TJ 93008, 29 juin 2026, RG 25/01789

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

---

Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 25/01789 - N° Portalis DB3S-W-B7J-34MY

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JUIN 2026 MINUTE N° 26/01146

---

Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Juin 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société [1] [Localité 1], en sa qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93)
dont le siège social est [Adresse 2] à [Localité 3]

représentée par Me Christelle AUGROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A0883

ET :

La société [2], exerçant sous l’enseigne commerciale [3]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire:D0601

---

EXPOSE DU LITIGE

Estimant que la SARL [4], exerçant sous l’enseigne [3], n'était plus le syndic de la résidence depuis l'assemblée générale tenue le 17 juin 2025, la SARL [5], ès qualités de syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] à Aubervilliers (93), l'a faite assigner , par exploit du 20 mars 2025, à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés notamment aux fins d'obtenir sa condamnation sous astreinte à lui communiquer plusieurs documents et pièces comptables relatifs à la copropriété outre à lui verser une provision.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 5 juin 2026 et la décision mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SARL [5], ès qualités de syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93), demande au juge des référés de :
Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du Code civil,
CONDAMNER le CABINET CPI à remettre à [Localité 4], nouveau syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] :- Mutations
- Relances facturées et précontentieux (courriers d’avocat ou acte d’huissier avec justificatifs d’envoi et de réceptions)
- Dossiers contentieux, jugements et significations d’huissier
- Protocole d’accord si existant
- Correspondances avec les copropriétaires
- Registre des PV avec bordereau d’envoi et accusé réception des convocations et PV
- RCP
- Plans
- DTA de moins de 3 ans
- Contrat de ménage des parties communes si existant
- Contrat d’entretien des VMC si existant
- Contrat d’entretien des toitures terrasses si existant
- Contrat d’assurance [6] (il a été récupéré par nos soins directement auprès du courtier)
- Fiche synthétique 2024
- Attestation d’immatriculation 2024
- Appel de fonds des copropriétaires et factures privatives
- [Localité 1] livre sur 5 ans
- Balances
- Extrait des fournisseurs à payer
- Relevé général de dépense de l’exercice en cours à la date de transmission
- Factures de l’exercice en cours
- Chèques des copropriétaires en attente d’encaissement
- Relevés de banque et rapprochements bancaires
et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard pour chacun des éléments visés ci-dessus,
SE RESERVER la liquidation de l’astreinte,CONDAMNER à titre provisionnel le [7] [4] à payer à [8] [Localité 3] ès qualités de représentant su syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] la somme de 16.678€ à titre de dommages et intérêts,DIRE que le versement des intérêts provisionnels sera du à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2025, CONDAMNER le même au règlement d’une somme de 5.000 € à [Localité 4] ès qualités de représentant su syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
La SARL [5] soutient que la SARL [4] n'est plus le syndic de la résidence et qu'ainsi il lui appartient de communiquer l'ensemble des pièces réglementaires en sa possession précisant qu'elle n'a pas déféré à sa mise en demeure adressée le 31 juillet 2025.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SARL [4] ([3]) demande au juge des référés de :
Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965
A TITRE PRINCIPAL :
Constater que la Société [9] a été nommé ès qualité de Syndic avant le Cabinet [5] ; Constater, par conséquent, l’existence de contestations sérieuses quant à la qualité de syndic de la société [10] ; A TITRE SUBSIDIAIRE :
Constater que le Cabinet [11] a procédé à la transmission des pièces et archives de la copropriété de manière diligente, complète et progressive, notamment par envois des 9 juillet et 3 octobre 2025 ; Dire et juger qu’aucune carence ne peut être reprochée au Cabinet [11] ; Dire et juger que la demande de communication sous astreinte est injustifiée ; Rejeter la demande d’astreinte ; Dire et juger que la demande de dommages et intérêts est irrecevable en référé, subsidiairement mal fondée ;
En conséquence, en débouter la société [10] ; Condamner la société [10] à payer à la société [11] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; La condamner aux entiers dépens.
La défenderesse soutient qu'elle n'a pas à communiquer les pièces sollicitées par la SARL [5] dès lors notamment que :
-il existe une contestation sérieuse sur le fait qu'elle ait été valablement désignée en qualité de nouveau syndic de la résidence si bien que le juge des référés n'aurait pas le pouvoir de statuer ;
-elle a déjà transmis l'ensemble des pièces en sa possession.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces

Dispositions applicables

Conformément aux dispositions de l'article 18-2 de la du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier alinéa du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

L’article 34 du précité énonce que l’action visée à l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant le Président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Enfin, il est rappelé qu'une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Réponse du juge des référés

Sur la contestation de la qualité de syndic de la société [8]

En l'espèce, il ressort du courrier produit en pièce 1 en défense, adressé le 9 avril 2025 par la SARL [4] aux membres du conseil syndical de la copropriété, que « nous vous informons de notre décision de démissionner de nos fonctions de syndic de la [Adresse 5], à compter de cette notification, avec un préavis de deux mois ».

Pour autant, la SARL [4] soutient qu'elle serait encore le syndic de la résidence tel que cela aurait été décidé par les copropriétaires lors d'une assemblée générale tenue le 17 juin 2025 à 18 heures.

Il est rappelé que le juge des référés est le juge de l'évidence. Or, au cas présent, il ressort des éléments du dossier que la SARL [4] a démissionné le 9 avril 2025, qu'aux termes de ses écritures elle indique avoir transmis l'ensemble des pièces relatif à la copropriété au nouveau syndic [8], que ce dernier justifie avoir été élu en qualité de syndic lors de l'assemblée générale extraordinaire tenue le mardi 17 juin 2025 à 18h15 à la majorité de 186 copropriétaires étant précisé qu'un seul copropriétaire a voté contre et aucun ne s'est abstenu, soit un vote représentant 959.202 tantièmes sur 1.574.016 et qu'enfin il ressort des échanges de courriels entre les parties, notamment un message du 22 juillet 2025, que la SARL [4] admet elle-même ne plus être le syndic de l'immeuble écrivant par exemple « nous venons vers vous dans le cadre de notre démissions de fonction de syndicat du SDC [U] [Z] et des démarches en découlant ».

En conséquence, il n'apparaît pas que l'élection du syndicat [8] soulève une contestation sérieuse si bien que le juge des référés a le pouvoir de trancher le présent litige.

Sur les pièces à produire

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 18 juin 2025 (accusé de réception du 20 juin 2025), le cabinet [8] a demandé à la SARL [4] que lui soit remis l'ensemble des documents administratifs et comptables de la copropriété conformément aux dispositions de l'article 18-2 précité. Elle a joint son envoi le contrat de syndic à effet au 18 juin 2025.

Une nouvelle demande a été régularisée par le conseil du cabinet [8] le 31 juillet 2025.

Aucun élément du dossier ne permet de considérer que la SARL [5] a refusé de prendre en charge les archives de la copropriété d'autant qu'elle n'a eu de cesse de tout mettre en œuvre pour les récupérer.

Il est ainsi établi que la SARL [4] ([3]) n’a pas respecté son obligation de remettre au nouveau syndic la totalité des documents et archives de la copropriété dans le délai total de trois mois imparti par l'article 18-2 précité et courant à compter de la cessation de ses fonctions.

En conséquence, la SARL [4] ([3]) sera condamnée à remettre les archives à la SARL [5], comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande au titre de l'astreinte

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

C'est ainsi que l'astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d'exercer une pression financière sur le débiteur afin qu'il procède à l'exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

En l'espèce, il est établi que depuis l'assemblée générale tenue le 17 juin 2025, les archives de la copropriété n'ont pas été transmises par l'ancien syndic malgré deux mises en demeure et alors même qu'elles sont indispensables à sa gestion.

Pour ces raisons, l'obligation précitée sera assortie d'une astreinte provisoire comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire..

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, il est rappelé que la résistance abusive consiste en un comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, le retard apporté par la SARL [4] ([3]) depuis plus d'un an dans la transmission des archives de la copropriété, indispensable à son fonctionnement, malgré l'envoi de deux mises en demeure régularisées par le nouveau syndic par courriers recommandés, et la délivrance d'une assignation en référé le 10 octobre 2025, n'ont pas conduit l'ancien syndic à déférer à la remise des archives constituant pourtant une obligation légale, circonstances particulières constitutives d'une résistance abusive laquelle n’est donc pas sérieusement contestable.

Cependant, aucun élément du dossier ne permet de considérer avec certitude que les charges pour lesquelles aucunes procédures de recouvrement ne peuvent être diligentées du fait de l'absence d'éléments comptables ne seront pas recouvrées après leur transmission par l'ancien syndic.

En conséquence, la SARL [8] ès qualités sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL [4] ([3]) qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SARL [4] ([3]) sera également condamnée à indemniser la SARL [5] ; elle sera déboutée de sa demande à ce titre. La demanderesse sollicite la somme de 5.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil.

Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS