TJ 93008, 29 juin 2026, RG 26/00241

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

---

Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 26/00241 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4FFS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JUIN 2026 MINUTE N° 26/01149

---

Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Juin 2026 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société 2M REAL ESTATE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Rachid EL ASRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E2355

ET :

La société [D]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [U] [N] née [A]
demeurant [Adresse 3]

comprante en personne, non représentée par un avocat

---

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 septembre 2023, la SCI 2M REAL ESTATE a donné à bail commercial à la SAS [D], pour une durée de neuf années à effet au 4 septembre 2023, un local situé [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 24.000 euros, outre les charges et les taxes. Par acte séparé du même jour, Madame [U] [N] a consenti un acte de cautionnement immédiat pour un montant de 24.000 euros indexé selon le bail précité.

Le 16 septembre 2025, la SCI 2M REAL ESTATE a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS [D] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail ; le commandement a été dénoncé à la caution par exploit du 6 octobre 2025.

Les 11 décembres 2025 et 30 janvier 2026, la SCI 2M REAL ESTATE a fait assigner la SAS [D] et Madame [U] [N] aux fins de voir :
Vu les clauses et conditions du bail du 14 septembre 2023,
Vu l’acte de cautionnement du 14 septembre 2023,
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 16 septembre 2025,
Vu l’article 834 et 835 du Code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
RECEVOIR la société 2M REAL ESTATE en ses demandes ; CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 14 septembre 2023, CONSTATER que le bail du 14 septembre 2023 conclu entre la société 2M REAL ESTATE et la société [D] est résiliée de plein droit au 15 octobre 2025, date d’effet du commandement du 16 septembre 2025, ORDONNER l’expulsion de la société [D] ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin, l’aide et le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 300 € par jour de retard, et ce à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; CONDAMNER solidairement la société [D] et Madame [U] [N] à payer à la société 2M REAL ESTATE la somme provisionnelle de 9.186,41 € au titre de l’arriéré locatif, CONDAMNER solidairement la société [D] et Madame [U] [N] à payer à la société 2M REAL ESTATE la somme de 242,24 € correspondant aux frais engagés pour la délivrance du commandement de payer et pour la dénonciation dudit commandement à la caution. JUGER que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société 2M REAL ESTATE conformément à l’article 15. DEPOT DE GARANTIE du bail du 14 septembre 2023. FIXER le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer en cours à compter du 16 octobre 2025 date d’effet du commandement, jusqu’à libération complète des lieux et leur remise dans l’état prévu au bail, CONDAMNER solidairement la société [D] et Madame [U] [N] à verser à la société 2M REAL ESTATE une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer en cours et ce à compter du 16 octobre 2025 date d’effet du commandement, jusqu’à libération complète des lieux, CONDAMNER solidairement la société [D] et Madame [U] [N] à payer à la société 2M REAL ESTATE la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER solidairement la société [D] et Madame [U] [N] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements et de l’état des créanciers inscrits.
L'affaire a été retenue à l'audience du 27 février 2026 et mise en délibéré au 10 avril suivant. Par ordonnance rendue le 16 avril 2026, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats au motif que le preneur paraissait être en capacité de solder l'arriéré locatif et qu'ainsi il était de bonne administration de la justice de rouvrir les débats pour entendre de nouveau les parties.

L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 5 juin 2026 et la décision mise en délibéré au 29 juin 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS [D] n'a pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. Sa gérante, Madame [U] [N], a comparu et a sollicité un moratoire de 15 mois.

A l’audience, la SCI 2M REAL ESTATE, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution de la SAS [D]

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 16 septembre 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 6.960,37 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et 165,56 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 16 octobre 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS [D], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l'exécution forcée de l'expulsion, elle sera déboutée de sa demande d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s'il appartient au demandeur à une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d'un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n'a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 14 septembre 2023, le commandement de payer du 16 septembre 2025 et le décompte actualisé au mois de février 2026 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 9.186,41 euros, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur les demandes à l'égard de la caution

Par acte du 14 septembre 2023, Madame [U] [N], en sa qualité de gérante de la SAS [D], s'est portée caution des sommes dues par cette dernière au titre du bail consenti par la SCI 2M REAL ESTATE, pour un montant de 24.000 euros indexé selon le bail précité.

Par suite, il conviendra de condamner solidairement la caution pour les sommes dues au titre du bail de location précité, dans la limite de 24.000 euros, somme indexée selon les stipulations contractuelles.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle aux termes de laquelle le dépôt de garantie reste acquis au bailleur dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement

Législation applicable

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par ailleurs, au terme du deuxième alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société bailleresse en pièce 5 que sur une période de près de trois ans, le solde du compte locataire a toujours été négatif excepté aux mois d'août et octobre 2024. Par ailleurs, depuis le commandement de payer délivré le 16 septembre 2025 pour un montant de 9.186,41 euros, la dette a considérablement augmenté pour s'élever à 15.012,11 euros au mois de février 2026 malgré trois paiements de 2.500, 600 et 1.800 euros effectués au cours des mois d'octobre 2025, de janvier et février 2026.

Par ailleurs, la société défenderesse, non comparante, et sa gérante ne produisent aucun élément comptable démontrant la faisabilité d'un étalement de la dette locative. Le juge des référés, juge des l'évidence, ne peut donc pas constater que les conditions d'application des dispositions précitées sont remplies.

En conséquence, il sera dit n'y avoir lieu à accorder un moratoire.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS [D] et Madame [U] [N] qui succombent seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 16 septembre 2025, de dénonciation à la caution le 6 octobre 2025 et de l’état des créanciers inscrits.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, le preneur et la caution seront également condamnés in solidum à indemniser la SCI 2M REAL ESTATE au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 2.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS