TJ 19031, 30 juin 2026, RG 26/00032

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00032 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C6WU
DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE LA [Localité 1]
DU 30 JUIN 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [V], née le 27 Février 1987 à , demeurant [Adresse 2]

Non comparante

Copie exécutoire Me Charmey, Mme [V] le 30/06/2026

DÉBATS : Audience publique du 19 Mai 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 février 2024, avec prise d’effet au 15 février 2024, la SA NOALIS a donné à bail à Madame [B] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] et [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 513,67 euros, outre la somme de 30,55 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 16 mai 2025, la SA NOALIS a fait délivrer à Madame [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 2 090,94 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2025 et de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 03 mars 2026, la SA NOALIS a fait assigner Madame [V] devant ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Madame [V], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner Madame [V] à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard ;

▸ condamner Madame [V] au paiement de la somme principale de 1321, 75 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 janvier 2026, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges indexés selon les mêmes règles que le loyer jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ autoriser la SA NOALIS de mettre les meubles qui pourraient être trouvés dans le logement à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais dela débitrice ;

▸ condamner Madame [V] au paiement d'une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :
- dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.
- dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 19 mai 2026.

La SA NOALIS, représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 651,69 euros, au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 12 mai 2026, terme du mois de avril inclus.
La SA NOALIS s’oppose à la délivrance de délais de paiement en faveur de la défenderesse.

Madame [V] n'a pas comparu et n’a pas usé de la faculté de se faire représenter.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 12 février 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 03 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Il convient ainsi d'appliquer le délai de 2 mois contractuellement établi par les parties, plus favorable au défendeur.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2025, la SA NOALIS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler, dans le délai de 2 mois, la somme principale de 2090, 94 euros outre les frais, au titre des loyers échus au 30 avril 2025.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, auquel la défenderesse n’apporte aucun élément contraire, que Madame [V] n’a pas intégralement réglé les sommes dues dans le délai imparti.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu'à libération complète des lieux loués, Madame [V], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé à la S. A NOALIS, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 544,22 euros à ce jour.

Toutefois, il convient de déduire du décompte de la SA NOALIS les frais d’huissier mis au débit de Madame [V] pour un montant total de 134,42 euros dès lors qu’il s’agit de frais compris dans les dépens (frais d’assignation et de commandement de payer), et non des impayés locatifs.

Ainsi, il résulte du décompte versé aux débats, auquel la défenderesse n’apporte aucun élément contraire, qu’après déduction des frais d’huissier le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Madame [V], s’élève à la somme de 517,27 euros .

Il convient en conséquence de condamner Madame [V] à payer à la SA NOALIS la somme de 517,27 euros au titre des loyers, charges et indémnités d’occupation dus au 12 mai 2026, terme de avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur l'expulsion

En l'absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Madame [E] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d'ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à compter du présent jugement, en cas de mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’explusion d’un local d’habitation (trêve hibernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux).

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [V], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner la défenderesse à verser au demandeur une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS