TJ 59350, 30 juin 2026, RG 25/01865

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référés expertises
N° RG 25/01865 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2F3I
SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 30 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ADVENIS RESIDENCES
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Laurent DIXSAUT, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEURS :

S.A.S. SERGIC
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LUMI’AIR représenté par son syndic la société SERGIC
[Adresse 4]
[Localité 3]
représente par Me Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Ophélie CLERY, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 05 Mai 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 16 Juin 2026 prorogé au 30 Juin 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’ensemble immobilier [Adresse 5] est situé aux [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 4] (Nord). Il est soumis au régime de la copropriété.

Aux termes du règlement de la copropriété du 23 novembre 2016, l’ensemble immobilier est décrit à l’article 3 comme comportant :
« - un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée et six étages dénommé bâtiment A
- un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée et cinq étages dénommé bâtiment B
- un bâtiment élevé sur rez-de-chaussée et cinq étages dénommé bâtiment C
- un ensemble de parkings extérieures dénommé groupe D. »

L’article 6 intitulé « destination et usage général de l’immeuble » précise :
« L’immeuble est destiné exclusivement à :
Pour le bâtiment A : usage d’habitation ou activités libérales.
Pour le bâtiment B : usage d’habitation et de services résidentiels ou d’activités libérales.
Pour le bâtiment C : usage d’habitation ou activités libérales.
A noter que pour le bâtiment B, l’exploitant de la résidence pour étudiants bénéficiera de la jouissance des locaux communs nécessaires au fonctionnement de la résidence et de nature à permettre la fourniture des prestations énoncées, telle que mentionnée ci-dessous :
Les locaux communs comprennent ceux mentionnés à l’article 7, B, 3) ci-après.
L’exploitant de la résidence pour étudiants devra assurer, à sa charge et à ses frais, l’entretien et la maintenance des locaux communs, des mobiliers et équipements qu’ils contiennent, à charge pour elle de les refacturer aux résidents locataires.
La partie réservée aux « services » du bâtiment sera maintenue comme telle tant qu’elle sera en état d’exploitation. La destination de cette partie du bâtiment pourra éventuellement être transformée à usage d’habitation ou activités libérales dans l’hypothèse où l’exploitation des services viendrait à cesser.
Chaque propriétaire a le droit de jour et de disposer des choses qui constituent sa propriété particulière, à la condition de ne pas nuire aux droits particuliers ou communs des autres propriétaires et de se conformer aux prescriptions formulées ci-après.
Sauf pour la partie « services » du bâtiment B comme relaté ci-dessus, aucune modification ne pouvant compromettre la destination de l’immeuble ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des propriétaires. »

Selon son article 7, B, 3) concernant la « désignation des parties communes spéciales au bâtiment B, constituant les activités de « services », il est ainsi rédigé :
« Constituent des parties communes spéciales aux propriétaires des lots du bâtiment B les locaux destinés aux diverses activités de services résidentiels.
Elles comprennent notamment, mais seulement si les choses énumérées s’y trouvent, et sans que cette énonciation soit limitative :
- la cafétéria et ses accessoires tels : le mobilier, équipements de bar, restauration …etc,
- la bagagerie,
- la salle polyvalente de réunion et ses accessoires tels mobilier…,
- le bureau du régisseur
- la loge du gardien
- la laverie et ses accessoires (machine, mobilier…)
- la lingerie et ses accessoires
- le bloc sanitaires
- les couloirs, sas et dégagements
Cette énonciation est purement énonciative et non limitative ».

La S.A.S. Advenis Résidences (ci-après société Advenis) exploite la résidence pour étudiants. Dans ce cadre, elle sous-loue des appartements relevant des parties privatives.

A la suite d’un sinistre survenu dans la bagagerie, des travaux ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires et ses relations avec la société Advenis se sont dégradées.
Le 24 septembre 2025, la société Advenis a fait délivrer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Lumi’[Adresse 8] une sommation de faire cesser ce qu’elle appelle les « troubles occasionnés » à son exploitation de la résidence pour étudiants.

Par actes délivrés le 8 décembre 2025, la société Advenis a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Lumi’Air, pris en la personne de son syndic en exercice, la société Sergic et la société Sergic elle-même devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin notamment de voir ordonner une expertise judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont constitué avocat.

Après plusieurs renvois ordonnés sur la demande des parties, l'affaire a été retenue lors de l’audience du 5 mai 2026.

Conformément à ses dernières écritures déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 29 avril 2026, représentée, la société Advenis soutient les demandes y figurant, notamment de :
- ordonner une expertise judiciaire avec mission telle que suggérée,
- déclarer irrecevables les demandes formulées par les défendeurs,
- débouter les défendeurs de leurs demandes,
- condamner les défendeurs à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- réserver les dépens.

Représentés, le syndicat des copropriétaires en cause et la société Sergic, conformément à leurs écritures notifiées par voie électronique le 28 avril 2026, demandent notamment de :
à titre principal,
- juger irrecevables les demandes de la société Advenis,
- juger recevables leurs demandes,
- prononcer la mise hors de cause de la société Sergic en sa personne,
en toute hypothèse,
- débouter la société Advenis sa demande d’expertise judiciaire,
à titre reconventionnel,
- ordonner à la société Advenis de communiquer la liste nominative avec numéros de badges des personnes salariées de la demanderesse habilitées à ouvrir l’établissement recevant du public ([Localité 5]) de cinquième catégorie située au sein des parties communes spéciales du bâtiment B de l’ensemble immobilier [Adresse 5] ainsi que leur attestation de formation à l’utilisation du système de sécurité incendie ainsi qu’à l’ouverture [Localité 5], et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois,
- ordonner à la société Advenis de communiquer dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois, son attestation d’assurance contre les risques liés à son exploitation des lieux, conformément à l’engagement contractuel qu’elle a pris aux termes de l’article 8.6 des baux commerciaux consentis auprès des copropriétaires des lots du bâtiment B,
- débouter la société Advenis de ses prétentions,
- condamner la société Advenis à leur verser à chacun 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner la société Advenis aux dépens.

Il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions sur les prétentions et moyens débattus au visa des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026, délibéré prorogé compte tenu de la charge du service au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En vertu de son article 123, une fin de non-recevoir peut être proposée en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité de condamner à des dommages et intérêts la partie qui se serait abstenue de la soulever plus tôt dans une intention dilatoire.
Son article 124 précise que celui qui invoque une fin de non-recevoir n’a pas à justifier d’un grief pour qu’elle puisse être accueillie.
L’alinéa 1 de l’article 125 indique que, dans certains cas, le juge a l’obligation de relever d’office les fins de non-recevoir qui ont un caractère d’ordre public, notamment celles résultant de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Son alinéa 2 offre au juge la faculté de relever la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée tandis que l’alinéa 3 prévoit que lorsqu’une fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir dans le même jugement, mais par des dispositions distinctes ce qui emporte autorité de la chose jugée tant sur ladite question de fond que sur la fin de non-recevoir.
L’article 126 prévoit que dans la situation où la fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue et qu’il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Selon l’article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

En vertu de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».
En son article 15, cette loi dispose que :
« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

En l’espèce, la société Advenis produit les baux commerciaux de locaux d’habitation meublés assujettis à la TVA qu’elle a conclu avec les copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] concernant les appartements appartenant à la résidence pour étudiants susvisée.

Ces baux indiquent que la société Advenis « exerce à titre commercial l’activité de location de logements meublés avec fourniture de services para-hoteliers », qu’elle est chargée « de la gestion des services para-hôteliers de la résidence, qui, soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis ».

Dès lors, la société Advenis dispose d’une qualité à agir à l’égard du syndicat des copropriétaires ou du syndic dès lors que la gestion de la copropriété est susceptible d’incidence sur l’exploitation qu’elle assume au sein des locaux qui en dépendent.

Par conséquent, la fin de non-recevoir invoquée contre la demanderesse au titre d’un défaut de qualité à agir sera écartée.

Sur la demande de mise hors de cause du syndic

En l’espèce, il n’appartient pas au juge des référés de préjuger de l’existence éventuelle de manquements du syndic aux diligences lui incombant de sorte qu’il ne pourra être fait droit à la demande de mise hors de cause présentée par la société SERGIC à ce stade.

Sur la demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.
Ce motif légitime s’apprécie sur la base d’un possible litige futur présentant un objet et un fondement déterminés de façon suffisante. Ils peuvent notamment être étayés par des éléments donnant crédit aux suppositions de celui qui réclame une expertise judiciaire.
Le recours à l’expertise n’est donc pas subordonné à une absence de contestation sérieuse ou à l’urgence.
En revanche, il peut être opposé à une demande d’expertise judiciaire le fait que le litige futur soit, de manière manifeste, voué à l’échec à raison d’un obstacle de fait ou de droit.
Dès lors que l’existence d’un motif légitime est établie, il ne peut être opposé à la demande d’expertise judiciaire qu’elle serait ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve au visa de l’article 146 du code de procédure civile.

En l’espèce, le demandeur n’ayant pas, aux termes de l’article 145 à établir le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est demandée, il convient d’apprécier l’existence d’un motif légitime à ce que l’expertise judiciaire sollicitée soit ordonnée.

La société Advenis donne de façon manifeste à ses droits, une portée dépassant ceux qu’elle est susceptible d’invoquer au regard des règles de la copropriété, notamment au vu des prérogatives appartenant au syndicat des copropriétaires.

De la même façon, les copropriétaires qui la mandatent ne sont pas susceptibles de s’affranchir ou de l’affranchir de ces règles.

La mission confiée à l’expert judiciaire ne peut porter sur l’appréciation de positions des parties de nature juridique faisant preuve de divergences manifestes dans la présente procédure.

En outre, la mission d’expertise suggérée confirme que la demanderesse sollicite une expertise judiciaire dont le périmètre est indéterminable et la société Advenis ne fournit pas d’éléments objectifs de nature à étayer la vraisemblance de désordres de nature à fonder l’existence d’un motif légitime de sorte qu’il ne pourra être fait droit à sa demande d’expertise judiciaire, sauf en ce qui concerne les travaux réalisés pour remédier aux désordres étant résultés de l’incendie.

Sur les demandes reconventionnelles

Vu l’article 145 du code de procédure civile ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la communication de divers éléments. Dès lors qu’il est, aux termes de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, investi de prérogatives concernant la sécurité des bâtiments dépendant de la copropriété, il y a lieu de faire droit à ses demandes de communication de pièces selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de la société Advenis, les dépens seront mis à sa charge.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Il précise que les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, à ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président statuant en référé après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort ;