TJ 83050, 1 juill. 2026, RG 26/01391

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2026

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N° RG 26/01391 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LB2T

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Christine SENDRA, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 06 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Christine SENDRA.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Antoine FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Mathilde KOUJI-DECOURT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [N] [O] [X]
né le 10 Mai 2003 à [Localité 2] (SENEGAL), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :
1 copie exécutoire à ;
- Me Antoine FAIN-ROBERT

1 copie dossier

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Le 31 janvier 2024, la société anonyme d’économie mixte (SAIEM) DE CONSTRUCTION DE [Localité 1] a consenti à Monsieur [X] [N] un contrat de bail non meublé d’habitation, d’une durée de trois ans prenant effet à cette date, renouvelable par tacite conduction ayant pour objet un appartement 2 pièces avec une cave, situé au [Adresse 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 292,88 euros outre une provision sur les charges locatives à hauteur de 66,86 euros et versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le contrat de bail comporte à l’article 6 de ses conditions générales une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer, en principal et charges, à son échéance, ou du versement du dépôt de garantie.

Monsieur [X] [N] a cessé d’honorer ponctuellement le paiement de son loyer.

Le 3 juillet 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié pour un montant de 890,25 euros en principal en règlement des loyers et charges locatives quittancés pour les mois de janvier à mai 2025 outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice signifié le 13 février 2026 par dépôt en l’étude, la SAIEM DE CONSTRUCTION DE [Localité 1] a assigné Monsieur [X] [N] à comparaître devant la présente Juridiction à l’audience du 6 mai 2026 aux fins de :
- constater la résiliation du contrat de bail consenti au défendeur à la date du 14 août 2025 par acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,
- ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
- fixer à une somme correspondant au montant du loyer révisé et des charges en cours soit 369,29 euros, le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des lieux,
- condamner le défendeur au paiement de ladite indemnité et des sommes suivantes :
* 955,71 euros au titre de la dette locative arrêtée au 18 novembre 2025, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir,
* 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 67,79 euros,
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La SAIEM DE CONSTRUCTION DE [Localité 1] était représentée à l’audience par son conseil. Elle conclut au bien-fondé de ses prétentions.

Monsieur [X] [N] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 n’a pas été transmis à la Juridiction.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 1er juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile et prononcée en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

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MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action de la demanderesse sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose :
« (…) II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'État dans le département incombant au bailleur.»

La SAIEM DE CONSTRUCTION DE [Localité 1] communique le justificatif de :

- la saisine de la CCAPEX du Var suite à la signification du commandement de payer du 3 juillet 2025 en date du 4 juillet 2025 soit deux mois au moins avant l’assignation en expulsion pour dette locative

- la notification de l’assignation à la Préfecture du Var en date du 17 février 2026 soit six semaines au moins avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de déclarer recevable l’action de la demanderesse.

Sur la procédure en expulsion et le paiement de sommes dues au titre du bail :

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu ensemble les articles 1103 et 1104 du Code Civil, selon lesquels les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi,

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 16 de la loi N°2006-1776 du 28 décembre 2015 , le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Vu l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée qui dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. »

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que par acte sous seing privé en date du 31 janvier 2024, la SAIEM DE CONSTRUCTION DE [Localité 1] a consenti à Monsieur [X] [N] un contrat de bail non meublé d’habitation d’une durée de trois ans ayant pris effet à cette date, renouvelable par tacite conduction ayant pour objet un appartement 2 pièces avec une cave situé au [Adresse 3], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 292,88 euros outre une provision sur les charges locatives à hauteur de 66,86 euros et versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Le contrat de bail comporte à l’article 6 de ses conditions générales une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme du loyer, en principal et charges, à son échéance, ou du versement du dépôt de garantie, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de six semaines comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficiait le locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [X] [N] en date du 3 juillet 2025 portant sur la somme de 890,25 euros en principal en règlement des loyers et charges locatives quittancés pour les mois de janvier à mai 2025 outre le coût de l’acte.

Selon décompte locatif établi le 3 novembre 2025 versé aux débats par la demanderesse, entre le 3 juillet 2025 et le 14 août 2025, le locataire s’est acquitté du paiement d’une somme de 1126,75 euros de sorte que les causes du commandement ont été soldées dans le délai de six semaines qui était imparti par la loi à Monsieur [X] [N] pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, la SAIEM DE CONSTRUCTION DE [Localité 1] est déboutée de sa demande tendant à constater la résiliation du bail conclu par les parties par l’effet de ladite clause et de ses suites (expulsion, paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, sort des meubles se trouvant dans le logement).

S’agissant de la dette locative, elle s’élève à la somme de 955,71 euros selon décompte arrêté au 3 novembre 2025.

En conséquence, Monsieur [X] [N] est condamné au paiement de la somme de 955,71 euros au titre des loyers et provisions sur les charges locatives impayés à cette date.

La SAIEM DE CONSTRUCTION DE [Localité 1] est déboutée pour le surplus de ses
demandes.

Sur les demandes accessoires :

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [X] [N] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer signifié le 3 juillet 2025 (86,54 euros), conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser à la demanderesse une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément aux articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, le Juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS