TJ 57672, 29 juin 2026, RG 25/00089

TRIBUNAL JUDICIAIRE
B.P 50550
12, Allée Raymond Poincaré
57109 THIONVILLE
☎ : 03.55.84.30.20
☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00089 - N° Portalis DBZL-W-B7J-D3QE

Minute : 26/555

JUGEMENT

Du :29 Juin 2026

[T] [L]

C/

[H] [R]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l'audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 29 Juin 2026;

Sous la Présidence de Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'Appel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l'audience du 28 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [T] [L], demeurant 1 Rue du Poitou - 57970 YUTZ
Rep/assistant : Me Nadine CHRISTMANN, avocat au barreau de THIONVILLE

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [R], demeurant 4 Rue du Poitou - 57970 YUTZ
Rep/assistant : Me Sébastien HERRMANN, avocat au barreau de THIONVILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2022, Monsieur [T] [L] a donné à bail à Monsieur [H] [R] un bien immobilier à usage d’habitation situé 4 rue du Poitou, 3ème étage à droite, Appartement n°186 à YUTZ (57970), le loyer étant fixé à la somme de 500 €, outre la somme de 50 € à titre de provisions sur charges.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [T] [L] a fait signifier à Monsieur [H] [R] un commandement de payer la somme principale de 2 850 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 13 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2025, Monsieur [T] [L] a assigné Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville, auquel il demande dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives, de :

- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mai 2022 liant les parties compte tenu des manquements graves et répétés de Monsieur [H] [R] ;
- ordonner l’évacuation de Monsieur [H] [R] de ses biens et de tous occupants de son chef, du logement sis 4 rue du Poitou, 3ème étage, appartement n°186 à YUTZ (57970) ;
- déclarer qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 12 899,28 € représentant les loyers et charges échus impayés au 8 février 2026 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5 050 €, et avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances impayées ;
- condamner Monsieur [H] [R] une indemnité d’occupation d’un montant de 550 € par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation effective des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir ;
- déclarer que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon les modalités prévues au contrat de bail ;
- condamner Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [T] [L] une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de l’inexécution contractuelle ;
- condamner Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [T] [L] une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [H] [R] aux entiers frais et dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ainsi que les frais d’exécution à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [H] [R] demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville, de :

- dire et juger que le commandement de payer signifié à Monsieur [R] le 13 août 2024 est nul et de nul effet ;
- débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes ;
subsidiairement,
- dire et juger qu’il n’a pas commis de manquement fautif dans l’exécution du contrat de bail, le défaut de paiement résultant de l’absence de communication d’un RIB par le bailleur,
En conséquence,
- rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [L], notamment celles tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion ;
- ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de 24 mois ;
- lui accorder un échéancier de paiement, à hauteur de 200 € par mois, en sus du loyer courant, à compter du jugement ;
- dire que le bail se poursuivra normalement en cas de respect de l’échéancier ;
- débouter Monsieur [L] de ses demandes accessoires ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

L'assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 17 janvier 2025.

L'affaire a été renvoyée à plusieurs reprises aux fins de mise en état et retenue à l'audience du 28 avril 2026 et mise en délibéré au 29 juin 2026.

À l'audience du 28 avril 2026, les parties se réfèrent aux termes de leurs écritures et maintiennent l’ensemble de leurs demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [T] [L] justifie avoir notifié la situation d'impayés à la CCAPEX via la voie électronique le 17 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige “I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Il s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat.”

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, une nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 13 août 2024 mentionne un délai de six semaines pour régulariser la dette locative, visant par ailleurs la clause résolutoire.

Le défendeur estime que le commandement de payer est nul au motif qu’il vise ce délai de régularisation de six semaines, alors même que le bail a été conclu le 1er mai 2022, soit à une date antérieure au 27 juillet 2023, le délai de deux mois, applicable au moment de la conclusion du bail, restant applicable.

Toutefois, cette nullité invoquée s’analysant en une nullité de forme, le défendeur doit démontrer le grief que lui cause cette irrégularité.

Or, le locataire a été mis en capacité de prendre connaissance des sommes réclamées, au regard du décompte fourni. Par ailleurs, il n’est pas démontré qu’il se soit acquitté du règlement de la dette locative dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, en l’absence de grief établi, le commandement de payer sera considéré comme valable et Monsieur [H] [R] sera débouté de sa demande de nullité du commandement de payer.

Sur la résiliation du bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Pour l'exercice de l'action en résiliation, l'assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n'a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d'apprécier souverainement, en cas d'inexécution partielle, si cette inexécution a assez d'importance pour que la résiliation doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En vertu de l’article 1728 du Code civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En l’espèce, Monsieur [T] [L] sollicite le prononcé de la résiliation du bail le liant à Monsieur [H] [R] pour défaut de paiement des loyers.

Il fait état d’une dette locative d’un montant de 12 899,28 €, décompte arrêté au mois de février 2026 inclus.

Monsieur [H] [R] fait état de l’absence de négligence ou de mauvaise foi dans l’exécution du bail, faisant valoir que, malgré ses sollicitations, le bailleur ne lui a pas communiqué son relevé d’identité bancaire afin qu’il puisse régler ses loyers par virement. Au soutien de ses allégations, il verse aux débats un courrier daté du 13 février 2025, adressé par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 21 février 2025, aux termes duquel il sollicite la communication du RIB afin de régler son loyer.

Or, il convient de relever, à la lecture du décompte, que les impayés locatifs ont débuté à compter du mois de mars 2024, soit bien avant l’envoi de ce courrier, l’absence de transmission du RIB ne justifiant par ailleurs pas l’absence de règlement du loyer durant plusieurs mois, étant relevé l’importance de la dette locative.

En conséquence, il y a lieu de considérer que l’absence de règlement du loyer en totalité depuis le mois d’avril 2024, étant relevé le montant important de la dette locative, constitue un manquement par le locataire à ses obligations contractuelles autant que légales justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail à ses torts.

Il n’a pas été porté à la connaissance du juge l’existence d’une procédure de surendettement affectant la locataire. Par ailleurs, il ressort des débats que Monsieur [H] [R] n’a pas repris le versement intégral du loyer avant l’audience, ne justifiant d’aucun règlement depuis le mois d’avril 2024, ce qui rend impossible la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24 V de la loi susvisée. Monsieur [H] [R] sera débouté de sa demande de ce chef.

Il convient donc de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mai 2022 entre Monsieur [T] [L] et Monsieur [H] [R] portant sur le bien immobilier à usage d’habitation situé 4 rue du Poitou, 3ème étage à droite, Appartement n°186 à YUTZ (57970), à la date du 29 juin 2026.

Sur l'expulsion

En vertu de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à quitter les locaux.

L'expulsion de Monsieur [H] [R] sera donc ordonnée, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur la créance du bailleur

- Sur les charges et loyers impayés

En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [T] [L] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [H] [R] reste devoir la somme de 12 750 €, déduction faite du coût du commandement de payer les loyers, au mois de février 2026 inclus.

Le défendeur n’apporte aucun élément tendant à contester le principe ou le montant de la dette.

Monsieur [H] [R] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 12 750 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [H] [R] est occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail soit du 29 juin 2026, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [H] [R] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 29 juin 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, soit la somme de 550 euros, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
- obtenir une réduction de prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le demandeur sollicite la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts sur ce fondement, faisant état de son anxiété en lien avec les impayés locatifs, ajoutant qu’il doit procéder au règlement des charges incombant au propriétaire, s’agissant d’un immeuble collectif.

Toutefois, le demandeur ne versant aucun justificatif médical et probant au soutien de ses allégations, il sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de la situation de Monsieur [H] [R] et en application des dispositions de l'article R 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [H] [R] supportera la charge des dépens.

En revanche, les frais d’exécution à venir étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

- Sur l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Monsieur [H] [R] sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [T] [L] la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l'espèce, aucune circonstance justifie qu'il ne soit pas fait application de l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS