TJ 97416, 1 juin 2026, RG 26/00063

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00063 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBLL6

N° MINUTE : 26/00310

JUGEMENT

DU 01 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [K] [A], responsable du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [J] [L] [Y] [E], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SODEEGIS
CCC à
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 12 octobre 2020, la Société de Développement et de Gestion d'Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [E] [J] [L] [Y] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 640,77 euros, hors charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SODEGIS a fait signifier le 17 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 06 novembre 2025, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par Mme [E] [J] [L] [Y] d'avoir régulariser sa situation ;En conséquence,
PRONONCER la résiliation du bail, déclarer Mme [E] [J] [L] [Y] occupante sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à son expulsion ;CONDAMNER Mme [E] [J] [L] [Y] au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 03 novembre 2025 à la somme de 5 272,00 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 07 août 2025, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu'à parfait paiement ;FIXER l’indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 781,56 euros par mois, révisable annuellement ;CONDAMNER Mme [E] [J] [L] [Y] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les parties ont été convoquées à l’audience du 26 janvier 2026 lors de laquelle la SODEGIS régulièrement représentée expose que Mme [E] [J] [L] [Y] a quitté les lieux le 15 novembre 2025, et qu’elle entend donc se désister de ses demandes aux fins de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion de la locataire et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle indique, en revanche, qu’elle maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la SODEGIS pour produire un extrait de compte définitif compte tenu de la réalisation de travaux de remise en état.

À l’audience du 23 mars 2026, la SODEGIS précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9 649,52 euros réparations locatives comprises, déduction faite du dépôt de garantie de 640,77 euros.

Mme [E] [J] [L] [Y] n’a pas comparu ni ne s'est fait représenter, bien que régulièrement citée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient tout d’abord de noter que Mme [E] [J] [L] [Y], qui ne comparaît pas, a été assignée le 06 novembre 2025 en l'étude du commissaire de justice.

En vertu des dispositions des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

L’article 441-9 du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l'espèce, les suppléments de loyer appliqués par la SODEGIS seront écartés du calcul de l'arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l'article L. 441-9.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SODEGIS produit un décompte démontrant que Mme [E] [J] [L] [Y] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (292,07 euros) et des pénalités injustifiées (15,24 euros), la somme de 6 136,21 euros à la date du 19 mars 2026 au titre des loyers impayés.

SUR LE MONTANT DES REPARATIONS LOCATIVES

En vertu de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu, par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’État (le décret n° 87-712 du 26 août 1987), sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il incombe au bailleur de rapporter la preuve de dégradations imputables au locataire ayant entrainé une remise en état des lieux.

En l’espèce, la SODEGIS produit :
Le contrat de bail du 12 octobre 2020 ;L’état des lieux d’entrée contradictoire du 09 octobre 2020 et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 02 décembre 2025 ;Le courrier du 05 février 2026 de notification de l’arrêté de compte concernant le logement litigieux, annexé de la facture n° FA00000730 du 30 janvier 2026 établie par la SAEML SODEGIS, mettant à la charge de Mme [E] [J] [L] [Y] la somme de 3 846,77 euros TTC au titre des travaux de remise en état.
L'existence de dégradations locatives s'apprécie par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

À cet égard, il ressort de cette comparaison que le logement a été loué en bon état.

L’état des lieux de sortie précité mentionne un logement restitué dans un état moyen, qui présente des traces / taches au niveau des murs et plafond de toutes les pièces, et met en évidence un défaut de nettoyage des menuiseries et équipements électriques, outre les dégradations suivantes :
Les joints silicone de la cuisine et de la salle de bains à refaire ;la bonde du lavabo de la salle de bains est manquante, le mélangeur de la baignoire HS et le robinet d’arrêt des WC également HS ;deux prises de courant HS et deux brasseurs d’air à déposer dans le séjour ;un brasseur d’air à déposer et reposer dans chacune des chambres (1, 2 et 3) ;un dispositif de connexion luminaire (DCL) manquant dans la chambre 2 ;une seule clé de la porte palière a été remise (trois clés avaient été remises) et le détecteur de fumée est HS.
Au vu de ces éléments, et conformément à la facture produite, les frais de nettoyage (193 euros HT), de décapage du sol (225 euros HT), de réfection des joints silicone (30 euros HT), et de remplacement des éléments manquants ou hors d’état seront retenus, à savoir : la fourniture d’une bonde de la baignoire (20 euros HT), le remplacement du mélangeur mural pour bac à douche et du flexible douche (164 euros HT), de l’abattant et du robinet arrêt des WC (50 euros HT), des prises de courant (69 euros HT), du détecteur de fumée (110 euros HT), de la boite DCL (17 euros HT), ainsi que la pose et/ou dépose des brasseurs d’air (915 euros HT).

En revanche, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la réfection de toutes les peintures des murs et plafond après plus de cinq années d’occupation dès lors qu’il n’est pas reproché un usage anomal des lieux. Les frais de remise en peinture (1 603,74 euros HT) demeureront par conséquent à la charge de la SODEGIS. Le coût du remplacement des poignée et serrure de la porte sécurité du séchoir (150 euros HT) demeurera également à la charge du bailleur dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucune désordre affectant la menuiserie – serrurerie du séchoir.

En conséquence, Mme [E] [J] [L] [Y] devra supporter la somme de 1 793 euros HT, ce qui représente 1 945,40 euros TTC, au titre des dégradations locatives.

SUR LA CONDAMNATION
N° RG 26/00063 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBLL6 - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 01 Juin 2026

Il résulte des développements qui précèdent que les comptes entre les parties s'établissent ainsi qu'il suit :
loyers impayés : 6 136,21 euros ;réparations locatives : 1 945,40 euros ;dépôt de garantie à déduire : 640,77 euros ;ce qui représente la somme de 7 440,84 euros au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [E] [J] [L] [Y], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [E] [J] [L] [Y], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :