TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/00827

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00827 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HNBD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [B] [A], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [A] a donné à bail à Madame [W] [H] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3], par contrat du 22 septembre 2024, moyennant un loyer mensuel de 850 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le 20 juin 2025, Madame [B] [A] a fait délivrer à Madame [W] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 4 275 euros, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de mai inclus.

Madame [B] [A] a fait assigner Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 3 novembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [W] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [W] [H] à payer à Madame [B] [A], à titre de provision et à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer et charges « majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail » ;condamner Madame [W] [H] au paiement de la somme de 7 571 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;condamner Madame [W] [H] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, la locataire ne s’étant pas présentée au rendez-vous.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026.

A l'audience, Madame [B] [A], représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme 12 796 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [W] [H] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [B] [A] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 2 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Il est constant qu’un délai compté en semaine doit être assimilé à un délai compté en jours pour la computation des délais, le délai de 6 semaines doit donc être comptabilisé comme un délai de 42 jours.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 20 juin 2025, Madame [B] [A] a fait délivrer à Madame [W] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 4 275 euros, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de mai inclus.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [W] [H] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2025.

Dès lors, l’expulsion de Madame [W] [H] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [B] [A].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Madame [B] [A] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 mars 2026, Madame [W] [H] lui est redevable de la somme de 12 796 euros.

Madame [W] [H] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus du 15 mars 2026.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [W] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens qui ne comprendront que le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [W] [H] à verser à Madame [B] [A] la somme de 500 euros à titre de provision.

PAR CES MOTIFS