TJ 61001, 25 juin 2026, RG 26/00109

N° RG 26/00109 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2Z4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00109 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2Z4

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [R], munie d'un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [E], demeurant [Adresse 2]

Comparant

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 12 Février 2026
Première audience : 07 Mai 2026

DÉBATS
Audience publique du 07 Mai 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00109 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2Z4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2025, la société SAGIM, devenue la société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [F] [E] et Madame [D] [V] épouse [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 245,09 euros révisable annuellement outre provisions sur charges locatives.

Madame [D] [E] est décédée le 27 mai2021.

Monsieur [F] [E] est décédé le 17 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, la société LOGISSIA a fait signifier à Monsieur [A] [E], fils du locataire demeuré dans le logement, un commandement de payer pour un montant en principal de 4 373,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 6 octobre 2025.

Le 8 décembre 2025, la société LOGISSIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2026 , la société LOGISSIA a fait assigner Monsieur [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 décembre 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [E] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,
- condamner Monsieur [A] [E] au paiement des sommes suivantes:
- 6 018,93 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 10 février 2026,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 16 février 2026 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 mai 2026.

À l’audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, modifie ses demandes. Elle demande à titre principal l’expulsion de Monsieur [A] [E] en sa qualité qu’occupant sans droit ni titre et subsidiairement, elle maintient la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. En tout état de cause, elle maintient l’intégralité de ses autres demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 7 562,01 euros.

La société LOGISSIA précise qu’il n’y a pas eu de reprise ou de continuité du bail par Monsieur [A] [E] et qu’en conséquence, ce dernier est occupant sans droit ni titre. Elle ne s'oppose pas à des délais de paiement non suspensif pour le règlement de la créance.

En défense, Monsieur [A] [E], comparant en personne, s’oppose à la demande en paiement indiquant que s’il ne conteste pas le montant de la dette locative, il n’est pas redevable des sommes dues au nom de son père. Il sollicite un échéancier de 50 euros par mois pour s’acquitter le cas échéant des sommes mises à sa charge. Il précise percevoir le RSA depuis janvier 2025 et supporter d’autres dettes à hauteur de 700,00 euros.

Il explique qu’il n’entend pas se maintenir dans le logement mais sollicite un délai d’exoulsion jusqu’à septembre 2026.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat et l’occupation sans droit ni titre

L'article L 213-4-3 du Code de l'Organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour connaître des actions tendant à l' expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre .

L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré [...] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès . [...] A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ».

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert de bail à son profit d'établir qu'il existait une véritable communauté de vie stable et continue avec la locataire en titre au moins un an avant le décès de cette dernière, soit en l'espèce avant le 15 janvier 2021.

Par ailleurs, s'agissant des baux intéressant les habitations à loyer modéré, d'autres règles viennent s'ajouter à celle-ci, selon les dispositions prévues à l'article 40-III de la loi du 6 juillet 1989 précitée : « [...] l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans [...]».

Si la preuve de la cohabitation pendant une année avant le décès du preneur à bail est démontrée, reste pour le descendant du preneur et demandeur au transfert du bail à prouver que le logement sollicité correspond effectivement en surface et nombre de pièces au nombre de personnes susceptibles de l'occuper.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [A] [E] est le fils de Monsieur [F] [E] qui était locataire du logement litigieux avant son décès survenu le 17 janvier 2025, qu’il a occupé ce logement à compter du décès de son père et qu’il s’y est maintenu jusqu’au jour de l’audience.

Pour autant, Monsieur [A] [E] n’a jamais manifesté sa volonté d’obtenir le transfert du bail à son profit et ne le sollicite d’ailleurs pas aujourd’hui.

Au demeurant, il ne justifie pas des conditions de durée de cohabitation. Il n’est pas non plus établi que les conditions d’attribution du logement social et d’adéquation de sa taille au ménage soient réunies.

En conséquence, faute de transfert, il sera constaté que le contrat de bail s’est trouvé résilié à la date et par l’effet du décès de Monsieur [F] [E], locataire en titre, et que Monsieur [A] [E] est occupant sans droit ni titre du logement de la société LOGISSIA à compter de cette date.

II. Sur l’expulsion

Compte tenu de l'absence de départ volontaire, la société LOGISSIA est bien fondée à réclamer l’expulsion de Monsieur [A] [E], occupant sans droit ni titre, des lieux. Cette expulsion sera dès lors ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les termes du dispositif.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, en vertu des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [A] [E] demande à pouvoir se maintenir dans le logement jusqu’en septembre.

Compte tenu de la date du jugement et du délai minimal de 2 mois fixé par l’article L412-1 du code de procédure civile ainsi que de l’absence de tout justificatif de la part de Monsieur [A] [E] quant à la recherche d’un logement, il n’y a pas lieu de lui octroyer un délai supplémentaire pour quitter les lieux au-delà des délais légaux.

III. Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1240 du code civil «Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

La société LOGISSIA sollicite la condamnation de Monsieur [A] [E] à la somme de 7 562,01 euros correspondant à l’ensemble des sommes dues au titre du logement.

Toutefois, à cet égard, il convient de relever que Monsieur [A] [E] n’est pas débiteur des loyers et charges dus par le locataire lorsque le bail était en cours et qu’il ne peut être tenu qu’à une indemnité au titre de son occupation sans droit ni titre, à savoir à compter du décès de Monsieur [F] [E] le 17 janvier 2025.

Il convient donc de fixer à compter de cette date une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En conséquence, Monsieur [A] [E] sera condamné à payer à la société LOGISSIA la somme de 6 014,13 euros au titre des indemnités d’occupation du 17 janvier 2025 au 30 avril 2026, (correspondant à 186,62 euros au titre de son occupation de janvier 2025 + 4 242,59 euros au titre des mois de février 2025 à décembre 2025 + 1 584,92 euros au titre des mois de janvier à avril 2026).

Il sera également condamné au paiement de l’indemnité d’occupation (396,23 euros en loyer et provisions sur charges à la date du 30 avril 2026 révisable annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré) à compter du 1 mai 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

IV. Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu des besoins du créancier, de son absence d’opposition aux délais sollicités, ainsi que de la situation financière exposée par Monsieur [A] [E] et de l’engagement pris de s'acquitter de la dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’autoriser Monsieur [A] [E] à se libérer du montant de la dette selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité non régularisée après mise en demeure emportera exigibilité totale du solde des sommes dues.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [A] [E], qui succombe, aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de LOGISSIA ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS