TJ 93008, 30 juin 2026, RG 25/01891

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 1]
[Localité 1]
Tél:[XXXXXXXX01]
Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

RÉFÉRENCES :
N° RG 25/01891
N° Portalis DB3S-W-B7J-3UUA

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 30 juin 2026

La SA [Adresse 2] FRANÇAIS

C/

Monsieur [W] [E]

Madame [H] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l'audience publique du 19 mai 2026, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 30 juin 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Sylvie GELINEAU, directrice principale des services de greffe judiciaires, lors des plaidoiries et de Madame Amel OUKINA, greffière principale lors de la mise à disposition ;

DEMANDEUR :

La SA HLM LOGEMENT FRANÇAIS
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]

comparant en personne assisté de Me Ange-Hélène YEBGA HOT, avocat au barreau de PARIS

Madame [H] [E]
[Adresse 5]
[Localité 3]
comparante en personne assistée de Me Ange-Hélène YEBGA HOT, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Jeanine HALIMI
Me Ange-Hélène YEBGA HOT

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 31 juillet 1995, la SA [Adresse 6] aux droits de laquelle vient la SA 1001 Vies Habitat a donné en location à Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 3 157,45 F outre provisions sur charges.
Le 26 avril 2024, la SA 1001 Vies Habitat a fait délivrer à Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 361,81 € selon décompte arrêté au 4 avril 2024.
Par courrier du 22 mai 2023, la SA 1001 Vies Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à étude le 29 juillet 2025, la SA 1001 Vies Habitat a attrait Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin.
La SA 1001 Vies Habitat a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA 1001 Vies Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] ;De condamner solidairement Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] au paiement des sommes suivantes :2 982,48 € au titre de l'arriéré locatif ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;360 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 1 août 2025, la SA 1001 Vies Habitat a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 19 mai 2026 après trois renvois à la demande des parties.
Lors de l'audience, la SA 1001 Vies Habitat, représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 12 mai 2026 (échéance du mois d'avril 2026 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 4 996,29 €.
Elle sollicite que les deux dernières pièces produites ce jour soient jugées recevables, l'une étant le plan amiable (non respecté) connus des défendeurs depuis le début de la procédure et évoqué dans ses écritures, l'autre étant un décompte actualisé qui prend en compte les derniers quittancements communiqués contradictoirement aux locataires ainsi que leurs propres paiements.
In limine litis, la SA 1001 Vies Habitat fait valoir que la saisine de la CCAPEX est justifiée par un courrier avec accusé de réception en date du 22 mai 2023, certes antérieure au commandement de payer mais qui n'est pas fondée sur une situation comptable caduque puisque depuis janvier 2023, la dette n'a pas été apurée. Elle indique également produire la notification de l'assignation aux services préfectoraux. Elle en conclut à la recevabilité de son action.
Sur le fond, la SA 1001 Vies Habitat soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible. Elle expose au visa de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu'il n'est pas prévu de sanction en cas de régularisation de charges tardive, et que son défaut ne peut entraîner la restitution au locataire des provisions sur charges versées. Elle affirme donc que sa créance n'est pas contestable, et pointe que Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] ont signé un plan d'apurement amiable reconnaissant le montant de la dette.

En outre, la bailleresse conteste le bien fondé de l'exception d'inexécution invoquée. Elle allègue que la demande de suspension du paiement du loyer doit être autorisée par le juge. En tout état de cause, elle déclare que les défendeurs ne démontrent pas de désordre suffisamment grave pour justifier d'une impossibilité totale d'habiter les lieux.
Sur les demandes reconventionnelles formulées, la SA 1001 Vies Habitat demande le rejet de la demande de remboursement des provisions sur charges, les régularisations ayant été effectuées, ainsi que des demandes indemnitaires au regard des contestations sérieuses s'y heurtant. En ce sens, elle fait valoir au visa de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que lors de l'état des lieux d'entrée, le logement était en bon état, que les désordres évoqués concernant la poignée de fenêtre cassée et les installations électriques relèvent de l'entretien des locataires, qu'elle a tout de même envoyé un prestataire pour y remédier, et que les autres éléments (nuisibles, chaudière n'atteignant pas une température suffisante) ne sont pas démontrés par les pièces produites ni par une quelconque réclamation des locataires avant la présente procédure. Elle soutient que le préjudice de jouissance, de même que le préjudice moral, ne sont pas justifiés dans leur principe ni leur quantum.
Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E], assistés par leur conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicitent du juge de :
rejeter le décompte actualisé et le plan d'apurement versés tardivement pour non-respect du contradictoire ;in limine litis, prononcer la nullité du commandement de payer, constater l'absence de signalement à la CCAPEX du commandement de payer et de notification à la préfecture de l'assignation, et en conséquence déclarer l'action de la SA 1001 Vies Habitat irrecevable ;subsidiairement, constater l'existence de contestations sérieuses portant sur la certitude, la liquidité et l'exigibilité de la créance ;très subsidiairement, leur accorder un délai de paiement de 24 mois et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;reconventionnellement, condamner la SA 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 3 471, 27 € à titre de provision au titre du remboursement de trop-perçu de charges des années 2021, 2022 et 2023 ;condamner la SA 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 10 000 € chacun à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;condamner la SA 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 10 000 € chacun à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de leur préjudice moral ;condamner la SA 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 3 000 € à titre de provision pour procédure et résistance abusive ;ordonner la compensation de plein droit entre les provisions susvisées et toute créance de loyer éventuellement retenue par le tribunal ;condamner la SA 1001 Vies Habitat à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.Concernant les pièces tardivement versées, Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] font valoir que l'affaire a fait l'objet de trois renvois, qu'il était précisé que les pièces devaient être communiquées avant l'audience, et qu'elles ne l'ont pas été en temps utile malgré leur importance.
In limine litis, ils soutiennent que les demandes de la SA 1001 Vies Habitat sont irrecevables en l'absence de signalement à la CCAPEX valide, celui-ci étant antérieur de plus d'un an au commandement de payer et basé sur une situation comptable caduque notamment du fait des régularisations de charges ultérieures, ainsi que de notification de l'assignation à la préfecture.

Par ailleurs, Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] soulèvent des contestations sérieuses sur les demandes de la SA 1001 Vies Habitat et dès lors l'absence de compétence du juge des référés. Au visa de l'article 835 du code de procédure civile et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils exposent tout d'abord que la créance invoquée par la bailleresse est frappée d'irrégularités manifestes en raison de régularisations tardives de charges pour les années 2021, 2022 et 2023, qui ne rendent ni liquide ni certaine la dette visée au commandement de payer qui ne tenait pas compte de celles-ci. En second lieu, Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] soulèvent une exception d'inexécution en raison des violations par la bailleresse des normes de décence fixées notamment par l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, constatées par un rapport de la [Localité 4] [Localité 5] en date du 25 juin 2025 sur mandat du département. Ils font état d'une infestation massive de rongeurs, d'un défaut d'étanchéité, de menuiseries condamnées, d'une insécurité électrique. Ils précisent qu'il s'agit de défauts structurels ou causés par la vétusté et non liés à un manque d'entretien. En outre, ils pointent leur bonne foi et indiquent avoir continué de payer des sommes substantielles chaque mois. Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] indiquent que postérieurement à l'assignation, en février 2026, la bailleresse a délégué un prestataire sur l'installation électrique de leur logement, ce qui les a privés d'eau et chauffage durant dix jours et démontre le caractère structurel des troubles.
Concernant leurs demandes reconventionnelles, Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] affirment que la présente procédure est abusive en ce que la SA 1001 Vies Habitat retenait la régularisation de charges 2021, qu'elle avait connaissance du rapport du 25 juin 2025 caractérisant des troubles à l'obligation de décence, et qu'elle a postérieurement à l'engagement de la procédure effectué des travaux de réfection. Ils font valoir qu'il leur est également dû un remboursement de la provision sur charges, les régularisations ayant été retenues par le bailleur au mépris de ses obligations légales. Ils justifient leur préjudice de jouissance par les manquements graves visant la sécurité électrique, les menuiseries et l'étanchéité, les nuisibles et les équipements de confort. Ils allèguent un préjudice moral en raison du stress lié à l'insécurité du logement et à la précarité générée par la rétention indue par la bailleresse des régularisations de charges.
Enfin, Monsieur [W] [E] et Madame [H] [E] exposent être âgés de 63 ans et 73 ans, être de bonne foi, et avoir des revenus stables bien que modestes.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Par courrier du 22 mai 2023, la SA 1001 Vies Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Ce décret ne prévoit aucune durée de validité de cette saisine, tant qu'elle est antérieure à l'introduction de l'instance devant le juge compétent.
En outre, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
Le justificatif de cette notification aux services préfectoraux était joint lors de l'enrôlement de l'assignation auprès du tribunal et l'est de nouveau dans les pièces déposées à l'audience.
L'action est donc recevable.

SUR LA COMPÉTENCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes des articles 1103, 1104 et 1194 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public. Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi.
L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;
2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d'électricité, d'eau et de chauffage, ainsi que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu'elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période, soit en une interdiction pour le propriétaire de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, les sommes litigieuses n'étant pas exigibles.
Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut suspendre l'exécution de son obligation dès lors qu'il est manifeste que son cocontractant ne s'exécutera pas à l'échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.
Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, il y a lieu de constater en premier lieu que des contestations sérieuses se posent sur les demandes des parties, tant sur le terrain juridique :
appréciation du moment de la régularisation des charges et d'un éventuel défaut de loyauté de la bailleresse au regard de ses obligations à cet égard,appréciation du montant réellement dû au moment du commandement de payer et en conséquence de l'acquisition ou non de la clause résolutoire,caractérisation d'une situation d'indécence et de l'opposabilité de l'exception d'inexécution, que probatoire :
recalcul éventuel des sommes dues notamment quant aux règles d'imputation des paiements,origine et ampleur des désordres invoqués par les locataires,recevabilité des pièces versées, qui nécessitent par conséquent une analyse et une interprétation au fond.
En second lieu, il n'appartient pas au juge des référés de condamner au paiement de sommes qui ne sont pas demandées à titre de provision ou qui impliquent de statuer sur le principe et l'étendue des obligations et de l'éventuelle responsabilité des parties.
Le juge des référés, juge de l'évidence, ne saurait donc faire droit à ces demandes sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.
Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n'y avoir lieu à référé.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Il y a lieu de laisser les dépens (sur lesquels doit statuer le juge des référés en vidant sa saisine) de la présente instance à la charge de la demanderesse, la SA 1001 Vies Habitat.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
À défaut de partie perdante en l'état du litige, les demandes sur ce fondement seront rejetées.
Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, après débats publics, par ordonnance contradictoire, publique et en premier ressort, CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par la SA 1001 Vies Habitat ; DISONS n'y avoir lieu à référé ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;