TJ 06069, 30 juin 2026, RG 24/04816

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 EXP Me REVEL
1 GROSSE Me PARENT MUSARRA
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Juin 2026

DÉCISION N° 2026/205

N° RG 24/04816 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P5LY

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GEL
70 Avenue du Général De Gaulle, Centre d’affaire de Créteil
94000 CRETEIL

représentée par Me Eve REVEL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

SDC. LA GALAXIE
2797 Chemin Saint Claude
06600 ANTIBES
C/o son syndic, FONCIA AD IMMOBILIER
11 boulevard de la Ferrage
06400 CANNES

représentée par Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : COLLÉGIALE A SIMPLE RAPPORTEUR

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente, rapporteur unique
Greffier : Madame RAHARINIRINA

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DELIBERES ET DE [R] MISE A DISPOSITION : COLLEGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame GUEMAS, Magistrate honoraire
Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 06 mars 2026 ;

A l’audience publique du 09 avril 2026,

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 juin 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL GEL est copropriétaire au sein de la copropriété GALAXIE sise 2797 Chemin Saint Claude à Antibes (Alpes-Maritimes) ayant pour syndic la SARL FONCIA AD.

Le syndic de copropriété a convoqué une assemblée générale extraordinaire le 4 août 2024 à laquelle cette société a été convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juin 2024 dont elle a accusé réception le 3 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la SARL GEL a fait assigner le Syndicat des copropriétaires [G] représenté par la SAS FONCIA AD IMMOBILIER par-devant le tribunal de céans, aux fins de voir, au visa des dispositions des articles 1 à 18, 145-1 la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965, 7 de son décret d'application du 17 mars 1967 :

- la déclarer recevable et bien fondée en son action ;

- annuler l'assemblée générale extraordinaire "du 5 août 2024 du 16 novembre 2023" et les décisions qui y sont contenues, la convocation émanant d'un syndic dont le mandat était échu ;

- à titre subsidiaire, annuler la résolution n° 7 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL GEL aux termes de l'assignation, expose en substance que :

- elle a été convoquée en assemblée générale par courrier du 7 décembre 2022 qui s'est tenu le 5 janvier 2023 avec notamment à l'ordre du jour la résolution numéro 7 " l'assemblée générale désigne FONCIA AD IMMO dont le siège social est 11 Bd de la Ferrage à Cannes en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter du 1er septembre 2022 jusqu'au 31 décembre 2023 ;

- lors de l'assemblée générale, elle a fait remarquer que la convocation a été faite par un syndic dépourvu de mandat et a pu constater certaines irrégularités dans la tenue de cette assemblée, ce qui au demeurant est mentionné dans le procès-verbal ; elle a informé le syndic et les copropriétaires de cette difficulté, le syndic passant outre ; elle a également demandé si le rapprochement bancaire avait été effectué, le syndic a répond que c'était en cours et qu'il n'avait pas accès au grand livre de son ordinateur ; elle l'a également interrogé sur les loyers d'environ 90 000 € perçus au titre des antennes relais d'Orange et Bouygues, installées sur l'immeuble et les frais applicables, sans obtenir de réponse ;

- lors de cette assemblée générale, le syndic a informé les copropriétaires qu'il n'avait pas mis à l'ordre du jour la régularisation des travaux effectués au cours de la période car la comptabilité n'était toujours pas terminée ; or, curieusement, il était demandé de lui donner quitus alors que les comptes n'étaient même pas terminés ;

- le syndicat des copropriétaires était administré et représenté par le cabinet [Q], qui avait convoqué une assemblée générale ordinaire le 7 juin 2021 aux fins notamment d'approuver les comptes et renouveler son contrat syndic et ses honoraires pour la période du 1er mars 2022 au 28 février 2023 ; le 1er avril 2022, il a vendu son portefeuille de syndic au cabinet FONCIA SALEYA de Nice qui a ensuite été repris par FONCIA MARINA Villeneuve-Loubet ; une convocation a été adressée le 7 décembre 2022. Au moment de la convocation, le syndicat était dépourvu de représentant en raison de la fin de son mandat avant la convocation et Foncia n'avait aucun mandat pour convoquer, s'agissant d'une entité différente ; en outre, l'assemblée générale aurait dû avoir lieu au plus tard le 31 août 2022 pour la période du 1er mars 2021 au 28 janvier 2022 ; le procès-verbal de l'assemblée générale a été adressé par courrier recommandé avec accusé de réception le 24 janvier 2023 ; cette assemblée générale a donné lieu à la saisine du tribunal aux fins d'annulation ;

-une nouvelle assemblée générale a été convoquée par la société FONCIA MARNA, toujours sans mandat, compte tenu dans son absence de mandat lors de la précédente assemblée générale ; le procès-verbal de cette assemblée générale a été adressé par courrier recommandé du 11 décembre, réceptionnée par ses soins le 14 décembre 2023 ; elle a introduit une nouvelle demande d'annulation de cette assemblée générale ; la procédure est en cours ;

- confrontée à d'importantes infiltrations dans un de ces locaux, elle avait sollicité depuis 2021 la mise en œuvre de travaux pour y remédier ; profitant de la période estivale, une assemblée générale extraordinaire a été convoquée le 5 août afin que les travaux d'étanchéité soient votés ;

- sans remettre en cause l'utilité des travaux qu'elle réclame, compte tenu de l'état du local appartenant, elle entend contester la résolution adoptant les travaux : en effet, les travaux votés sont les moins-disants, avec un financement par appel de fonds, en contradiction avec les termes des résolutions de la convocation qui prévoyait un financement avec les loyers GSM, ce principe de financement ayant été préalablement voté ;

- en effet, lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2023, le principe des travaux d'étanchéité a été voté (solution numéro 31) ; la résolution 31.8 prévoit les modalités de financement des travaux ; la résolution 31.9 a été adoptée s'agissant de l'affectation du compte loyers GSM au bénéfice des travaux ;

- la convocation pour l'assemblée générale du 5 août 2024 mentionne au titre de la résolution 7 la proposition DIB, pour l'exécution de travaux suivant le devis pour un montant de 17 889,19 € TTC et en sa résolution numéro 7.5 au titre des honoraires du syndic à hauteur de 3 % soit 487 € TTC soient à financer 18 377,06 € ; au titre des modalités de financement résolution 7.6, il est soumis au vote : " l'assemblée générale autorise le syndicat imputer sur le compte " loyers GSM " selon la clé de répartition charges communes générales : 6/08/2024 100 % sur le compte loyers GSM ;

- lors de l'assemblée générale, les différentes propositions de devis ont été débattues et le devis de la société DIB a été retenu, l'assemblée générale votant pour la résolution numéro 7 ; curieusement, la résolution 7.6 a été modifiés, en ce qu'il a été adopté : " l'assemblée générale autorise le syndic à établir les appels de fonds selon la clé de répartition charge communes, le 1er septembre 2024 pour 100 % soit 18 370,08 € sans qu'il ne soit plus question du financement par les loyers GSM ; elle a reçu l'appel de fonds correspondant aux travaux et a procédé à son règlement ;

- il suffit de se référer au dernier constat de commissaire de justice du 19 août 2024 pour constater l'état très dégradé du local lui appartenant.

La SARL GEL en conclut qu'au regard des nombreuses irrégularités de cette nouvelle assemblée générale extraordinaire, elle se voit contrainte de saisir le tribunal.

En premier lieu, elle soutient, après avoir rappelé les dispositions de l'article 7 du décret du 17 mars 1967 et la jurisprudence prise en application, que la société FONCIA a convoqué l'assemblée générale du 5 janvier 2023 par convocation du 7 décembre 2022, que la demande d'annulation est en cours devant le tribunal, qu'elle a convoqué une nouvelle assemblée générale, toujours sans mandat, que la nullité doit être prononcée dès lors que l'assemblée générale du 5 janvier 2023 sera annulée et celle du 16 novembre 2023, que de nouveau l'assemblée générale extraordinaire du 5 août 2024 sera annulée pour défaut de mandat.

À titre subsidiaire, elle sollicite l'annulation de la résolution numéro 7, en faisant valoir d'une part que les travaux dont le principe a été adopté lors de l'assemblée générale ne couvrent pas les travaux qui étaient préconisés par COURRIERE ARCHITECTURES dans son rapport du 22 juillet 2022, en ce que le devis DIB mentionne la réfection d'un caniveau avec exutoire, au titre de l'étanchéité, il mentionne un forfait, sans mention du linéaire ni l'endroit de l'intervention, qu'en outre, il était prévu la création d'un exutoire avec la mise en œuvre d'une étanchéité sur une longueur de 2 m de chaque côté, que ce devis ne mentionne pas pour le nouvel ouvrage, en ce que les interventions sur la zone 3, il n'existe aucune mention.
Elle précise qu'en 2021, elle avait fait chiffrer les travaux pour remédier aux désordres à l'intérieur de ce local pour un montant de 40 000 €, que compte tenu de l'absence des travaux, le local s'est fortement dégradé, que les coûts de réparation ont nécessairement augmenté.

La société demanderesse conteste d'autre part le financement des travaux dont le principe avait été voté lors de l'assemblée générale du 16 novembre 2023. Elle rappelle que l'ordre du jour d'une assemblée générale est établi par le syndic, en concertation avec le conseil syndical et notifié avec la convocation, en application des dispositions des articles 11 et 26 du décret du 17 mars 1967 et observe qu'alors même le principe de financement par les loyers GSM avait fait l'objet d'une adoption lors d'une précédente assemblée générale et que la convocation mentionne expressément ce mode de financement, la résolution adoptée est différente et en fraude de ses droits. Elle ajoute qu'en tout à de cause, elle ne devrait pas y participer, les travaux mis en œuvre par le syndicat des copropriétaires faisant suite à des nuisances créées dans son local en raison d'un défaut d'entretien des parties communes.

Dans des conclusions récapitulatives notifiées le 3 juin 2025 par RPVA la SARL GEL maintient ses demandes. En réponse à l'argumentation opposée par le syndicat des copropriétaires à sa demande d'annulation de l'assemblée générale pour défaut de pouvoir du syndic de convoquer une assemblée générale, selon laquelle l'assemblée générale du 5 janvier 2023 serait définitive, elle fait valoir qu'il tronque une partie de l'ordonnance du juge de la mise en état, en ce qu'il a rejeté désordres la fin de non-recevoir soulevé, ainsi la question des demandes d'annulation des résolutions pour lesquelles elle a personnellement voté contre, rappelant que la jurisprudence reconnaît qu'un copropriétaire ayant voté contre une résolution peut la contester ainsi que le principe de l'annulation en cascade.

Elle ajoute que le syndicat a convoqué une assemblée générale qui s'est tenue le 26 novembre 2024 à laquelle aucun copropriétaires ne s'est présenté, un procès-verbal de carence ayant été dressé, que le mandat du syndic a pris fin à compter du 1er décembre 2024, qu'elle a saisi le président du tribunal aux fins de désignation d'un admirateur provisoire, que l'ordonnance a été rendue le 13 décembre 2024, qu'en dépit de sa désignation, et toujours sans mandat, la société FONCIA a convoqué une nouvelle assemblée générale qui s'est tenue le 6 janvier 2025, avec un quorum plus que réduit, elle a fait voter un nouveau mandat, que le procès-verbal de l'assemblée générale lui a été adressé par courrier du 22 janvier 2025, qu'une nouvelle fois, elle a été contrainte de saisir le tribunal judiciaire.

S'agissant de sa demande subsidiaire d'annulation de la résolution numéro 7, la société observe qu'elle a sollicité depuis 2021 l'organisation d'une assemblée générale, qu'il est curieux que cette assemblée générale ait été convoquée pendant la période estivale 2024, ne lui permettant pas d'y participer.

En réponse à l'argumentation opposée en défense, elle fait valoir qu'il ressort des explications du syndicat qu'il existe une véritable omerta sur les loyers GSM qui sont utilisés pour certains travaux et pas d'autres de manière discrétionnaire, alors même que les travaux impactant le local dont elle est propriétaire doivent être réalisés depuis 2021, ce qui constitue un véritable abus de majorité. Elle considère que la modification du financement est substantielle, en ce qu'elle met à la charge de la copropriété et de la sienne cette dépense alors qu'elle ne doit pas y participer, qu'il eut été nécessaire d'ajourner ce point en raison du changement de financement.

***

Le Syndicat des copropriétaires [G], aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 16 juin 2025, demande au tribunal, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de débouter la SARL GEL de l'intégralité de ses demandes, de la condamner à titre reconventionnel au paiement à son profit d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance distraits au profit de son conseil.
.
Il observe que la société sollicite la nullité l'assemblée générale du 5 août 2024 au motif qu'elle aurait été convoquée par une personne qui n'était pas syndic car son mandat aurait été échu, que pour obtenir cette nullité de l'assemblée générale " du 5 août 2024 16 novembre 2023", elle se fonde exclusivement sur les nullités des assemblées précédentes, précisément celle du 5 janvier 2023 et du 16 novembre 2023, que si effectivement la société a initié une procédure visant à obtenir la nullité de l'assemblée générale du 5 janvier 2023, ce point est désormais tranché, qu'en effet, par une ordonnance rendue le 11 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'intégralité de ladite assemblée générale pour défaut de qualité à agir, que dès lors, la nullité de cette assemblée générale ne peut plus être prononcée, qu'elle est par conséquent définitive.

Il précise que la procédure relative à la nullité de l'assemblée générale du 16 novembre 2023 est toujours en cours, que, quand bien même, la nullité en serait prononcée, elle n'aurait aucune incidence sur l'assemblée générale du 5 août 2024 dès lors que lors de la convocation, le cabinet Foncia était syndic puisque désigné par l'assemblée générale précédente, qu'il avait donc qualité pour convoquer l'assemblée générale.

Il fait valoir que tant que le mandat du syndic n'est pas annulé judiciairement, celui-ci peut toujours convoquer une assemblée générale, qu'ainsi si la nullité de son mandat est prononcée, le syndic n'a plus qualité et les assemblées générales successivement convoquées par ce syndic deviennent simplement annulables, qu'elles ne sauraient être annulées ipso facto, que, contrairement à la thèse soutenue par la société demanderesse, le syndicat des copropriétaires n'est absolument pas sous administration, qu'il est dûment représenté par son syndic en exercice, que lors de l'assemblée générale du 6 janvier 2025, le mandat du cabinet Foncia a été reconduit, que la société a sciemment trompé le président du tribunal lors de sa saisine aux fins de désignation d'un administrateur provisoire, en omettant volontairement, et ce pour les seuls besoins de la cause, d'indiquer qu'une assemblée générale était convoquée pour le mois de janvier 2025, que l'administrateur provisoire, au vu des explications qui lui ont été données, a sollicité du président qu'il soit mis fin à sa mission.

Le syndicat des copropriétaires en conclut que la demande de nullité l'assemblée générale du 5 août 2024 ne peut prospérer.

S'agissant de la demande annulation de la résolution numéro 7, le syndicat des copropriétaires précise que cette résolution est en réalité subdivisée en préambule et en 5 résolutions ayant toutes fait l'objet d'un vote séparé, que, sans autre précision de la part de la SARL GEL, qui ne précise pas le fondement juridique de sa demande, on ne peut que supposer qu'elle sollicite l'annulation de l'intégralité des sous résolutions contenues dans la résolution numéro 7.

Ainsi, il considère que la résolution 7.1 ne saurait être annulée puisqu'elle ne constitue pas une résolution.

Il soutient que, contrairement à la thèse soutenue par la société, les devis présentés à l'assemblée générale respectent le cahier des charges établi par le cabinet choisi en qualité de maître d'œuvre lequel a fait établir les devis des 3 entreprises selon le cahier des charges qu'il avait préalablement rédigé et qui, annexés à la convocation, ont été débattus lors de l'assemblée générale ainsi qu'elles de précise dans ses écritures.

Il souligne que le choix de l'assemblée générale est souverain en matière de réalisation des travaux et qu'il appartenait à la société de participer à cette assemblée générale et de faire part de son point de vue.

S'agissant du financement, le syndicat des copropriétaires précise qu'un débat s'est instauré, qu'il a été décidé que les appels de fonds seraient appelés selon la clé répartition charges communes, sans prélèvement sur le compte loyers GSM dans la mesure où trop de travaux ont été préalablement financés via ce compte, que cette nouvelle dépense ne pouvait pas être absorbée au moment de l'assemblée générale par ce compte. Il ajoute que, surtout et contrairement à la thèse soutenue en demande, il n'y avait aucune obligation pour que ces travaux soient financés sur ce compte et rappelle le pouvoir souverain de l'assemblée générale de décider si les travaux ont débuté sur un compte travaux spécifique ou appelé au titre des appels de fonds. Il conteste que la résolution 7. 6 ait été votée en fraude de ses droits et soutient que rien ne vient motiver l'annulation de cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires entend insister sur sa demande au titre des frais irrépétibles au regard de la multiplicité des instances initiées par la société. Il sollicite, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, que l'exécution provisoire soit écartée de la décision à intervenir en ce qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Une ordonnance en date du 8 janvier 2026 du juge de la mise en état a fixé la clôture au 6 mars 2026 et le dossier à plaider à l'audience du 9 avril 2026.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale extraordinaire du 5 août 2024 formée par la SARL GEL :

Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.
S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
La recevabilité formelle de la demande d'annulation de l'assemblée générale extraordinaire du 5 août 2024 n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires qui n'a pas saisi le juge de la mise en état. La SARL GEL n'a pas personnellement participé à cette assemblée générale et n'a estimé devoir user de la faculté de voter par correspondance, en dépit des indications précises données à cet effet par le syndic dans la convocation.

Le procès-verbal de cette assemblée générale a été adressé à la société par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 août 2024.

Il sera seulement observé que la SARL GEL, tant dans le dispositif de son assignation introductive d'instance que dans les motifs de ses conclusions notifiées par RPVA, demande au tribunal "d'annuler l'assemblée générale extraordinaire du 5 août 2024 du 16 novembre 2023".

Il s'agit à l'évidence d'une erreur matérielle s'expliquant par le recours systématique formé par ses soins à l'encontre des procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété au sein de laquelle elle est propriétaire depuis plusieurs années. Le tribunal est saisi dans le cadre de la présente instance de l'assemblée générale extraordinaire du 5 août 2024.

Aux termes de cet article 7 du décret du 17 mars 1967, d'ordre public, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.
" Sauf s'il a disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic ".

Ainsi, l'alinéa 2 de cet article pose le principe selon lequel il appartient au mandataire de procéder à la convocation de l'assemblée générale. Le texte réserve toutefois l'hypothèse " il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 le présent décret. Au rang de ces exceptions, on relèvera la faculté pour le président du conseil syndical, en cas de demande de convocation infructueuse par le conseil syndical, par des copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires (article 8 alinéas 3 et 50 du décret), par l'administrateur provisoire désigné par le juge judiciaire dans le cadre de l'article 37 du décret, par un copropriétaire d'une petite copropriété lorsque le syndic sera empêché ou défaillant et que cela mettra la conservation de l'immeuble en péril (article 41-11 de la loi de 1965, par l'un des 2 copropriétaires de syndicat dont le nombre de voix réparti entre 2 (article 41-18 de la loi de 1965).

En toute hypothèse, la convocation de l'assemblée par une personne non habilitée conduit à l'annulation de la réunion dans son ensemble.
La convocation est régulièrement effectuée par une personne sans qualité entache de nullité l'assemblée générale toute entière (Civ. 3°, 30 mars 1988 : RDI 1989.391).

La SARL GEL entend obtenir l'annulation de cette assemblée générale au visa de l'article 7 du décret du 17 mars 1967, motif pris de la prétendue absence de mandat du syndic, en rappelant les actions qu'elle a initiées à l'encontre de l'assemblée générale du 5 janvier 2023, du 16 novembre 2023, pendantes à la date des conclusions des parties.

Le tribunal a sollicité de l'avocat postulant de cette société la communication en cours de délibéré de la décision censée être rendue le 9 avril 2026 sur l'action en nullité de la première de ces deux assemblées générales. Il n'a pas été déféré à cette demande.

L'annulation de cette assemblée générale est indifférente en l'absence de caractère définitif de la décision rendue. La SARL GEL ne peut valablement soutenir dans ses conclusions que la nullité de l'assemblée générale du 5 janvier 2023 et celle du 16 novembre 2023, non prononcée, entraînerait ipso facto la nullité de l'assemblée générale du 5 août 2024. Tant qu'une assemblée générale n'a pas été annulée, elle est valide et tant que le mandat du syndic n'a pas été annulé judiciairement, il a la faculté de convoquer une assemblée générale.

Il est constant qu'à la date à laquelle la convocation a été adressée aux copropriétaires, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER était syndic de la copropriété. En effet, l'assemblée générale du 16 novembre 2023 a autorisé, en sa résolution n° 8, intitulée " désignation du syndic : cabinet FONCIA ", le président de séance à signer le contrat de syndic à compter du 16 novembre 2023 jusqu'au 30 novembre 2024. L'assemblée générale notifie que le présent mandat restera valide uniquement si madame [M] reste le gestionnaire de la copropriété."

La demande d'annulation de l'assemblée générale en toutes ses dispositions sera purement et simplement rejetée.

2 Sur la demande subsidiaire d'annulation de la résolution n° 7

La SARL GEL sollicite subsidiairement l'annulation de la résolution n° 7 dans son ensemble, sans en préciser, dans son assignation, le fondement textuel. Elle invoque un premier motif : le choix opéré par les copropriétaires du devis le moins disant puis un second motif le financement des travaux votés qui concernent son lot de copropriété.

Dans ses conclusions en réponse à l'argumentation opposée par le syndicat des copropriétaires, elle argue d'un véritable abus de majorité, considérant qu'elle ne devrait pas participer au financement des travaux via un appel de fonds travaux dès lors qu'ils procèdent d'un défaut d'entretien des parties communes.

La résolution querellée portant le n° 7 " travaux étanchéité dalle jardin" est subdivisée en un préambule 7.1 "préambule sans vote". Il rappelle que l'assemblée générale a adopté la résolution numéro 21 " réalisation des travaux de modification du caniveau et reprise totale des relevés d'étanchéités des 2 édicules au-dessus des parkings. La mission de maîtrise d'œuvre a été confiée au cabinet COURIERE ARCHITECTURE (résolution n° 21.2 de l'assemblée générale du 5 janvier 2003). Le cabinet a établi le cahier des charges des travaux et établir des devis"

Il ne s'agit donc pas d'une décision susceptible de donner lieu à une contestation de la part d'un copropriétaire.

Ainsi, l'assemblée générale a été convoquée aux fins de choisir l'entreprise censée réaliser les travaux et déterminer leur financement.

Le 7.2, intitulé " principe de la réalisation des travaux de réfection étanchéité dalle jardin " : l'assemblée générale décide de l'exécution des travaux de réfection étanchéité dalle jardin (édicules) et caniveau selon le projet joint à la convocation. La convocation comporte en effet 3 devis. L'assemblée générale autorise le syndic à procéder à la validation du devis de l'entreprise retenue le jour de l'assemblée et transmettre au BET COURIERE ARCHITECTE l'autorisation immédiate d'effectuer les travaux sans attendre le délai de 2 mois" Elle a été adoptée à la majorité de l'article 24 des copropriétaires présents, représentés et votant par correspondance. Cette résolution est dans l'intérêt de la SARL GEL qui revendique l'exécution des travaux dans son lot de copropriété.

Le 7.3 concernent le choix de la société pour la réalisation de travaux de réfection. Il résulte des termes mêmes de la résolution et des conclusions de cette société que l'assemblée générale a pris connaissance de la proposition jointe à la convocation et en avoir débattu et a décidé à l'unanimité des copropriétaires présents, représentés et votant par correspondance de confier les travaux de réfection étanchéité dalle jardin (édicules) et caniveau à la SARL DIB pour un montant de 17 889,19 € TTC.

La société prétend démontrer que les devis ainsi présentés à l'assemblée générale ne respecteraient pas tout le cahier des charges établi par le maître d'œuvre alors qu'il résulte des indications apportées par le syndicat des copropriétaires que celui-ci a fait établir les 3 devis joints à la convocation, émanant de la société DIB, 06 ETANCHEITE et ORITI NIOSI, selon précisément le cahier des charges qu'il avait préalablement rédigé.

Le choix de l'assemblée générale est souverain en matière de réalisation de travaux. D'une part, les devis présentés ont été analysés non seulement préalablement par le maître d'œuvre mais également par les copropriétaires précisément lors de cette assemblée générale.

D'autre part, la SARL GEL a choisi, pour des raisons qui lui sont propres et qu'elle doit assumer, de ne pas participer à cette assemblée générale et à la discussion. Elle ne démontre en quoi les travaux arrêtés ne seraient pas satisfactoires et en quoi, ils ne seraient pas conformes à ceux préconisés par le maître d'œuvre. Elle n'a pas estimé devoir, comme la loi l'y autorise, communiquer des devis, conformes à ses aspirations au syndic en vue de les annexer à la convocation des copropriétaires.

Cette sous-résolution n'encourt aucun motif d'annulation.

La SARL GEL conteste le financement des travaux tel que choisi par l'assemblée générale au 7.6 "modalités de financement des travaux", en arguant du choix retenu lors d'une précédente assemblée générale du 16 novembre 2023 dont il convient d'observer qu'elle l'a contestée devant le tribunal judiciaire de Grasse et qu'elle entend, dans le cadre de la présente s'en prévaloir pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale, objet de la présente instance.

Le projet de résolution 7.6 précisait que l'assemblée générale autorise le syndic à imputer ces travaux sur le compte loyer GMS, selon la clé de répartition charges communes générales, comme suit : le 1er septembre 2024 pour cent pour cent soit 18 377,08 € TTC.

Dans le cadre de cette assemblée générale, un débat a eu lieu et l'assemblée générale a pris acte que le plan de financement tel qu'il venait d'être adopté, ne permettait pas de placement de fonds au profit du syndicat des copropriétaires, mais seulement le paiement des situations travaux au fur et à mesure de leur échéance. Cette résolution a été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents, représentés et votant par correspondance.

L'assemblée générale a ainsi renoncé au financement des travaux par les loyers GSM, le syndicat des copropriétaires ayant précisé dans ses écritures qu'il s'avérait que trop travaux avaient été préalablement financés via ce compte, qu'une nouvelle dépense ne pouvait pas être absorbée au moment de l'assemblée pour ce compte. La SARL GEL, qui n'a pas participé à l'assemblée générale, ne saurait contester la modification du mode de financement par rapport aux prévisions initiales au regard des éléments financiers débattus à la date de l'adoption de la résolution qu'elle critique. Elle ne démontre aucunement que cette résolution a été adoptée en fraude de ses droits. Elle a été adoptée par l'assemblée générale, qui dispose " d'un pouvoir d'amendement " et elle ne dénature pas le sens du projet de résolution.

En tant que copropriétaire, elle a l'obligation de participer aux travaux relatifs aux parties communes que ce soit dans le cadre d'un appel de fonds travaux dont elle s'est acquittée soit dans le cadre d'un financement par le biais des loyers encaissés par la copropriété à titre de location. Il lui appartient, le cas échéant, d'agir à l'encontre du syndicat des copropriétaires, du chef des désordres qui affecteraient les parties privatives en raison d'un défaut d'entretien des parties communes.

La SARL GEL sera déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n° 7.

3 Sur les demandes accessoires :

- Sur les dépens de l'instance et leur distraction :

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SARL GEL dont les demandes ont été intégralement rejetées, conservera sa charge les dépens de l'instance.

Distraction des dépens sera ordonnée, en application de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de l'avocat constitué aux intérêts du syndicat des copropriétaires.

- Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens qu'il a été contrainte d'exposer pour assurer la défense des intérêts de la collectivité des copropriétaires et répondre à des demandes non fondées émanant d'un copropriétaire systématiquement en désaccord avec les résolutions adoptées par la majorité.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires [G], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à lui porter payer, la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, et sera déboutée de sa propre demande formée de ce chef.

- Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS