TJ 97416, 1 juin 2026, RG 26/00249

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00249 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBLVF

N° MINUTE : 26/00318

JUGEMENT

DU 01 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DU DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENT DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [I] [M], responsable social et contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Monsieur [O] [K] [N], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la [S]
CCC à
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 10 juin 1999, la Société d’Économie Mixte d'Aménagement, de Développement et d’Équipement de la Réunion (ci-après la [S]) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à M. [N] [O] [K] et Mme [D] [Z] [E] [Q] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 894,88 francs, hors charges.

Ce bail a été modifié par avenant du 20 février 2015 suite au départ de Madame [D] [Z] [E] [Q], M. [N] [O] [K] devenant ainsi seul titulaire dudit bail.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la [S] a fait signifier le 1er septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2026, la [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de M. [N] [O] [K],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

La [S], régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3 450,47 euros.

M. [N] [O] [K] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter bien que régulièrement cité.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient tout d’abord de noter que M. [N] [O] [K], qui ne comparaît pas, a été assigné en l'étude du commissaire de justice.

En vertu des dispositions des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 21 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la [S] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'Allocations Familiales le 30 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2026.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 10 juin 1999, modifié par avenant du 20 février 2015, contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 1er septembre 2025, pour la somme en principal de 1 954,23 euros.

Il ressort toutefois du décompte produit par la [S] que ce commandement n’est pas demeuré infructueux pendant plus deux mois, après soustraction des débits non étayés d’un montant de 304,80 euros et compte tenu du paiement de la somme totale de 1 700 euros intervenu le 07 octobre 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail n’étaient pas réunies à la date du 1er novembre 2025.

En conséquence, le bail ne pourra être résilié de plein droit et il convient de rejeter les demandes relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion M. [N] [O] [K] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 441-9 du Code de la construction et de l'habitation dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, que le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois, qu’à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l'espèce, les suppléments de loyer appliqués par la [S] seront écartés du calcul de l'arriéré, faute pour la bailleresse de justifier du respect de la procédure prévue à l'article L. 441-9.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La [S] produit un décompte démontrant que M. [N] [O] [K] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (304,80 euros) et des pénalités injustifiées (417,27 euros), la somme de 2 728,40 euros à la date du 11 mars 2026.

M. [N] [O] [K], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et sera par conséquent condamné à payer cette somme à la [S], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

M. [N] [O] [K], qui succombe à l'instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS : N° RG 26/00249 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBLVF - page / Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - décision du 01 Juin 2026