TJ 22278, 22 juin 2026, RG 25/02005

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00290
N° RG 25/02005 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F6NJ
Le 22 JUIN 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Mars 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 22 JUIN 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt deux Juin deux mil vingt six

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Laurent BOUILLAND, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC,

ET :

Monsieur [V] [S],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Comparant en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 2022, Monsieur [W] [U] et Madame [O] [U] née [H] ont donné en location à Monsieur [V] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer d'un montant de 296 € par mois, outre 30 € de provisions sur charges, soit la somme totale de 326 € par mois.

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Monsieur [V] [S], dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation et des charges par un contrat en date du 6 mai 2022.

Par acte de Commissaire de Justice du 2 janvier 2025 (remis à étude), la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [V] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail et les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour un montant en principal de 1 084,83 €, en vain.

Par acte de Commissaire de Justice du 4 septembre 2025 (remis à étude), la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judicaire de Saint-Brieuc, aux fins de voir :

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
- à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [S] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [V] [S] à lui payer la somme de 1 443,89 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 janvier 2025 sur la somme de 1 084,83 €, et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner Monsieur [V] [S] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Monsieur [V] [S] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [V] [S] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 2 mars 2026.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, substitué, a maintenu les demandes contenues dans son assignation, tout en précisant que sa créance était dorénavant d'un montant de 1 443,89 € en principal et a indiqué s'en rapporter à justice sur une éventuelle demande de suspension de la clause résolutoire et sur la demande de délais de paiement et le maintien dans les lieux du locataire. Elle a toutefois sollicité qu’en cas de suspension de la clause résolutoire et d’octroi de délais de paiement, la déchéance du terme soit prévue.

Monsieur [V] [S], comparant en personne, n'a pas contesté l'existence de l'arriéré locatif et a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant. Il a indiqué souhaiter vouloir rester dans les lieux et a proposé de régler le solde de sa dette en une fois ou à défaut en 4 ou 5 mois. Il a souligné qu’il travaillait en CDI à la COOPERL pour un salaire de 1500 à 1600 € par mois et qu’il avait eu une prime de 7000 ou 8000 € suite à son passage en CDI.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l'audience.

Le signalement de l'impayé a été transmis à la CCAPEX le 3 janvier 2025 et l'assignation aux fins d'expulsion a été notifiée au Préfet le 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bail :

Lors de la rédaction du contrat de bail, Monsieur et Madame [U] et Monsieur [V] [S] ont convenu d’une clause résolutoire à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges, ou encore du dépôt de garantie.

Au terme d'un contrat de cautionnement en date du 6 mai 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges dus par la locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion.

Il n'est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à au bailleur, au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 1 443,89 € correspondant au solde des loyers et régularisations de charges impayés pour les mois de mars à mai 2024 et avril 2025 ; que suivant la dernière quittance d'indemnité subrogative en date du 10 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s'est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur.

Le commandement de payer délivré le 2 janvier 2025 à Monsieur [V] [S] à l'initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, n'a pas permis le recouvrement de la totalité de l'arriéré locatif dans les deux mois de la signification de l'acte, conformément aux stipulations contractuelles.

Monsieur [V] [S] n'a pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de deux mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 3 mars 2025.

Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés :

Il ressort du décompte locatif que Monsieur [V] [S] reste redevable d'une somme de 1 443,89 € au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 21 janvier 2026 (échéance d’avril 2025 incluse / reprise du paiement du loyer courant postérieurement à cette date).

Monsieur [V] [S] sera donc condamné au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2025, date de l’assignation.

La condamnation interviendra en " deniers et quittances " afin de déduire des sommes dues, les éventuels versements volontaires intervenus depuis l'audience.

Il doit également être rappelé qu'après la résiliation du bail, le locataire n'est plus qu'occupant sans droit ni titre et son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer. Il est donc redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges.

Il convient en conséquence de fixer, à compter du 3 mars 2025, date de résiliation du contrat de bail, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 359,06 € par mois, soit une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges.

Monsieur [V] [S] sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d'occupation dues dans la limite des sommes qu'elle justifiera, par une quittance subrogative, avoir réglées au bailleur postérieurement à l'échéance du mois d’avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, " à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ".

Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [V] [S] a repris le paiement du loyer courant.

Compte tenu des efforts d'apurement et des ressources de Monsieur [V] [S], il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l'article 24 susvisées.

Monsieur [V] [S] pourra donc s'acquitter de la somme de 1 443,89 €, correspondant au montant des loyers et charges impayés par 2 versements mensuels de 500 € et le solde restant à la 3ème et dernière échéance (443,89 €) en plus du loyer courant, avant le 5 de chaque mois, et ce à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement.

Le non-paiement d'une seule échéance entraînera l'exigibilité de l'intégralité de la dette.

Sur l'expulsion :

En cas de non-respect des délais de paiement octroyés, le contrat de bail étant résilié, Monsieur [V] [S] devra libérer l'immeuble tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s'exécuter, il pourra être procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours éventuel de la force.

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de constater l'exécution provisoire, de droit, de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [V] [S] sera condamné à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 € au titre de ses frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait mis à la charge de Monsieur [V] [S], dépens qui comprennent notamment les frais du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS