TJ 40192, 30 juin 2026, RG 26/00131

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00131 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVEQ

JUGEMENT

Rendu le 30 juin 2026
AFFAIRE :
S.C.I. SANELLA
C/
[W] [R], [Y] [P]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. SANELLA
[Adresse 1]
représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par Me Roxane PRADINES, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [R]
[Adresse 2]
comparante en personne

Monsieur [Y] [P]
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Le 30 juin 2026
1 FEX + 1 CCC SELARL AQUI’LEX
1 CCC Mme [R]
1 CCC M. Le Préfet des [Localité 2]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12/03/2025 à effet au 14/03/2025, la SCI SANELLA a donné à bail à Mme [W] [R] et M. [Y] [P] un logement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 450€ .

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SANELLA a fait signifier à Mme [W] [R] et M. [Y] [P] le 24/11/2025 un commandement de payer pour un montant en principal de 1350 euros, outre commandement de justifier de l'occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19/01/2026, la SCI SANELLA a ensuite fait assigner Mme [W] [R] et M. [Y] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1728, 1224, 1225, 1227, 1228, 1728 du code civil, les articles 696 et 700 du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :
à titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges au 07/01/2026, et l'occupation sans droit ni titre depuis cette date,
- fixer à la somme de 900 euros l’indemnité d'occupation due mensuellement et solidairement par Mme [W] [R] et M. [Y] [P] à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à libération des lieux,
à titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers à compter du jugement à intervenir et constater l'occupation sans droit ni titre depuis cette date,
- fixer à la somme de 900 euros l’indemnité d'occupation due mensuellement et solidairement par Mme [W] [R] et M. [Y] [P] à compter du jugement , jusqu'à libération des lieux,
en tout état de cause :
- ordonner l’expulsion des lieux de Mme [W] [R] et M. [Y] [P], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [Y] [P] à lui payer :
* la somme de 1050 euros sur les loyers et charges impayés, déduction éventuellement
faite des provisions versées depuis le commandement de payer ou augmentées des termes
postérieurs restés impayés jusqu'à la date du jugement, avec intérêts au taux légal, à compter
de la signification du commandement de payer, outre capitalisation des intérêts,
* la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner in solidum Mme [W] [R] et M. [Y] [P] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Mme [W] [R] et M. [Y] [P] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais liés au recours préalable au mode de règlement amiable.

Le dossier a été appelé à l’audience du 05 mai 2026 et a été retenu.

La SCI SANELLA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 909,16 euros au 04/05/2026.

Mme [W] [R] a comparu en personne. Elle indique ne pas contester la créance et chercher un autre logement.

M. [Y] [P] n'a pas comparu et n'était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l'audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l'article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Les locations meublées sont régies par le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et intitulé « des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale », qui leur applique un régime particulier incluant l’application des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4 à l’exception du I relatif au renouvellement du bail par tacite reconduction, 5, 6, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24, 24-1.

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2] par la voie électronique le 20/01/2026, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI SANELLA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09/12/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 - Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 04/05/2026 à hauteur de 909,16 euros que la SCI SANELLA rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [W] [R] et M. [Y] [P] ne contestent pas le principe ni le montant de cette dette.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [W] [R] et M. [Y] [P] à payer à la SCI SANELLA la somme de 909,16 euros actualisée au 04/05/2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, étant précisé que les sommes restant dues sont les échéances d'avril et mai 2026, de sorte que les intérêts légaux se décomptent à compter de la présente décision.
Il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil, et pour la première fois à compter du 30 juin 2027.

3- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de six semaines a été signifié le 24/11/2025 , pour la somme en principal de 1350 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l'espèce puisqu'il a été conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.
Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 06/01/2026.

Par suite, Mme [W] [R] et M. [Y] [P] étant occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

En l'absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4- Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06/01/2026, Mme [W] [R] et M. [Y] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Aucun élément ne justifie de fixer l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer actuel, laquelle a un caractère indemnitaire et non coercitif.

La clause du bail prévoyant la solidarité entre les colocataires ne visant pas expressément les indemnités d'occupation, la solidarité ne s'appliquera pas en application de l'article 1310 du code civil.

Il y a lieu de condamner conjointement Mme [W] [R] et M. [Y] [P] au paiement de cette indemnité à compter du 01/06/2026, date d'arrêté de compte incluant le mois de mai 2026, jusqu'à la libération effective des lieux.

5- Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, la SCI SANELLA ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [W] [R] et M. [Y] [P], ni d'un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que la SCI SANELLA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement.

6- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [W] [R] et M. [Y] [P], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture, à l’exclusion des frais de recours au mode amiable non justifiés au demeurant.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SANELLA, Mme [W] [R] et M. [Y] [P] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,