TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/05480

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/05480 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKJU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [G] [Y] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [M] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [M] [J] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat du 12 février 2020, moyennant un loyer mensuel de 398,52 euros, provision sur charges comprise.

Le 18 mars 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [M] [J] et Monsieur [O] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 442,65 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 février 2025.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [M] [J] et Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 2 juillet 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [M] [J] et Monsieur [O] [J] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Madame [M] [J] et Monsieur [O] [J] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner solidairement Madame [M] [J] et Monsieur [O] [J] au paiement de la somme de 3 134,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayéscondamner in solidum Madame [M] [J] et Monsieur [O] [J] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience a permis d’apprendre que Madame [M] [J] et Monsieur [O] [J] travaillaient tous deux. La dette locative serait née d’une impossibilité ponctuelle de travailler en intérim pour Monsieur [O] [J], et ce, à la suite d’une agression.

Par décision du 9 octobre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [O] [J] et a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Ladite décision a fait l’objet d’une contestation dont l’examen est pendant devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1].

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026.

A l'audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [G] [Y], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 687,63 euros, hors frais de procédure. Il était en outre précisé que les versements réalisés pour le mois de mars étaient inférieurs au loyer courant.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [M] [J] et Monsieur [O] [J] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [O] [J]

Il convient d’observer que contrairement aux allégations de l’assignation, le bail produit ne mentionne pas Monsieur [O] [J] en qualité de locataire et que la demanderesse n’allègue aucun autre fondement de condamnation à son encontre.

Dès lors, toutes les demandes formées à l’encontre de Monsieur [O] [J] seront rejetées.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 26 février 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 2 juillet 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 18 mars 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [M] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 442,65 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 février 2025.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [M] [J] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Madame [M] [J]

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mars 2026, Madame [M] [J] lui est redevable de la somme de 4 687,63 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens.

Madame [M] [J] sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre la SA VALLOIRE HABITAT et Madame [M] [J] .

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, compte tenu de la procédure de surendettement en cours à l’égard de Monsieur [O] [J], époux de la locataire, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS