TJ 75056, 1 juill. 2026, RG 24/10794

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me OJALVO DÉNIEL (P0264)
C.C.C.
délivrée le :
à Me FRANCESCHI (C1825)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 24/10794

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ND4

N° MINUTE : 2

Assignation du :
30 Juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 01 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER (RCS de [Localité 1] 582 082 756)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Morgane OJALVO DÉNIEL de la S.E.L.A.S. KARILA SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0264

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [S] HORIZON (RCS de [Localité 1] 418 618 005)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Anne FRANCESCHI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1825

Décision du 01 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10794 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ND4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 06 Mai 2026 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

---

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 février 2021, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER a renouvelé au profit de la S.A.R.L. [S] HORIZON, un bail à usage commercial portant sur un local dépendant de l'immeuble, sis [Adresse 3], destiné à l'activité de "Agence de voyages", pour une durée de neuf années à effet du 1er février 2021 pour se terminer le 31 janvier 2030, moyennant un loyer annuel en principal de 22.000 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux sont composés d'une boutique donnant sur rue, une arrière-boutique donnant sur cour, une chambre à usage d'habitation au-dessus de la boutique par laquelle on accède via un escalier intérieur ainsi qu'un sous-sol servant de cave.

Par acte extrajudiciaire du 23 juillet 2021, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER a fait délivrer à la S.A.R.L. [S] HORIZON une sommation de restituer le débarras formant le lot n°39.

Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2023, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER a fait délivrer à la S.A.R.L. [S] HORIZON un commandement visant la clause résolutoire d'avoir :
- à régler la somme de 9.600 euros à titre d'indemnité d'occupation due depuis le mois de mars 2021,
- à libérer le débarras (intitulé cabanon) formant le lot n°39.

Par acte extrajudiciaire du 18 décembre 2023, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER a fait délivrer à la S.A.R.L. [S] HORIZON une sommation interpellative de justifier à quel titre elle occupait le débarras sur cour (intitulé cabanon) formant le lot n°39 et de le quitter dans un délai de 48 heures à compter de la sommation.

Par acte extrajudiciaire en date du 21 décembre 2023, la S.A.R.L. [S] HORIZON a signifié à la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER un courrier de contestation du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 19 mars 2024, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER a assigné la S.A.R.L. [S] HORIZON devant le juge des référés, lequel a dit n'y avoir lieu à référé dans une ordonnance du 24 juin 2024.

Par acte extrajudiciaire du 30 juillet 2024, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER a assigné la S.A.R.L. [S] HORIZON devant la présente juridiction, aux fins essentielles de constater l'acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. [S] HORIZON et de la voir condamner à payer diverses sommes.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 14 septembre 2025, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER demande au tribunal, aux visas des articles L.145-41 du code de commerce et 1104,1224 et 1225 du code civil, de :
"- CONSTATER que l'infraction reprochée à la société locataire visée par le commandement du 2 novembre 2023 s'est poursuivie au-delà du délai d'un mois ;
- CONSTATER en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ORDONNER l'expulsion de la Société [S] HORIZON, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, des locaux objets du bail commercial du 26 février 2026 dépendant de l'immeuble situé à [Adresse 4], [Adresse 2] ;
- DIRE que la bailleresse pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la Société [S] HORIZON ;
- DECLARER mal fondée une éventuelle demande de délais ;
- CONDAMNER la Société [S] HORIZON à payer à la Société ÉTABLISSEMENTS MATHIEU NETTER une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer contractuel s'établissant à 25.120,56 € HTHC par an, jusqu'à parfaite libération des locaux, outre toutes charges, taxes et accessoires audit loyer ;
- CONDAMNER la Société [S] HORIZON à payer à la Société ÉTABLISSEMENTS MATHIEU NETTER la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la Société [S] HORIZON en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, des commandements de payer, de la notification aux créanciers inscrits le cas échéant et de la signification de l'ordonnance à intervenir."

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, la S.A.R.L. [S] HORIZON demande au tribunal, aux visas de l'article L.145-41 du code de commerce, de:
" DEBOUTER la société ETABLISSEMENT MATHIEU NETTER de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
ORDONNER à la société ETABLISSEMENT MATHIEU NETTER d'achever les travaux qui sont à sa charge dans le local commercial sis à [Adresse 5] dans un délai d'un mois à compter du prononcé du jugement, achèvement que la société ETABLISSEMENT MATHIEU NETTER devra justifier dans ce délai moyennant une astreinte de 150 euros par jour de retard ;
CONDAMNER la Société ETABLISSEMENT MATHIEU NETTER au paiement des dépens dont les frais relatifs aux procès-verbaux de constat ;
CONDAMNER la Société ETABLISSEMENT MATHIEU NETTER à payer la somme de 5 000 euros à la société [S] HORIZON en application de l'article 700 du Code de procédure civile."
Décision du 01 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10794 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ND4

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 3 décembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 6 mai 2026.

L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 6 mai 2026, et la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

La S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER soutient que la clause résolutoire est acquise de plein droit en raison de la persistance de l'infraction plus d'un mois après le commandement du 2 novembre 2023. Le demandeur expose en effet que le preneur s'était expressément engagé, aux termes du bail commercial liant les parties à lui restituer les clés du lot n°39 au plus tard le 28 février 2021.

Au soutien de sa demande, elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 octobre 2023, établissant qu'à cette date, les clés n'avaient toujours pas été restituées.

La S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER fournit également une sommation interpellative du 18 décembre 2023 afin de prouver la persistance de l'infraction au-delà du délai d'un mois. Elle fait valoir que cet acte constate le maintien dans les lieux du locataire qui, tout en reconnaissant expressément ne pas se servir du local litigieux, a réitéré son refus de restitution pour maintenir une mesure de pression injustifiée sur le bailleur.

La S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER rappelle enfin que la matérialité de l'infraction à l'expiration du délai d'un mois n'est pas contestée et que le jeu automatique de la clause résolutoire s'impose au tribunal, le juge ne disposant d'aucun pouvoir d'appréciation. En conséquence, elle sollicite le bénéfice de ladite clause, le prononcé de l'expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à parfaite libération des lieux.

La S.A.R.L. [S] HORIZON conclut au débouté de l'ensemble des demandes de la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion. Elle expose qu'elle avait contesté le commandement du 2 novembre 2023 par courrier du 19 décembre 2023 qui rappelait que le bail renouvelé subordonnait expressément la restitution du lot n°39 à l'installation préalable, par le bailleur et dans le local commercial principal, de nouveaux sanitaires fonctionnels à l'usage privatif du preneur.

La S.A.R.L. [S] HORIZON soutient également que la mauvaise foi du bailleur a directement causé le retard de restitution qui lui est reproché puisqu'il n'a pas effectué l'intégralité des travaux dont il avait la charge et qui était la contrepartie de cette dite restitution. Elle produit un procès-verbal de constat du 8 avril 2024 établissant l'inachèvement des travaux à cette date, ainsi que deux constats subséquents des 13 mars 2025 et 6 novembre 2025 démontrant que les travaux ne sont toujours pas finalisés. Le défendeur fait enfin observer que le manquement reproché a cessé, le cabanon ayant été restitué et le ravalement de l'immeuble étant désormais achevé.

À titre reconventionnel, et au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, la S.A.R.L. [S] HORIZON sollicite qu'il soit ordonné à la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER d'achever les travaux de remise en état et de conformité des sanitaires au sein du local commercial, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ainsi, compte tenu de la gravité des effets d'une clause résolutoire, les conditions d'application d'une telle clause sont strictes et doivent être toutes réunies. La clause ne peut être invoquée qu'en cas de manquement à une stipulation expresse du bail et non en cas de faute quelconque du locataire ne concernant pas une obligation ou une interdiction clairement formulée dans le bail. La mise en demeure de cesser l'infraction au bail doit être précise afin de réellement permettre au locataire de régulariser la situation ainsi que l'a souhaité le législateur. Elle doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché ou le mettre en demeure précisément d'exécuter une obligation déterminée. C'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence et de la persistance de l'infraction pour que la clause résolutoire soit acquise.

L'article IX du bail conclu entre la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER et la S.A.R.L. [S] HORIZON intitulé "CLAUSE RESOLUTOIRE" stipule qu' "Il est expressément convenu que le bail pourra être résilié de plein droit et sans aucune autre formalité judiciaire et un mois après un commandement de payer ou une sommation de faire délivré au Preneur par acte extra-judiciaire resté infructueux, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieurs, en cas d'inexécution par le Preneur d'un seul de ses engagements ou d'une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d'une décision de justice, du règlement de copropriété ou du règlement intérieur s'il en existe, ci-après rappelés de manière non exhaustive :
• Défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnité d'occupation ou réajustement de dépôt de garantie ou arriéré dû par suite d'indexation, de révision ou de renouvellement ou de décision judiciaire ou quote-part de charges ou fraction de quote-part de charges et/ou accessoires (impôts, taxes et toutes sommes contractuellement à la charge du Preneur en vertu du bail), à leur échéance, ainsi que des frais de commandement et autres frais réglés par le Bailleur en lieu et place du Preneur ou/et en cas de poursuite judiciaires à son encontre ;
• Exploitation non conforme aux obligations résultant de la clause « DESTINATION » de l'article VII du bail ; Exploitation non conforme aux obligations résultant de la clause « DESTINATION » de l'article VII du bail ; Non-respect des obligations résultant de l'article VIII du bail « CHARGES ET CONDITIONS » 1. Occupation-Jouissance 2. Entretien – Travaux 3. Responsabilité – Recours 4. Charges et Conditions
• Non-respect des obligations résultant de l'article VIII du bail « CHARGES ET CONDITIONS » :
1. Occupation – Jouissance (1.1 à 1.13)
2. Entretien – Travaux (2.1 à 2.8)
3. Responsabilité – Recours (3.1 à 3.2 de « a » à « h »)
4. Charges et Conditions (4.1 à 4.4)."

L'article I de ce même bail dispose que "Le preneur s'engage à restituer au Bailleur le lot n°39 (qu'il occupait précédemment et dénommé « débarras » sur le plan ci-annexé) au plus tard le 28 février 2021.
Il a par ailleurs été convenu entre les parties de fermer les WC situés dans la cour et de les ouvrir du côté du local commercial afin qu'ils fassent partie intégrante du lot 2 et que le Preneur en ait la jouissance privative.
Le Bailleur prendra en charge le coût des travaux de fermeture côté cour, le coût de leur ouverture côté local commercial ainsi que celui de leur remise en état."

Décision du 01 Juillet 2026
18° chambre 3ème section
N° RG 24/10794 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ND4

Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2023, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER a fait délivrer à la S.A.R.L. [S] HORIZON un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à libérer le débarras (intitulé cabanon) formant le lot n°39.

En l'espèce, il est constant que l'article IX du bail commercial liant les parties stipule expressément que le contrat sera résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux, en cas d'inexécution par le preneur d'un seul de ses engagements ou d'une seule des conditions du bail.

Aux termes de l'article 1 du contrat de bail, la S.A.R.L. [S] HORIZON s'est expressément engagée à restituer au bailleur le lot n°39 (débarras) au plus tard le 28 février 2021. En outre, aux termes de ce même article dont les termes sont clairs et non ambigus et contrairement à ce qu'allègue la S.A.R.L. [S] HORIZON, cette restitution n'était nullement conditionnée à l'exécution de travaux. Il s'agissait de deux engagements distincts.

Il ressort de la sommation interpellative en date du 18 décembre 2023 que plus d'un mois après la délivrance du commandement du 2 novembre 2023, la S.A.R.L. [S] HORIZON n'avait toujours pas restitué les clés du cabanon et il n'est pas démontré que ce cabanon ait été restitué postérieurement à cette date.

En outre, il n'est nullement démontré une quelconque mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement visant la clause résolutoire. Il est en effet justifié que dès le 23 juillet 2021, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER avait fait délivrer une sommation de restituer les clés du lot n°39. En outre, il ressort de la sommation interpellative du 18 décembre 2023 ainsi que du courrier en date du 19 décembre 2023 adressé par la S.A.R.L. [S] HORIZON à la bailleresse en opposition au commandement visant la clause résolutoire que la S.A.R.L. [S] HORIZON s'est opposée à la restitution du lot n°39 en soutenant que cette restitution était subordonnée à la réalisation de travaux par la bailleresse. Or, comme il vient d'être jugé, la restitution n'était pas subordonnée à l'exécution de travaux par la bailleresse. Il ne peut donc être reproché cette dernière d'avoir solliciter la restitution du lot n°39 à sa locataire, celle-ci ne l'ayant pas restitué depuis 2021, et ce en violation des stipulations contractuelles.

Dès lors, force est de constater que la bailleresse démontre l'existence ainsi que la persistance de l'infraction au bail.

Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 décembre 2023 à 24h00 et d'ordonner l'expulsion de la locataire selon les termes du dispositif ci-après.

La S.A.R.L. [S] HORIZON est, à compter du 3 décembre 2023, redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes locatives et accessoires. Cette indemnité mensuelle d'occupation devra être versée par la S.A.R.L. [S] HORIZON jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER sollicite la conservation du montant du dépôt de garantie en application de l'article IX du contrat de bail.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article IX du contrat de bail stipule qu'en "cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d'indemnité de résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements du Preneur ayant ou non provoqué cette résiliation et du fait même de cette résiliation."

En l'espèce, en application de cette clause, la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER sera autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie.

Sur la demande à titre reconventionnel d'exécution de travaux sous astreinte

Compte tenu de l'issue du litige et de la résiliation de plein droit du bail, la demande de la S.A.R.L. [S] HORIZON de voir ordonner à la bailleresse d'achever les travaux qui sont à sa charge dans le local commercial dans un délai d'un mois à compter du prononcé du jugement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. [S] HORIZON, qui succombe, sera condamnée à payer les dépens de l'instance qui comprendront les frais de délivrance de l'assignation, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 novembre 2023 et de la signification de la présente décision, à l'exclusion de la notification aux créanciers inscrits, dont la signification n'est pas justifiée.

L'équité commande de condamner la S.A.R.L. [S] HORIZON à payer à la S.A.S. ETABLISSEMENTS MATHIEU NETTER la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.A.R.L. [S] HORIZON sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS