TJ 60159, 25 juin 2026, RG 26/00178

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 429/26JCP

N° RG 26/00178 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CUME

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

Entre :

Société [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par la SELARL LEAD, avocats au barreau de COMPIEGNE

Et :

Monsieur [L] [Y]
né le 25 Octobre 1982 à
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
comparant

Madame [S] [B] épouse [Y]
née le 30 Décembre 1983 à
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame OLLITRAULT
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 28 Mai 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 25 Juin 2026 ;

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 26/00178 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CUME - jugement du 25 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2016, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE a donné à bail à Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] un local à usage d’habitation de type 3 sis [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 357,20 euros.

Se prévalant de loyers impayés et de défaut d’assurance, la société [Adresse 7] a fait délivrer à Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y], par acte d’un commissaire de justice en date du 19 juin 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 1.579,45 euros au titre des loyers et charges impayés et du défaut de production d’une attestation d’assurance.

Se prévalant de loyers impayés et de défaut d’assurance, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE a fait délivrer à Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y], par acte d’un commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 899,98 euros au titre des loyers et charges impayés et du défaut de production d’une attestation d’assurance.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 18 février 2026, la société [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et de dire que Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] sont occupant sans droit ni titre, Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,Autoriser le cas échéant le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur,Condamner solidairement en deniers ou quittance Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] au paiement de la somme de 1234,99 euros asuivant décompte locatif,Condamner solidairement les époux [Y] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement outre revalorisation légale ;Condamner solidairement en deniers ou quittance Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] au paiement des entiers dépens et frais d’instance exposés pour parvenir à l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civileCondamner solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] au paiement de la somme de 350 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Un diagnostic social et financier a été réalisé par le département de l’Oise. Il en ressort que Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] sont mariés et ont un enfant à charge âgé de 9 ans. Ils déclarent percevoir 924 euros par mois pour 702 euros de charges mensuelles. Monsieur [Y] explique qu’ils ont rencontré des difficultés financières suite à la perte de son emploi. Il mentionne avoir deux enfants âgés de 17 ans et 12 ans pour lesquels il n’arrive pas à honorer le paiement de la pension alimentaire et qu’il a des saisis sur salaire. Son épouse ne travaille pas et il déclare être à la recherche d’un emploi. Il a refusé de déposer un dossier de surendettement pour le moment et compte tenu d’une reprise des paiements, une demande de FLS a été réalisée.

À l’audience, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE, actualise sa demande en paiement à la somme de 748,93 euros. Elle précise qu’il y a une reprise des paiements du loyer par les locataires en février 2026. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des défendeurs.

Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] ont comparu sans être assistés d’un avocat. Monsieur explique avoir perdu son emploi en octobre 2025 et qu’il perçoit la CAF à hauteur de 500 Euros par mois. Madame [Y] déclare avoir également perdu son travail et être dans l’attente de la régularisation de son titre de séjour. Ils déclarent avoir versé 172,50 euros avant l’audience. Ils sollicitent des délais de paiement et propose de verser 15 euros en plus du loyer et des charges courantes.

Une note en délibéré a été autorisée jusqu’au 4 juin 2026 afin de permettre à la société [Adresse 7] de vérifier le paiement de 172,50 euros effectué par les époux.

Par courrier adressé en date du 2 juin 2026, la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE a produit un décompte actualisé 2 juin 2026 confirmant le paiement de 172,50 euros.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie de la situation de Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] le 15 octobre 2025 et l’assignation du 18 février 2026 a été régulièrement notifiée le 27 février 2026 au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 mai 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « Clause résolutoire- la résiliation pour défaut de paiement », prévoit la résiliation du bail de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges.

En vertu du contrat de bail, la société [Adresse 7] a fait délivrer à Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y], le 17 octobre 2025, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 899,98 euros.

L’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les deux mois de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

La société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, la société [Adresse 7] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’ils auraient eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE produit dans le cadre d’une note en délibéré un décompte arrêté au 2 juin 2026 faisant état d’une dette locative d’un montant de 637,23 euros, échéance de mai 2026 comprise. Il inclut également le paiement d’un montant de 172,50 euros effectué par les époux le 21 mai 2026. Il y a lieu, dans l’intérêt des défendeurs de retenir le décompte actualisé.

De plus, une clause de solidarité figure au contrat indiquant que les copreneurs sont tenus solidairement à l’égard du bailleur des paiements de sorte que les condamnations seront faites à titre solidaire.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] à payer à la société [Adresse 7], la somme de 637,23 euros, au titre des arriérés de loyers, des charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 2 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions d’ordre public du paragraphe V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans leur version en vigueur depuis le 28 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il convient de constater que Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] ont repris le paiement du loyer et ont entrepris des efforts de paiement importants, et la société bailleresse ne s’y oppose pas au demeurant.

Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] proposent de verser 15 euros par mois outre le loyer et les charges courantes.

Dans ces conditions, des délais de paiement seront accordés à Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y]. Ils seront ainsi autorisés à apurer leur dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités de 15 euros chacune, payables le 25 de chaque mois, suivies d'une 36eme et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement doit intervenir au plus tard le 25 du mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties.

Les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre de l'indemnité d'occupation et des charges puis sur les intérêts.

Si ces modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

En revanche, faute pour les locataires de respecter ses engagements conformément aux délais de paiement ainsi accordés et de procéder au paiement des loyers et charges courants, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant au bailleur de poursuivre l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

De plus, l'indemnité d'occupation telle que définie ci-avant due par Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] s’appliquera pleinement jusqu’à libération définitive des lieux. Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y], succombant à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Monsieur [L] [Y] et Madame [S] [B] épouse [Y] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,