TJ 19031, 30 juin 2026, RG 25/00214

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00214 - N° Portalis DBXF-W-B7J-C4YK
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 30 JUIN 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B], né le 14 Août 2002 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Jérôme PONS, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire Me Pinardon, Me [Localité 4] le 30/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 19 Mai 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2024, avec prise d’effet au 29 mars 2024, M. [V] [I] et Mme [G] [I] ont donné à bail à M. [E] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 400 €, outre la somme de 45 € au titre des provisions mensuelles sur charges.

[V] [I] a souscrit le 18 mars 2024 auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement au titre du dispositif Visale afin de garantir les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé locatif ou de dégradations locatives.

Le 30 janvier 2025, [V] [I], représenté par son mandataire PIERRES ET GESTION, a émis une quittance subrogative après avoir perçu la somme totale de 890 € versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par M. [B] au titre des loyers de décembre 2024 et janvier 2025.

Le 24 mars 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [E] [B] un commandement de payer le mettant en demeure de régler la somme principale de 890 €, outre les frais, dans un délai de 6 semaines.

Le 4 juin 2025, [V] [I] a émis une nouvelle quittance subrogative portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dûs par [E] [B] à la somme de 1 794,52 € au titre des loyers et charges impayés entre décembre 2024 et mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel elle demande de voir :

- juger recevable et bien fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

A titre principal :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de [E] [B] ;

En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de M. [B], et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
- condamner M. [B] au paiement de la somme principale de 1 794,52 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 mars 2025 sur la somme de 890 €, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

- condamner M. [B] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, fixée à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux ;
- condamner M. [B] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;
- condamner M. [B] au paiement de la somme 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

Le 24 septembre 2025, [V] [I] a émis une nouvelle quittance subrogative n°8 portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dûs par [E] [B] entre décembre 2024 et septembre 2025 à la somme de 2 268,56 €.

Convoquée à une première audience le 21 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être entendue à l’audience du 19 mai 2026.

Le 11 mai 2026, [V] [I] a émis une nouvelle quittance subrogative n°15 portant la somme totale versée par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dûs par [E] [B] entre décembre 2024 et avril 2026 à la somme de 5 173,40 €.

A l’audience, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, s’en remet aux termes de l’assignation en date du 12 décembre 2025, et au décompte fourni au dossier. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, soulignant que le défendeur n’a jamais repris le paiement du loyer courant.

M. [B], assisté de son avocat, ne conteste pas le montant de sa dette locative mais sollicite des délais de paiement, proposant de régler 150 € par mois. Il fait état de problèmes de santé ayant entraîné des hospitalisations et indique avoir sollicité la mise en place d’une mesure de protection de type sauvegarde de justice, ayant des difficultés à gérer son budget et ses démarches.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 juin 2026.

MOTIFS

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire l’action en paiement et en résolution du bail.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 29 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Ce délai contractuel, plus favorable au défendeur, sera appliqué en l’espèce.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à [E] [B] un commandement de payer le mettant en demeure de régler la somme principale de 890 €, outre les frais..

Il résulte du décompte en date du 13 mai 2026 produit par la demanderesse, non contesté par le défendeur, que M. [B] n'a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mai 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l'indemnité d'occupation à l'encontre du locataire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu'à libération complète des lieux loués, M. [B], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges prévus dans le bail, soit à ce jour 452,26 €.

Si la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatives.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une dernière quittance subrogative signée le 11 mai 2026 par le mandataire de [V] [I], attestant du versement par la Société ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur d’une somme totale de 5 173,40 € au titre des loyers et charges impayés par [E] [B] entre les mois de décembre 2024 et avril 2026.

Ce montant correspond au décompte établi par la demanderesse en date du 13 mai 2026, aucun règlement n’ayant été effectué par M. [B]. Aucun élément ne permet de contester ce décompte.

Il convient en conséquence de condamner [E] [B] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 173,40 € au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation dus au 13 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 890 € à compter du commandement de payer du 24 mars 2025, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil.

En application de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [E] [B] affirme vouloir apurer sa dette par la mise en oeuvre de délais de paiement à hauteur de 150 € par mois.
Toutefois, il ne peut qu’être relevé que M. [B] n’a pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, ne réglant plus aucune somme depuis décembre 2025.
Il ne perçoit au surplus actuellement que l’ARE pour un montant de 963,90 €, revenus qui ne semblent pas lui permettre de faire face au paiement de son loyer, ses charges courantes habituelles et au remboursement de sa dette dans un délai de 3 ans.

Dans ces circonstances, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur l'expulsion :

La rupture du contrat de bail commande à M. [B] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d'ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires :

M. [B], qui succombe, supportera les dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 24 mars 2025.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner le défendeur à verser au demandeur une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS