TJ 59350, 29 juin 2026, RG 25/13225

Cour d'Appel de Douai
Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX
45 rue du grand chemin
59100 ROUBAIX

N° RG 25/13225 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2FZO

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 29 Juin 2026

Syndic. de copro. de l'ensemble immobilier "SDC STUDEA ROUBAIX" ayant pour syndic la SAS [P]

C/

[W] [N] épouse [V]
[E] [Y]

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "SDC STUDEA ROUBAIX" sis 39 rue de l'Ouest à ROUBAIX 59100 ayant pour syndic la SAS [P], dont le siège social est sis 32 rue Joannes Carret à LYON 9ème - 69009 - pris en son agence LAMY LA MADELEINE - 5 rue Philippe Noiret - parc du Canon d'Or - 59350 SAINT ANDRE LEZ LILLE

représentée par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Pierre AZAR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [N] épouse [V], demeurant 534 rue du Grand Marais - 59500 DOUAI
comparant en personne

M. [E] [Y], demeurant 260 rue de l'Agrippin - 59118 WAMBRECHIES
comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026
Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 29 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie COLAERT,Vice-Présidente, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC STUDEA ROUBAIX" représenté par son syndic [P], a fait assigner devant le tribunal de proximité de ROUBAIX, Monsieur [E] [S] et Madame [W] [N] épouse [V] afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes suivantes :
- 5177,71 € au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse) relatives aux lots numéros 16 et 17 de la copropriété située 39 rue de l’Ouest à Roubaix
- ordonner la capitalisation des intérêts
- 1 500 € à titre de dommages et intérêts
- 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC STUDEA ROUBAIX" représenté par son syndic [P], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à la somme de 5557,17 € au 25 novembre 2025. Il s’oppose aux demandes des défendeurs et souligne que la dette est solidaire.

Monsieur [E] [S] indique qu’il ne conteste pas le principe de la dette principale mais conteste les frais mis à sa charge dans le décompte. Il s’oppose aux demandes indemnitaires. Il précise que le bien est loué et qu’il est copropriétaire avec Madame [W] [N] épouse [V]. Il sollicite les plus larges délais de paiement.

Madame [W] [N] épouse [V] indique qu’elle ne conteste pas la dette mais qu’elle ne peut pas payer et sollicite l’effacement ou à défaut un moratoire de 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété, provisions sur charges et travaux de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs respectives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans la limite et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est notamment versé aux débats :
- un relevé de propriété dont il ressort que Monsieur [E] [S] et Madame [W] [N] épouse [V] sont propriétaires en indivision des lots numéros du lot numéro 16 de la copropriété (pièce 1) situés 39 rue de l’Ouest à Roubaix
- les appels provisionnels pour charges courantes et pour travaux qui ont été adressés aux défendeurs ainsi que les relevés annuels de charges afférents à leur quote-part,
- les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2013 à 2025 aux termes desquels les comptes des exercices écoulés et le budget prévisionnel des années à venir ont été approuvés,
- le contrat de syndic
- deux mises en demeure du 12 décembre 2014 et une du 16 décembre 2020
- un commandement de payer en date du 7 octobre 2024

Ces pièces établissent le bien fondé de la demande du Syndicat des Copropriétaires requérant s’agissant des appels de charge non contestés.

S’agissant des frais, le syndic doit établir la nécessité des actes réalisés et justifier du montant de leur coût conformément aux dispositions de l'article 10-1 susvisé.

En l’espèce, sont produites avec preuve d’envoi deux mises en demeure du 12 décembre 2014 et une mise en demeure du 16 décembre 2020 . Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. La demande en paiement au titre des frais de mises en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 52 euros par lettre recommandée justifiée.

Concernant les autres frais indiqués au décompte, aucune pièce n'établit ni leur réalité, ni leur nécessité. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. S'agissant de ces sommes demandées au titre des frais de poursuite, elles concernent des actes établis par le conseil du syndicat des copropriétaires. Elles constituent des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d'huissier ( sans précision de leur nature exacte) qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement à l’exception des frais du commandement de payer du 7 octobre 2024 (à hauteur deux fois de 54 €) effectivement justifiés.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [S] et Madame [W] [N] épouse [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2993,78 euros représentant les charges de copropriété et les frais subséquents arrêtés au 20 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec capitalisation des intérêts dûs pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires indique que la résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété qui “a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble.”

Néanmoins, il convient de constater que le demandeur ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande de condamnation solidaire

Il résulte de l'article 1310 du Code civil que la solidarité ne se présume point ; qu'ainsi, elle doit soit être expressément prévue par la convention, soit résulter d'une disposition légale ;

En l’espèce, aucune disposition légale ou conventionnel n’est alléguée par le demandeur au soutien de sa demande de condamnation solidaire, de sorte qu’il en sera débouté.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du Code Civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital ; qu'il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette ; que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; que toute stipulation contraire est réputée non écrite ; que les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ;

En l'espèce, il sera accordé des délais de paiement aux défendeurs selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision en considération des ressources et charges justifiées par les parties ;

Sur les demandes accessoires
Monsieur [E] [S] et Madame [W] [N] épouse [V] sont tenus aux dépens et par suite, condamnés au paiement de la somme de 1200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal de proximité, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,