TJ 97416, 1 juin 2026, RG 25/02389

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02389 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBHI6

N° MINUTE : 26/00304

JUGEMENT

DU 01 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2]

Représentée par madame [N] [U], chargée du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [J] [M] [D] [C], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la [T]
CCC à [J] [C]
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 14 août 2019, la Société d'Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après la [T]) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [C] [J] [M] [D] un logement situé dans le groupe d'habitations "[Adresse 3]" sis [Adresse 4] - [Localité 3] [Adresse 5] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 368,50 euros, hors charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la [T] a fait signifier le 10 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 07 juin 2025, la [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [J] [M] [D],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d'occupation et, en plus des dépens et frais d’expulsion, de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 23 mars 2026 lors de laquelle la [T] a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 6 395,40 euros.

Mme [C] [J] [M] [D] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement, ajoutant que le versement de l’allocation logement est suspendu depuis 2024.

Elle déclare être en arrêt de travail pour maladie et percevoir la somme de 89 euros au titre des indemnités journalières de sécurité sociale, outre celle de 445 euros au titre des prestations sociales. Elle précise avoir deux enfants à charge et bénéficier du soutien financier de son compagnon.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée le 11 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la [T] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 juin 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 14 août 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 10 mars 2025, pour la somme en principal de 2 599,31 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mai 2025.

Mme [C] [J] [M] [D] n’ayant en outre pas repris le paiement intégral du loyer et des charges à la date de l’audience et au regard du montant de la dette locative, celle-ci sera déboutée de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023.

En conséquence, l’expulsion de Mme [C] [J] [M] [D] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 441-9 du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l'espèce, les suppléments de loyer appliqués par la [T] seront écartés du calcul de l'arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l'article L. 441-9.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La [T] produit un décompte démontrant que Mme [C] [J] [M] [D] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (180,35 euros) et des pénalités injustifiées (60,96 euros), et compte tenu du paiement de la somme totale de 2 315,30 euros intervenu entre le 05 juin 2025 et le 05 mars 2026, la somme de 1 5021,95 euros à la date du 10 mai 2025.

À cet égard, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

Mme [C] [J] [M] [D] qui ne conteste d'ailleurs pas le montant dû, sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 1 5021,95 euros à la [T], avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 07 juin 2025.

SUR L'INDEMNITE D'OCCUPATION

L’indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 10 mai 2025, Mme [C] [J] [M] [D] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle - égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié - soit 472,04 euros, payable donc à compter du 11 mai 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l'Insee.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Mme [C] [J] [M] [D], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il sera rappelé que cette matière est régie par le Code des procédures civiles d'exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur. Il n'y a donc pas lieu de prévoir de dispositions en ce sens dans le présent dispositif.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :