TJ 13055, 26 juin 2026, RG 26/00128

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 26 Juin 2026
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier
Débats en audience publique le : 22 Mai 2026

N° RG 26/00128 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7LMC

Grosse délivrée le 26 Juin 2026 à :

-Me CULOMA
-Me NAUDIN
PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [A] [C] [L]
né le 23 Septembre 1987 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Michaël CULOMA de l’AARPI CRJ AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [N] [V], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. [N] [V]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
représentée par Maître Benjamin NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

[J] [L] est propriétaire d’un appartement sis au dernier étage d’une résidence en copropriété sise [Adresse 4] à [Localité 2] , qu’il donne à bail.

Le syndic de la copropriété était société IMMOGEST ; depuis le 6 novembre 2025, c’est la société CABINET [N] [V],

Le 15 avril 2023, [A] [C] [L] a déclaré à son assureur, BPCE ASSURANCES IARD, une fuite d’eau dans le salon de cet appartement.
Une expertise amiable a été confiée au Cabinet ADENES, qui, le 11.05.2023, concluait à un défait d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble.

[A] [C] [L] en saisissait le syndic par e-mail du 28.04.2023.

Le 8 avril 2024, [A] [C] [L] déclarait un nouveau sinistre à son assureur.

Le 10 avril 2024, le syndic confiait à la société SAINT [O] la recherche de fuite.
Cette recherche était réalisée le 18.07.2024.
Le 26 juillet 2024, le syndic transmettait le devis établi par la société SAINT
[O] à [A] [C] [L] .
Le 15 août 2024, [A] [C] [L] mettait en demeure le syndic de réaliser les travaux permettant de mettre fin aux infiltrations et d’y ajouter des travaux d’isolation.

Les 20 août et 4 septembre 2024, [A] [C] [L] déclarait au syndic et à son assureur un nouveau sinistre, qui s’étendait alors à toutes les pièces de l’appartement.
Pièce n°17 : Photographies des tâches dans la chambre après le 20.08.2024
Pièce n°18   : Photographies des tâches au salon et dans la chambre après le 4.09.2024
Monsieur [L] en avisait le Syndic et son assureur, expliquant qu’il était contraint
de couvrir son mobilier et de mettre un seau lorsqu’il pleut pour éviter que l’eau ne
coule dans son salon.

Le syndic faisait diligenter des devis relatifs à la réfection partielle ou totale de la toiture.

Un nouveau sinistre était déclaré le 10.10.2024.

Lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2024, les copropriétaires se sont opposés à la réalisation de travaux d’étanchéité.

L’assemblée générale des copropriétaires refusait, à nouveau de voter les travaux d’étanchéité partielle de la toiture le 6 novembre 2025.

*

Par assignations du 20.01.2026, [A] [C] [L] a fait attraire le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], dont le siège social est sis à [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la société CABINET [N] [V], et le CABINET [N] [V],SAS, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE au visa des articles 835 et 145 du Code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir prononcer :
« A titre principal :
CONDAMNER conjointement et solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] et le Syndic CABINET [N] [V] à faire procéder aux travaux réparatoires urgents nécessaires à faire cesser les désordres subis par Monsieur [L], en se conformant au devis réalisé par la société TRAVAUX SAINT [O] du 30 septembre 2025, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.
A titre subsidiaire :
ORDONNER une expertise judiciaire,
avec faculté pour l’[Etablissement 1] judiciaire, si besoin, de s'adjoindre un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne à charge pour lui d'en informer préalablement les parties et le juge chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport, et mission de :
- Se rendre à l’adresse suivante : [Adresse 8],
- se faire communiquer par les parties l'ensemble des documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
- convoquer les parties et tous sachants afin de les entendre en leurs explications ;
- se rendre sur les lieux litigieux en présence des parties et/ou de leur conseil, les décrire ;
- relever tout dommage, désordres et notamment les décrire les infiltrations affectant l'appartement de Monsieur [L], les décrire ;
- déterminer la ou les causes de ce(s) désordre(s) en donnant toutes précisions sur son (leur) importance et sa (leur) date d'apparition ;
- donner son avis sur la nature des travaux nécessaires pour y remédier, en ce compris du gros œuvre et des embellissements, ainsi que leurs délais d'exécution et chiffrer, à partir des devis remis par les parties, leur coût majoré éventuellement des frais de maîtrise d'œuvre ;
- donner son avis sur les préjudices tant matériels qu'immatériels allégués par Monsieur [L] (trouble de jouissance, préjudice moral, préjudice matériel, et autres) et, notamment, sur le trouble de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
- dire si des travaux urgent sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation du désordre et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, décrire ces travaux et en faire une estimation à partir de devis remis par les parties dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction qui sera éventuellement saisie de statuer sur les responsabilités encourues et la réparation des préjudices subis. »

A l’audience du 22.05.2026, [A] [C] [L] a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [N] [V], SAS, et le Cabinet [N] [V], SAS, par des conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des motifs, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de la loi du 10 Juillet 1965 et ses décrets d’application, des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, demandent de :
« A titre principal,
REJETER les demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],
REJETER les demandes formulées à l’encontre du Cabinet [N] [V],
A titre subsidiaire,
DONNER ACTE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], et au syndic, le Cabinet [N] [V], de leurs plus expresses protestations et réserves sur la mesure d’instruction sollicitée par Monsieur [L].
REJETER toute autre prétention formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9],
REJETER toute autre prétention formée à l’encontre du Cabinet [N] [V] ».

L’affaire a été mise en délibéré au 26.06.2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

L’article 14 de la loi du 10.07.1965 dispose que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […]
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Aux termes de l’article susvisé, il appartient non seulement au syndicat des copropriétaires d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, mais également qu’il est responsable des dommages causés par les parties communes de la copropriété.

Il résulte du rapport de recherche de fuite réalisé par le syndicat des copropriétaires défendeur que divers points d’infiltration en toiture terrasse sont la cause d’infiltrations multiples au sein de l’appartement de [A] [C] [L] .
Il n’est pas contesté que le toit-terrasses est une partie commune.

Les infiltrations en toiture ne sont pas contestées, pas plus que le lien de causalité avec les infiltrations subies par [A] [C] [L] .

Dans de telles conditions, non seulement le trouble manifestement illicite est démontré, mais il convient de relever que les infiltrations d’eau dans un immeuble sont de nature à détériorer considérablement sa structure, mettant ainsi en danger l’immeuble et ses habitants.

Dès lors, il convient d’ordonner la remise en état de l’étanchéité de la toiture terrasse, propre à mettre un terme définitif aux infiltrations subies par [A] [C] [L] .

Au regard de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires qui a refusé de voter les travaux, ne serait-ce qu’a minima, il convient d’ordonner la réalisation desdits travaux sous astreinte.

Il convient de relever que seul le syndicat des copropriétaires peut être condamné à la réalisation des travaux sous astreinte.
En outre, en la présente espèce, le syndic s’est montré diligent dans la réalisation des devis et de la mise des travaux à l’ordre du jour des assemblées générales.
Il n’y a donc pas lieu de le condamner.

Dans la mesure où il a été fait droit à la demande principale, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance mettant un terme à l’instance, il convient de statuer sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance sera condamné à payer les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,