TJ 97416, 1 juin 2026, RG 26/00201

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00201 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBLTJ

N° MINUTE : 26/00311

JUGEMENT

DU 01 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [X] [Q], chargée du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [R] [M] [H] , demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SHLMR
CCC à [R] [H]
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 07 avril 1998, la Société d'Habitations à Loyer Modéré de la Réunion (ci-après la SHLMR) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [H] [R] [M] un logement situé dans le groupe d'habitations "[Localité 2]" sis [Adresse 3] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 1 845,00 francs euros, hors charges.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la SHLMR a fait signifier le 24 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025, la SHLMR a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [R] [M],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et, en plus des dépens et frais d’expulsion, de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

La SHLMR, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 1 402,81 euros.

Mme [H] [R] [M] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement. Elle explique avoir repris le paiement du loyer courant, outre la somme de 130 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Elle déclare percevoir une pension de retraite d’un montant de 978 euros par mois. Elle précise qu’elle n’a pas d’enfant à charge ni de dette ou crédit.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 4] par voie dématérialisée le 29 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 07 avril 1998 contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 24 avril 2025, pour la somme en principal de 1 663,99 euros.

Il ressort toutefois du décompte produit par la SHLMR que ce commandement n’est pas demeuré infructueux pendant plus de deux mois, après déduction des frais de poursuite (1 180,31 euros) et des débits non-étayés (33,41 euros + 16 euros de frais et 201,17 euros de pénalités de retard) et compte tenu du paiement de la somme de 300 euros et 490 euros intervenu les 15 mai et 12 juin 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 24 juin 2025.

Dès lors, le bail ne pourra être résilié de plein droit et il convient de rejeter les demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ARRIERE LOCATIF ET LES DELAIS DE PAIEMENT

S’agissant des pénalités de retard, le contrat de bail signé le 07 avril 1998 entre la SHLMR et Mme [H] [R] [M] pour une durée de deux ans et renouvelé tacitement depuis - est soumis aux dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR.

L’article 4 i) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En l'espèce, la clause stipulée au paragraphe III du contrat de bail liant les parties prévoyant l'application d'une pénalité égale à 8 % du montant impayé en cas de retard ou non-paiement du loyer et de ses charges doit ainsi être réputée non écrite et la majoration écartée du calcul de l'arriéré locatif.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SHLMR produit un décompte faisant mention d’une dette locative d’un montant de 1 402,81 euros à la date de 20 mars 2026.

Cependant, en déduisant les frais de poursuite (1 337,85 euros) qui ne font pas partie du loyer et des charges, ainsi que les frais et pénalités injustifiés appliqués par la SHLMR (33,41 euros de frais recommandés + 16,00 euros de frais bancaires + 201,17 euros de pénalités de retard), soit un montant cumulé de 1 588,43 euros, supérieur au montant réclamé, il apparait que Mme [H] [R] [M] n’est débitrice d’aucune somme au titre du paiement de ses loyers et charges.

La SHLMR sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement au titre des loyers impayés.

Par suite, la demande de délais de paiement de Mme [H] [R] [M] est devenue sans objet, en l’absence de dette locative.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

La SHLMR, qui succombe à l'instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et ne peut ainsi prétendre à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :