TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/00224

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00224 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCWM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [D] [Z] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [T] [X] [N], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La société d’HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [T] [X] [N] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat du 2 mars 2016, moyennant un loyer mensuel de 590,43 euros, provisions sur charges comprises..Ledit contrat étant complété par des conditions générales et un règlement intérieur signé le 18 mars 2016.

Le 8 août 2024, la société d’HLM FRANCE LOIRE a fait délivrer à Madame [T] [X] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 472,51 euros, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juillet 2024 inclus.

La société d’HLM FRANCE LOIRE a fait assigner Madame [T] [X] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 janvier 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
-ordonner l’expulsion de Madame [T] [X] [N] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner Madame [T] [X] [N] à payer à la société d’HLM FRANCE LOIRE, à titre de provision et à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer et charges « majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail » ;
-condamner Madame [T] [X] [N] au paiement de la somme de 3 719,62 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
-condamner à titre provisionnel Madame [T] [X] [N] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, la locataire ne s’étant pas présentée aux rendez-vous.

Un rapport de l’association AHU, reçu au greffe avant l’audience, n’a pas permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle de la locataire.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026.

A l'audience, la société d’HLM FRANCE LOIRE, représentée avec pouvoir par Madame [D] [Z] a maintenu l’ensemble de ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 10 584,42 euros et en indiquant que le dernier paiement a eu lieu en juin 2025 pour un total de 600 euros. Elle a précisé que, malgré des déplacements, elle n’a pas réussi à avoir un contact avec la locataire. Enfin la société d’HLM FRANCE LOIRE, a sollicité l’expulsion immédiate, sans application du délai légal de deux mois au vu de la mauvaise foi de la locataire au motif que cette dernière ne s’était pas manifestée depuis la dernière audience.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [T] [X] [N] n’a pas comparu, ni personne pour elle et ce à aucune des deux audiences.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société d’HLM FRANCE LOIRE justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2025.

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la société d’HLM FRANCE LOIRE justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 8 août 2024.
Le délai de 2 mois avant l’assignation du 23 janvier 2025 est donc respecté.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les conditions générales du bail, signées de la locataire le 18 mars 2016 prévoient une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

1L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

2L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 8 août 2024, la société d’HLM FRANCE LOIRE a fait délivrer à Madame [T] [X] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 472,51 euros, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juillet 2024 inclus.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [T] [X] [N] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2024.

Dès lors, l’expulsion de Madame [T] [X] [N] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’HLM FRANCE LOIRE.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la société d’HLM FRANCE LOIRE produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 mars 2026, Madame [T] [X] [N] lui est redevable de la somme de 9 426,99 euros, déduction faite ;

-De la taxe d’ordures ménagères qui a été imputée à la locataire chaque mois à hauteur de 13,84 euros (49 fois dans le décompte fourni, soit 678,16 euros). S’agissant de la taxe d’ordure ménagère ; il convient de constater que si la loi permet que cette taxe soit imputée au locataire, encore faut-il que le contrat la mette expressément à sa charge. Tel n’est pas le cas en l’espèce.
- Des frais de réparation (deux fois 31 euros) qui ne sont pas justifiées en procédure
-Des pénalités pour défaut d’assurance, qui ne sont pas plus justifiées.
-Des frais de procédure qui relèveront le cas échéant des dépens.

Madame [T] [X] [N] sera donc condamnée à payer la somme de 9 426,99 euros à la bailleresse, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus du 23 mars 2026.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 23 janvier 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3 719,62 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande d’expulsion immédiate :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en son second alinéa la possibilité pour le juge d’écarter l’application du délai préalable à l’expulsion lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La mauvaise foi ne se présume pas et ne peut se déduire du simple non-paiement des loyers courants.

Or, en l’espèce, la bailleresse ne verse aucune pièce susceptible de démontrer la mauvaise foi alléguée de Madame [T] [N], le motif invoqué de l’absence de réaction depuis la précédente audience étant insuffisant à caractériser la mauvaise foi.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [T] [X] [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens qui ne comprendront que le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS