TJ 93008, 1 juin 2026, RG 25/07240

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07240 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-3PIH

Minute : 26/00431

Société [A]
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
Société KARPATY
Représentant : Maître [U] LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Monsieur [V] [L] [D]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Juin 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

La Société [A],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

La Société KARPATY,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [L] [D],
demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 août 2022, la société SCI KARPATY a consenti un bail d’habitation à M. [V] [L] [D] sur des locaux situés au [Adresse 5] à Neuilly-Plaisance (93360), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1100 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Le locataire a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME un contrat de cautionnement auprès de la SA [A]. Ce contrat couvre le risque d’impayé de loyers, charges et indemnité d’occupation.

M. [V] [L] [D] n'a pas réglé régulièrement les loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la société SCI KARPATY a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3600 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée le 16 avril 2025 par la SCI KARPATY de la situation de M. [V] [L] [D].

Par assignation du 9 juillet 2025, la société SCI KARPATY et la SA [A], en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la bailleresse ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy pour faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [L] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à verser à la société KARPATY à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
2300 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, selon la répartition suivante :
457, 14 euros à la société KARPATY
1842, 56 euros à la société [A]
1000 euros à verser à la société [A] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 mars 2026, la société SCI KARPATY et la société [A] représentées, maintiennent leurs demandes. Sur le fondement de l'article 1346-1 du code civil, elles rappellent que la SA [A] est subrogée dans les droits du bailleur, justifiant la demande en condamnation de paiement à son profit. Elles actualisent la dette à la somme de 9900 euros selon la répartition suivante 1842,86 euros pour la SA [A] et 8057,14 euros pour la SCI KARPATY. Elles ne sont pas opposées aux délais de paiement.

M. [V] [L] [D] reconnait le montant de la dette. Il indique avoir connu des difficultés financières en raison du retard pris par le renouvellement de son titre de séjour, ce dont il justifie à l’audience. Il remet au tribunal une copie de son contrat de travail (CDI avec LA POSTE) et déclare percevoir actuellement 2100 euros net par mois.

M. [V] [L] [D] sollicite des délais de paiement. Il indique pouvoir verser en plus du loyer mensuel et des charges la somme de 100 euros afin d’apurer sa dette locative.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [V] [L] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée reçue le 13 avril 2026, la SCI KARPATY, bailleresse et la société [A] caution, ont adressé un décompte actualisé de la créance au 9 avril 2026 qui s’élève à la somme totale de 9800 euros, selon la répartition suivante 7957,14 euros à la SCI KARPATY et 1842,86 euros à la société [A]. Elles indiquent également que M. [V] [L] [D] a réglé son loyer et les charges du mois de mars 2026 le 8 avril 2026, soit la somme de 1300 euros.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI KARPATY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action de la société SCI KARPATY et celle de la SA [A] est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 15 avril 2025, M. [V] [L] [D] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 3600 euros qui y était mentionnée.

En l’espèce, les demanderesses versent aux débats un décompte actualisé de la créance au 9 avril 2026 (échéance de mars 2026 incluse) qui s’élève à la somme totale de 9800 euros, selon la répartition suivante 7957,14 euros à la SCI KARPATY et 1842,86 euros à la société [A].

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [V] [L] [D] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l'espèce, M. [V] [L] [D] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. En outre, il ressort des éléments communiqués par note en délibéré et des débats à l'audience, que M. [V] [L] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi .

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI KARPATY ou à son mandataire.

2. Sur la subrogation

Aux termes de l'article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l'espèce, il est justifié de la souscription d'un contrat de garantie des loyers impayés auprès de la SA [A], dans le cadre de l'exécution du contrat de bail conclu avec M. [V] [L] [D].

La SA [A] justifie, par la production d'une quittance subrogative et du décompte des indemnités versées au bailleur, avoir réglé à hauteur de la somme de 1842, 56 euros, les loyers et charges impayés dus par le locataire M. [V] [L] [D].

La SA [A], est donc subrogée dans les droits de la bailleresse, pour obtenir le remboursement des sommes versées dans le cadre du contrat de garantie des loyers impayés par M. [V] [L] [D] .

3. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les demanderesses versent aux débats un décompte actualisé de la créance au 9 avril 2026 (échéance de mars 2026 incluse) qui s’élève à la somme totale de 9800 euros, selon la répartition suivante 7957,14 euros à la SCI KARPATY et 1842,86 euros à la société [A].

M. [V] [L] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 7957,14 euros à la SCI KARPATY et 1842,86 euros à la société [A], au titre du montant de la dette locative pour lequel elle est subrogée dans les droits de la bailleresse.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [L] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [L] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement de payer du 15 avril 2025, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [A] les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,