par ce dernier et à ses faibles revenus d’aide-ménagère à temps partiel.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’en rapporte au jugement concernant l’octroi de délais de paiement.

En l'espèce, il ressort des éléments du débat que Mme [P] a repris le règlement de son loyer et charges courantes avant l'audience. Compte tenu de la situation personnelle de Mme [P] et de l’absence d’opposition de la demanderesse à l’audience, il y a lieu d’autoriser Mme [P] à s'acquitter du montant de sa dette au moyen de 35 versements mensuels successifs de 48 euros chacun, suivis d'un 36 ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu'en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l'expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l'assistance de la force publique.

En pareil cas, la défenderesse sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu'à la libération des lieux par remise des clés, dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogative

Sur les demandes accessoires :

Mme [P], qui succombe, supportera les dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 15 juillet 2025.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner la défenderesse à verser au demandeur une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS