TJ 87085, 23 juin 2026, RG 25/00085

JUGEMENT DU : 23 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00085 - N° Portalis DB3K-W-B7I-GH2A
AFFAIRE : [P] [S], [C] [N] C/ [E] [Y], [H] [D]
NATURE : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [P] [S]
né le 08 Mars 1975 à [Localité 1] (HAUTE [Localité 2])
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [C] [N] épouse [S]
née le 03 Octobre 1970 à [Localité 4] (HAUTE [Localité 2])
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

DEFENDEURS

Monsieur [E] [Y]
né le 04 Juin 1976 à [Localité 1] (87) (HAUTE [Localité 2])
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Me Hanife KARAKUS-GURSAL, avocat au barreau de LIMOGES

Madame [H] [D]
née le 12 Mars 1962 à [Localité 6] (DORDOGNE)
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Amandine DOUNIES, avocats au barreau de LIMOGES

La cause a été appelée à l’audience collégiale du
23 Avril 2026 en présence de Monsieur COLOMER, président, de Mesdames GOUGUET et BUSTREAU, assesseurs et de Madame BRACQ, greffier lors des débats.

A cette audience, Madame BUSTREAU, juge, a été entendue en son rapport oral.

Madame [T] [L], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.

A ladite audience, Maîtres Hanife KARAKUS-GURSAL, [F] [V] et [Z] [B] ont été entendus en leurs observations ;

L’affaire a été mise en délibéré au 23 Juin 2026. Le Président a avisé les parties que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe de la première chambre civile ;

A l’audience du 23 Juin 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant:
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 décembre 2022, M. [P] [S] et Mme [C] [S] ont signé, avec Mme [H] [D] et M. [E] [Y], un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 8] (87), par l’intermédiaire de l’agence immobilière Immotime, pour un prix principal de 210.900 €.

Le compromis était composé de conditions particulières et de conditions générales, destinées à s’appliquer à défaut de conditions différentes stipulées en conditions particulières.

Les acquéreurs déclaraient dans la première partie, au sein de laquelle étaient édictées les conditions particulières, que le financement du bien s’effectuerait avec leurs deniers personnels exclusivement, sans recours à un prêt bancaire, à hauteur de 227.123 euros.

Il était prévu dans la première partie (conditions particulières) le versement d’un séquestre de 20.000 € auprès de l’étude notariale chargée de la réitération, sous 8 jours à compter de la date du compromis.

Cette somme n’a pas été versée par les acquéreurs.

L’acte stipulait dans la seconde partie, au sein de laquelle étaient édictées les conditions générales, une clause pénale égale à 10 % du prix principal, soit 21.090 €, en cas de refus de réitération pour un motif autre que la non-réalisation des conditions suspensives.

Les notifications du délai de rétractation ont été adressées aux acquéreurs par lettres recommandées du 21 décembre 2022, présentées le 24 décembre 2022. Le délai légal de rétractation a expiré le 3 janvier 2023, sans exercice de ce droit.

Suivant lettres recommandées des 10 et 11 janvier 2023, l’agence immobilière a rappelé aux acquéreurs l’obligation de verser le séquestre. La lettre adressée à M. [Y] a été retournée avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée ».

Par lettres recommandées des 30 janvier 2023 et 9 février 2023, Mme [D] et M. [Y] ont informé l’agence Immotime de leur décision de ne plus poursuivre l’acquisition, invoquant leur séparation.

Le 1er mars 2023, l’agence Immotime a réclamé à chacun des acquéreurs le montant de la clause pénale prévue au compromis.

Faute de réponse, par lettres recommandées du 17 novembre 2023, les époux [S] ont adressé une mise en demeure aux deux acquéreurs. La lettre adressée à M. [Y] a été retournée, tandis que celle adressée à Mme a été réceptionnée le 22 novembre 2023.

Ces lettres n’ont pas reçu de réponse.

C’est dans ces circonstances que, par actes de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 et du 15 janvier 2025, M. [P] [S] et Mme [C] [N] épouse [S] ont fait assigner Mme [H] [D] et M. [E] [Y] devant le tribunal judiciaire de Limoges.

Suivant leurs conclusions notifiées par RPVA en date du 12 novembre 2025, M. [P] [S] et Mme [C] [S] demandent au tribunal de :

- Dire et juger recevable et fondée les époux [S] en leur action à l’encontre des consorts [Q] ;

- Constater la résolution de la vente ;

- Dire et juger que les consorts [Q] ont commis une faute contractuelle dans l’accomplissement des obligations qui leur incombaient au titre du compromis de vente;

- Condamner les consorts [Q] à payer aux époux [S], par application de la clause prévue au compromis de vente, au paiement de la somme de 21.090 € ;

- Débouter les consorts [Q] de l’ensemble de leurs demandes ;

- Condamner les consorts [Q] au paiement d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les acquéreurs n’ont pas satisfait à leurs obligations contractuelles et que cette inexécution justifie la résolution de la vente.

En outre, ils soutiennent que M. [Y] et Mme [D] ont commis une faute contractuelle en refusant de procéder à la réitération de l’acte authentique sans motif légitime, alors qu’aucune condition suspensive n’était stipulée et que le délai de rétractation avait expiré. Dès lors, ils sollicitent, au visa de l’article 1231-5 du Code civil, l’application de la clause pénale stipulée au compromis de vente, laquelle prévoit une indemnité correspondant à 10 % du prix principal, soit 21 090 €. Ils rappellent que ce taux est usuel en matière de vente immobilière et n’est pas manifestement excessif.

Ils demandent que les défendeurs soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, faisant valoir que les moyens invoqués à l’appui de leurs prétentions, notamment ceux tirés d’un prétendu vice du consentement ou de l’existence d’une condition suspensive, par Mme [D], ne sont pas établis et ne peuvent faire obstacle à l’application du compromis de vente.

Suivant ses conclusions notifiées par RPVA en date du 13 novembre 2025, M. [E] [Y] demande au tribunal de :

- écarter l’application de la clause pénale telle qu’elle figure dans le compromis de vente ;

- condamner M. [Y] et Mme [D] solidairement à verser aux époux [S] la somme de 2109Euros (1%) à titre d’indemnité en raison de la non réalisation du compromis de vente ;

- débouter M. et Mme [S] ainsi que Mme [D] de toutes demandes contraires ;

- Statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il ne disposait pas des fonds nécessaires à l’acquisition mais qu’il a été victime du chantage de Mme [D] qui accepterait une histoire amoureuse en cas de promesse d’une vie meilleure et notamment d’acquisition d’une maison.

Il explique qu’il est bénéficiaire du RSA et qu’il a informé les vendeurs qu’il ne souhaitait plus acquérir le bien par souci d’honnêteté dès le 30 janvier 2023 ; qu’il n’a toutefois, pas reçu leurs courriers, invoquant la perte de chance de pouvoir se rétracter dans le délai.

Il sollicite de voir minoré le montant de la clause pénale prévue au compromis à 1% du prix de vente.

Suivant ses conclusions notifiées par RPVA en date du 11 juin 2025, Mme [H] [D] demande au tribunal de :

A titre principal,

- Constater que le compromis de vente signé le 21 décembre 2022 par Mme [H] [D] est affecté d’un vice du consentement ;

- Prononcer la nullité du compromis de vente du 21 décembre 2022 ;

- Dire et juger que la clause pénale de 21.090 euros est inopposable à Mme [H] [D].

A titre subsidiaire,

- Dire et juger que la clause pénale est dépourvue d’effet en raison de la non-réalisation de la condition suspensive de prêt ;

- Réduire en tout état de cause, la clause pénale à un montant symbolique de 1 euro ;

En toute hypothèse,

- Débouter M. et Mme [S] de toutes leurs demandes ;

- Condamner M. et Mme [S] à verser à Mme [D] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de l’ancien article 1109 du code civil, que le compromis de vente du 21 décembre 2022 a été signé alors que son consentement était vicié en raison de l’emprise psychologique, de la vulnérabilité et des violences subies de la part de M. [Y], de sorte qu’il doit être constaté que l’acte est affecté d’un vice du consentement et que sa nullité doit être prononcée, rendant la clause pénale inopposable à son endroit.

À titre subsidiaire, elle soutient que la clause pénale est dépourvue d’effet en raison de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Enfin, elle sollicite qu’en toute hypothèse, la clause pénale soit réduite à un montant symbolique d’un euro, compte tenu de sa situation de vulnérabilité et de l’absence de préjudice démontré par les vendeurs.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux écritures susvisées quant à l’exposé complet des moyens des parties.

Par ordonnance du 02 avril 2026, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et fixé l’audience de plaidoirie au 23 avril 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité du compromis de vente

L’article 1130 du code civil dispose que « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1140 dispose « il y a violence lorsqu’une partie s’engage sous la pression d’une contrainte qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, sa fortune ou ses proches à un mal considérable ».

L’article 1142 dispose que « La violence est une cause de nullité qu'elle ait été exercée par une partie ou par un tiers ».

La charge de la preuve de la violence pèse sur celui qui invoque la nullité du contrat, qui doit prouver que la violence a été déterminante de son consentement.

En l’espèce Mme [D] indique que son consentement a été vicié lors de la conclusion de l’acte.

Elle évoque l’ancien article 1109 du code civil devenu l’article 1130 depuis la réforme du droit des obligations du 10 février 2016 applicable aux contrat conclus depuis le 1er octobre 2016.

Elle indique avoir été instrumentalisée par le co-contractant M. [Y], et avoir vécu une situation d’abus physique et moral ayant altéré sa liberté de consentement lors de la signature du compromis de vente.

Elle produit notamment pour justifier du fait que son consentement ait été vicié :

- une plainte du 28 novembre 2021 déposée contre M. [Y] pour des faits de violence physique commis à son encontre,

- une attestation de la fille de Mme [D] du 31 octobre 2022, qui témoigne d’une scène de violence,

- un procès-verbal de notification de la validation d’une composition pénale du 2 novembre 2022 pour des faits de violence commis par M. [Y] à son encontre en octobre 2022,

- un certificat médical du Dr [R] psychiatre, établi le 22 janvier 2024, qui indique que Mme [D] a nécessité plusieurs hospitalisations en milieu spécialisé et présente une suggestibilité la rendant vulnérable,

- un courrier de M. [Y] lui étant adressé, daté du 16 février 2024, lequel lui adresse un chèque de 50 euros et mentionne les raisons de la rupture du couple,

- une plainte pour escroquerie déposée par ses soins le 23 décembre 2024, à l’encontre de M. [Y], dans laquelle elle déclare notamment s’agissant du compromis de vente litigieux : « il m’avait promis plein de choses sur une future vie commune (…). En décembre 2022 nous nous sommes rendus chez un notaire afin de signer le compromis de vente. À l’agence immobilière il avait déclaré que seule son identité apparaîtrait me disant que lui seul avait des biens et qu’après notre mariage il ferait le nécessaire auprès d’un notaire afin que je sois moi aussi propriétaire de la maison. Pour acquérir cette maison, il a fourni un relevé de compte de la caisse d’épargne justifiant les 10 % des frais une fausse convention de divorce et un justificatif de ses biens personnels. Après le délai de rétractation de 10 jours je n’ai pas pu m’opposer à cet achat même si je n’avais apporté aucun justificatif puisque je ne vais pas apparaître sur l’acte notarié. Après le délai de rétractation j’ai découvert que Monsieur [Y] avait profité de ma naïveté et que tous les documents n’étaient que des faux. (…) »

Il résulte de ce qui précède et notamment de la plainte du 23 décembre 2024 que M. [Y] a fait différentes promesses à Mme [D], en lien avec leur futur commun ; alors même que celle-ci présente un terrain de suggestibilité la rendant vulnérable selon le certificat médical du Dr [R] psychiatre, établi le 22 janvier 2024.

Ces promesses sont toutefois insusceptibles de caractériser la violence au sens de l’article 1140 du code civil, qui nécessite la démonstration de ce que la personne s’engage sous la pression d’une contrainte, physique ou morale, qui lui inspire la crainte d’exposer sa personne, ses proches ou ses biens à un mal considérable.

Or il ne ressort pas des pièces produites que M. [Y] ait d’une quelconque façon exercé une pression sur Mme [D] en lien avec la signature de l’acte.

Il ressort plutôt des pièces produites que Mme [D] a contracté, dans un contexte de reprise de vie commune avec M. [Y], sans vérifier les termes de son engagement et avec une forme de légèreté, en ne s’appuyant, comme elle l’a évoqué dans son courrier aux vendeurs du 6 février 2023, « que sur la parole de M. [Y] ».

Elle ne pouvait comme elle le soutient dans sa plainte du 23 décembre 2024, ignorer être partie à l’acte notarié alors même qu’elle a signé et paraphé chaque page de l’acte, et qu’elle a recopié manuscritement la clause précisant qu’elle n’aurait pas recours à un prêt bancaire pour le financement du bien.

Il résulte de ce qui précède que Mme [D] échoue à caractériser l’existence d’un vice du consentement susceptible d’entraîner la nullité du compromis de vente.

Sa demande sur ce point sera rejetée.

Sur la résolution du compromis de vente et l’application de la clause pénale

L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

L’article 1225 quant à lui dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L’article 1229 indique « la résolution met fin au contrat ».

L’article 1231-5 du code civil dispose que : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Ces dispositions permettent au juge de modérer une telle clause si elle est manifestement excessive, même d’office. Pour apprécier le caractère excessif de la mesure convenue par rapport au préjudice réellement subi, le juge doit se placer à la date de la décision.

En l’espèce, M. et Mme [S] ont conclu avec Mme [D] et M. [Y] un compromis de vente sous conditions suspensives, par l’intermédiaire de l’agence immobilière Immotime, portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 8].

Le compromis comporte deux parties distinctes :

- la première partie correspond à des conditions particulières.

Au sein de celles-ci figurent :

> une clause intitulée « plan de financement » p. 5 de laquelle il résulte que « l’acquéreur » défini comme étant Mme [D] et M. [Y], financera l’acquisition de ses deniers personnels à concurrence de 227.123 euros,

> une clause intitulée « conditions suspensives » restée vide (non remplie) s’agissant de la condition d’obtention d’un prêt,

> une clause intitulée « financement sans emprunt » par laquelle M. [Y] et Mme [D] ont indiqué, chacun en rédigeant en main propre et en signant :

« je soussigné(e) M. [Y] [E] / Mme [D] [H] déclare effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt. Je reconnais avoir été informé que si je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrai me prévaloir de la condition suspensive de son obtention prévue au livre 3, chapitre 2 du code de la consommation relatif au crédit immobilier ».

> une clause intitulée « réalisation » stipulant que l’acte authentique serait établi par Me [W] [K] notaire à [Localité 1] selon le choix conjoint des parties, au plus tard le 27 février 2023.

- la seconde partie correspond à des conditions générales dont il est indiqué qu’elles s’appliquent « à défaut de dispositions différentes stipulées en conditions particulières ».

Au sein de celles-ci figure notamment :

> une clause intitulée « clause pénale » (p. 16) stipulant « si pour un motif autre que la non réalisation des conditions suspensives l’une des parties refusait la réitération en acte authentique des présentes, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit. Toutefois la partie non défaillante pourra choisir de prendre acte du refus de l’autre partie et invoquer la résolution de la vente, moyennant 10% du prix principal à titre d’indemnisation de son préjudice. (…) ».

M. [Y] a adressé aux vendeurs un courrier le 23 janvier 2023 par lequel il indiquait « suite à une séparation avec Mme [D] [H] je souhaite me retirer de cette vente ».

Mme [D] indiquait par courrier du 6 février 2023 « seul M. [Y] a justifié de cette acquisition et seul son relevé bancaire faisait apparaître le montant de la somme pour cette acquisition. Je me désiste de cette acquisition ne m’étant appuyé que sur la parole de M. [Y] ».

Par courrier du 17 novembre 2023 le conseil des demandeurs a mis en demeure les acheteurs de lui adresser le montant de la clause pénale, en visant la clause figurant p. 16 du compromis de vente.

Il résulte de ce qui précède que les acquéreurs se sont désistés pour des raisons qui sont étrangères à la non réalisation d’une condition suspensive.

Si Mme [D] évoque à titre subsidiaire le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt pour solliciter de voir écartée la clause pénale, il convient de relever que le compromis de vente ne comporte pas de condition suspensive d’obtention d’un prêt, les deux co-acquéreurs s’étant engagés à financer le bien avec leurs deniers personnels, d’ailleurs, Mme [D] ne faisait pas état de cette condition dans son courrier de désistement.

Les demandeurs sont donc fondés à voir constater la résolution de l’acte et l’application de la clause pénale.

La résolution de l’acte sera constatée.

S’agissant de la clause pénale M. [Y] sollicite que la clause soit réduite à 1 % du prix du bien et Mme [D] au montant symbolique de 1 euro.

Bien qu’une clause pénale équivalente à 10 % du prix du bien soit classique en matière de vente immobilière, au cas présent, le montant la clause pénale à hauteur de 10 % du prix du bien apparaît manifestement excessif par rapport au préjudice réellement subi par les vendeurs eu égard au fait que M. et Mme [S] ont subi un délai d’immobilisation du bien d’un mois et demi seulement, soit entre le 21 décembre 2022 date du compromis, et le 30 janvier 2023 date du courrier de désistement adressé par M. [Y] et du 9 février 2023 date du courrier de désistement adressé par Mme [D].

En conséquence, la clause pénale précitée sera limitée à 3 % du prix du bien soit 6.327 euros.

M. [Y] et Mme [D] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme aux vendeurs.

Sur les frais du procès

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] et Mme [D], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [Y] et Mme [D], parties perdantes, seront condamnés in solidum au paiement aux époux [S] de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS