TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/05500

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/05500 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKKS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, plaidant
Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [A] [J], demeurant [Adresse 2]
représenté par Mme [Z] [G] [Y] (Conjointe) munie d'un pouvoir spécial

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AFMP a donné à bail à Monsieur [V] [A] [J] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à BEAUGENCY 45190, par contrat du 15 février 2024, moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Le 15 février 2024, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A compter du mois d’août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

Le 31 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [V] [A] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 860 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [V] [A] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 22 juillet 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [A] [J] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [V] [A] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [V] [A] [J] au paiement de la somme de 1 668 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;condamner Monsieur [V] [A] [J] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

Un rapport de l’association AHU, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle du locataire, qui occupait le logement avec sa compagne et leur enfant de 2 ans. Monsieur [V] [A] [J] venait alors de retrouver un CDI tandis que sa compagne attendait un titre de séjour pour rechercher un enploi.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026.

A l'audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes sans actualiser le montant de la dette locative, indiquant que le paiement du loyer courant avait repris.
La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [V] [A] [J], représenté avec pouvoir par sa compagne, a indiqué avoir quitté le logement en juillet 2025. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Il a précisé percevoir un salaire de 2 000 euros par mois, avoir un enfant à charge et un loyer de 540 euros, étant précisé que sa compagne ne travaillait pas.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026. Une note en délibéré a été autorisée jusqu’au 20 avril 2026 pour que le défendeur transmette un justificatif du congé et de l’état des lieux de sortie, la demanderesse ayant jusqu’au 27 avril pour y répondre.

Par mail du 30 mars 2026 la SAS ACTION LOGEMENT a transmis à la juridiction un état des lieux de sortie signé daté du 6 août 2025. Aucun élément n’était reçu du défendeur.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d’intérêt légitime au succès d’une prétention.

En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail litigieux.

Sur les demandes tendant à la résiliation du bail, à l’expulsion et à la condamnation à des indemnités d’occupation :

Bien que dans son mail du 30 mars, la demanderesse indique se désister de ses « demandes en expulsion », force est de constater qu’aucun désistement ne peut intervenir au cours du délibéré de sorte que la juridiction demeure saisie de l’ensemble des demandes formées.

Il convient toutefois de relever que ces demandes sont devenues sans objet compte tenu du départ du locataire le 6 août 2025, motif pour lequel ces demandes seront rejetées.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte et des quittances subrogatives ne reprenant que le montant des sommes versées au bailleur, sans faire le détail de la cause dédites créances alors même qu’elles ne correspondent pas systématiquement au montant dû en vertu du contrat produit. Dès lors, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier que l’ensemble des sommes étaient légitimement justifiées ni à quel titre elles ont été versées (éventuelles régularisations de charges supposant la production de justificatifs, possible imputation de charges non dues).

Bien que la demanderesse ait produit une pièce intitulée « détail de la créance », ladite pièce ne précise pas plus les éléments ci-dessus explicités.

Dès lors, faute de mettre en mesure la juridiction de contrôler le montant des sommes réclamées, la demande en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée. Par suite, la demande de délais de paiement formée par le défendeur est devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La demanderesse succombant à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’ensemble des demandes étant rejetées, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS