TJ 92050, 9 avr. 2026, RG 25/00055

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00055 - N° Portalis DB3R-W-B7J-27IJ

Minute N° : 26/

Date : 09 Avril 2026

OPERATION : [Adresse 1]

ENTRE :
DEPARTEMENT DES HAUTS DE SEINE
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

et

S.A. SOCIÉTÉ ANONYME D’ÉCONOMIE MIXTE D’AMÉNAGEMENT ET DE RÉNOVATION DE LA VILLE DE [Localité 2] prise en la personne de son mandataire ad hoc la société SARL AJRS, représentée par Maître [R] [K], Administrateur Judiciaire, dont l’étude est à [Adresse 3] ainsi désignée suivant ordonnance sur requête en date du 10 juin 2024, pour une durée de deux années
[Adresse 4]
[Localité 3]

S.E.L.A.R.L. AJRS
en qualité de de mandataire ad Hoc de la SEMA [Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Maître Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS,

En présence du commissaire du gouvernement,

DEBATS

A l’audience du 30 Mars 2026, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Clément DELSOL
La Greffière: Maëva HENRI
EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 04 août 2025, le département des Hauts-de-Seine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 1 € l’indmenité principale due à la société anonyme d’économie mixte d’aménagement et de rénovation de la ville de Reuil-Malmaison pour l’expropriation des parcelles AR n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées [Adresse 7] à Rueil-Malmaison.

Le procès-verbal de transport du 5 novembre 2025 mentionne :
“ I/ Environnement
L’emprise est implantée sur un axe majeur de la commune, très passant, dans un environnement mêlant bureaux, logements et commerces, en début de centre-ville, les parcelles sont desservies par les lignes de bus n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et le RER A à un kilomètre.
II/ Le bien
La parcelle est en forme de trapèze et se situe à l’angle des deux voies, à savoir le [Adresse 8] et le [Adresse 9]. L’emprise est couverte par un trottoir et occupé en partie par un petit espace vert. Elle est bordée par deux immeubles d’habitation et comporte du mobilier urbain d’agrément et réglementaire ainsi que des équipements de réseaux sous-terrain. Aucune observation n’a été formulée par les parties hormis l’existence de pourparlers en cours.”

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°3 visé par le greffe le 30 mars 2026, le département des Hauts-de-Seine sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité d’expropriation à 1 € et l’indemnité de remploi à 0 €; à titre subsidiaire, qu’il fixe l’indemnité principale à 17 400 € et l’indemnité de remploi à 2 740 €.

Par mémoire de l’exproprié (III) visé par le greffe le 30 mars 2026, la saem [Localité 5] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité globale de dépossession à 766 600 €; à titre subsidiaire, qu’il la fixe à 96 700 € ; en tout état de cause, qu’il déboute la partie adverse de ses demandes et qu’il condamne le département des Hauts-de-Seine à lui payer 4 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.

Par conclusions avant transport visées par le greffe le 9 octobre 2025, le commissaire du gouvernementretient une indemnité totale de dépossession de 54 900 €.

L’affaire a été plaidée le 30 mars 2026 et mise en délibéré le 9 avril 2026.

Par courriel du 1er avril 2026, le juge de l’expropriation a sollicité une note en délibéré des parties ayant pour objet la date de référence applicable.

Par courriel du même jour,le d”partement des hauts de Seine a communiqué une note en délibéré retenant une date de référence au 12 février 2025 ainsi qu’une pièce intitulée “5.1 Règlement”.
MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I - Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Eu égardaux notes communiquées en délibéré, il convient de retenir le 12 février 2025.

II - Sur l’indemnité principale

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera donc utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, le département des Hauts-de-Seine, se fonde sur plusieurs décisions de justice ayant pour objet la fixation des indemnités du surface faisant office de trottoir ou de voie de circulation afin de démontrer que le marché ne peut aucunement valoriser le bien exproprié au-delà de la somme d’un euro symbolique.

Il convient de rappeler une partie des constatations faites par le juge de l’expropriation lors du transport sur les lieux :
“La parcelle est en forme de trapèze et se situe à l’angle des deux voies, à savoir le [Adresse 8] et le [Adresse 9]. L’emprise est couverte par un trottoir et occupé en partie par un petit espace vert. Elle est bordée par deux immeubles d’habitation et comporte du mobilier urbain d’agrément et réglementaire ainsi que des équipements de réseaux sous-terrain.”

Ainsi, il convient de souligner que
les parcelles à la superficie totale de 174 m² sont entourées par deux immeubles d’habitation de plusieurs niveaux dont le mur de l’un des deux dispose de fenêtres y donnant la vue et deux axes de circulation importants, ceci de telle sorte que les possibilité d’aménagement, de construction et d’exploitation sont très relativessi ces parcelles disposent d’un statut juridique les rendant constructibles, il demeure qu’en pratique, elles constituent en partie des trottoirs permettant le passage des piétons ainsi qu’un espace vert réduit agrémenté d’un banc profitant aux usagers de la voie publique;les deux parcelles sont actuellement grevées de servitudes en ce qu’elles supportent des dispositifs de signalisation routière verticale ainsi que le passage souterrain de réseaux divers dont elles supportent les accès;que le projet de construction produit par l’expropriée a pour objet une extension du restaurant de l’immeuble contigu, ceci de telle que le potentiel économique de la parcelle est très fortement limité par la volonté et la capacité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble contigu, du copropriétaires des murs du restaurant et du propriétaire du fonds de commerce d’engager et d’accepter l’acquisition de ces parcelles dans le cadre d’un projet d’extension.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les parcelles expropriées ne se situent pas dans le spectre du marché identifié par l’expropriée, laquelle produit pour termes de comparaison des terrains à construire qui ne sont pas affectées par les caractéristiques rappelées ci-dessus.

Par ailleurs, en l’absence de l’accord de l’expropriée, la fixation d’une indemnité égale à un euro symbolique constituerait une atteinte aux dispositions de 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen dans la mesure où ces parcelles bénéficient toutefois d’une localisation très favorable et supportent un petit espace d’agrément.

Ainsi, il convient de retenir l’intégralité des 5 termes de comparaison du Commissaire du gouvernement en ce qu’ils ont tous pour objet un terrain inconstructible situé sur le territoire de la commune de [Localité 2], acquis par cette commune à des fins d’élargisement ou d’aménagement de la voirie et de surfaces diverses oscillant de 21 m² à 107 m².

Le marché identifié varie de 214 €/m² à 300 €/m² avec une moyenne à253 €/m².

253 x 174 = 44 022
L’indemnité principale est donc fixée à 44 022 € en valeur libre.

III - L'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :
20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;
15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000€ ;
10 % pour le surplus.

5 000/ 100 x 20 + ( 15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (44 022 - 15 000) / 100 x 10 = 1 000 + 1 500 + 2 902,20 = 5 402,2
L’indemnité de remploi est donc de 5 402,20 €.

VIII - Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner l’expropriant à payer 4 000 € à l’expropriée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS