TJ 68224, 23 juin 2026, RG 25/02797

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02797 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JQSV
Section 3
VA
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société anonyme d’habitation à loyer modéré 3F GRAND EST, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 498 273 556 - dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 2], pris en son établissement sis [Adresse 5]
Représentée par la SCP MENDI-CAHN, en la personne de Maître Mohamed MENDI, avocat au barreau de MULHOUSE,bâtonnier

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [F] [A] - demeurant [Adresse 6] [Localité 3]
Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président, magistrat à titre temporaire
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail d’habitation de logement conventionné conclu le 22 novembre 2024, la SA [Adresse 7] a donné en location à Monsieur [R] [A] un appartement A1471L-1122 avec parking A147P-0012 sis [Adresse 8] à [Localité 4], pour un loyer mensuel qui était alors de 366,83 euros outre une provision sur charges générales de 86,78 euros et une provision eau froide de 26,24 euros soit une somme mensuelle totale de 479,85 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la SA HLM 3F GRAND EST a fait signifier à Monsieur [R] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance en principal de 2576,62 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, la SA [Adresse 7] a assigné Monsieur [R] [A] devant le juge du contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à payer l’arriéré de loyers et charges outre une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2026.

A l’audience, la SA HLM 3F GRAND EST, représentée par son conseil, a repris oralement le bénéfice de son assignation et demandé au juge, au visa des articles 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 22 novembre 2024 consenti à Monsieur [R] [A] est acquise
- Constater la résiliation du bail à compter du 25 juin 2025 et en tout état de cause
Subsidiairement
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [A]
- Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [A] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux et du parking sis [Adresse 8] à [Localité 4], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte d’un montant de 150 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir
- Dire qu’en tant que de besoin, la demanderesse pourra y procéder à l’aide de la force publiqu et d’un serrurier
- Condamner Monsieur [R] [A] à payer à la SA [Adresse 9] 3F GRAND EST, à compter du 25 juin 2025 ou à compte du jugement à intervenir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges dus au jour de la résiliation par mois, avec application de l’indexation prévue au bail et des majorations sous réserve du décompte de charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
- Condamner Monsieur [R] [A] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 3160,28 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 15 septembre 2025 augmentée des intérêts à taux légal à compter du commandement de payer du 15 mai 2025 sur la somme de 2576,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
- Condamner Monsieur [R] [A] aux entiers frais et dépens, ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant dans le cas où l’exécution forcée du jugement serait indispensable suite à la non-exécution amiable dudit jugement par la partie débitrice
- Condamne Monsieur [R] [A] au paiement de la somme de 850,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, la SA [Adresse 7] invoque le bénéfice des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour rappeler que faute de régularisation de la dette locative dans le délai de 6 semaines suivant le commandement de payer, la clause résolutoire est acquise.

Cité par acte délivré par dépôt à l’étude le 22 octobre 2025, Monsieur [R] [A] ne comparaît pas et n'est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 octobre 2025, soit plus six semaines avant l'audience du 24 mars 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

2. Sur les demandes principales

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 14 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA 3F GRAND EST verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 15 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [R] [A] s’élève à la somme de 3160,28 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation au mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 14 mai 2025 pour la somme de 2576,62 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [R] [A] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l'expulsion
En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n'a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Monsieur [R] [A] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [R] [A] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

3. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [R] [A] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F GRAND EST et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [R] [A] sera condamné à verser au demandeur la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS