TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/10159

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10159 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54P

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. [L]

C/

[I] [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. [L], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [W] [G], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [X], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3]

assisté par Me BAKIR, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 6 mai 2009, à effet au même jour la société anonyme LOGICIL a donné à bail à M. [I] [X] et Mme [M] [B] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 275,45 euros, outre une provision sur charges de 113,48 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.
Un procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 7 septembre 2009 a modifié la dénomination des statuts de la société LOGICIL, devenue [L] (ci-après S.A. [L]).

Par contrat en date du 14 juin 2011, à effet au 1er juillet 2011, la S.A. [L] a donné à bail à M. [I] [X] et Mme [M] [B] une place de stationnement accessoire au logement loué, situé [Adresse 5] (local n°053123) à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 10,06 euros, et ce, pour une durée indéterminée.
Par acte de commissaire de justice du 06 mai 2025, la S.A. [L] a fait signifier à M. [I] [X] un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance dans un délai d’un mois et de lui payer dans les deux mois la somme principale de 2 722,56 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 12 mai 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la S.A. [L] a fait assigner M. [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

- Constater la résiliation des baux susvisés par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que M. [I] [X], est occupant sans droit ni titre ;
- à défaut, prononcer la résiliation des baux susvisés pour non-paiement des loyers et charges ;
- ordonner l'expulsion de M. [I] [X], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement et dans l’emplacement de stationnement, garage ou box, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- Condamner M. [I] [X], au paiement de la somme de 3.207,03 euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;
- Condamner M. [I] [X], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ;
- Condamner M. [I] [X], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
- Condamner en outre M. [I] [X], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
- Condamner M. [I] [X], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonner l'exécution provisoire ;
- Condamner M. [I] [X], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L’enquête sociale n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.
La S.A. [L], représentée par M. [W] [G] muni d’un pouvoir pour ce faire, maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 3.959,01 euros à la date du 16 février 2026.
M. [I] [X] comparaît en personne, assisté par son conseil. Il ne conteste pas le principe de la dette mais précise avoir procédé à d’importants virements juste avant l’audience de sorte que la dette devrait avoir baissé. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros pendant 18 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il précise percevoir 1.800 euros de revenus mensuels et avoir 668 euros de charges mensuelles (474 euros au titre de son logement, 14,09 euros au titre de son emplacement de stationnement et 180 euros pour un crédit se terminant au mois de mai 2026). Enfin, il sollicite le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.
La S.A. [L] ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation des baux à condition que les paiements évoqués (de plus de 2 400 euros) soient effectivement reçus par ses services.
La juge des contentieux de la protection demande donc à la S.A. [L] de lui transmettre, en cours de délibéré, un décompte actualisé faisant apparaître, ou pas, les paiements allégués.
A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue au 16 avril 2026 puis prorogée au 4 juin 2026.
Par note en délibéré du 24 février 2026, la S.A. [L] a transmis un décompte actualisé de la créance.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Les contrats en cause sont un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement et le contrat de louage d’un emplacement de stationnement accessoire au bail du logement. Ils sont, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation des baux
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 12 mai 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 30 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 19 février 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation des baux et la demande d’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, les clauses résolutoires contenues dans les deux baux prévoient toutes les deux un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Les contrats en cause sont tacitement renouvelés tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, les baux ont été reconduits dans toutes leurs dispositions sans modification des parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.

La S.A. [L] justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, fait signifier à M. [I] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2.722,56 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Or, suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la S.A. [L], les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti, le versement effectué par le locataire n'ayant pas permis de régler l’intégralité des sommes dues.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 07 juillet 2025.

Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
La S.A. [L] verse aux débats les pièces suivantes :
−      le contrat de bail souscrit entre les parties le 6 mai 2009 ;
−      le contrat de bail s’agissant de l’emplacement de stationnement souscrit entre les parties le 14 juin 2011, à effet au 1er juillet 2011 ;
−      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 6 mai 2025 ;
−      le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus (échéance de février 2026 non incluse).
En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. [L] en cours de délibéré (créance arrêtée au 19 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse) fait ressortir une dette d’un montant de 1 800 euros, au titre des loyers et charges impayés du logement et du stationnement.

Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 7,62 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.

Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 329,05 euros de frais de procédure, incluse dans le décompte mais comprise dans les dépens de l’instance.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 1 453,33 euros.
M. [I] [X] reconnait le principe et le montant de cette dette.
 
Il convient par conséquent de condamner M. [I] [X] à payer à la S.A. [L] la somme de 1 453,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus (échéance de février 2026 non incluse), avec intérêt légal à compter de la présente décision.
 
Sur l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des clauses résolutoires     
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
 
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que M. [I] [X] propose de verser la somme de 100 euros par mois en remboursement de sa dette locative.

Cette proposition a été acceptée par la S.A. [L] à la condition que les paiements allégués à l’audience aient effectivement été reçus, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il ressort du dernier décompte locatif que M. [I] [X] a procédé au paiement d’une somme totale de 2 418,16 euros les 18 et 19 février 2026.

Compte tenu de ces éléments, M. [I] [X] sera autorisé à s'acquitter de sa dette locative par mensualités successives d'un montant de 100 euros, en plus du loyer courant et des charges dus au titre de la location du logement et du stationnement, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets des clauses résolutoires seront suspendus à l'égard de M. [I] [X] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses de résiliation des baux du logement et du stationnement seront réputées n’avoir jamais été acquises.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance du loyer courant ou des mensualités supplémentaires dans les délais, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la SA [L] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants dans les conditions fixées au présent dispositif. M. [I] [X] sera alors tenu paiement de deux indemnités mensuelles d’occupation (l’une pour le logement et l’une pour le stationnement), égales au montant des loyers courants majorés de la provision sur charges, tels qu’ils auraient été dus si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à son départ définitif des lieux et ce, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer en application de l’article 1240 du code civil. La part correspondant aux charges dans ces indemnités d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [I] [X] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Au regard de ses ressources et de la demande faite à l’audience, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire sera accordé à M. [I] [X].
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la S.A. [L] recevable ; Constate à la date du 07 juillet 2025 que sont acquises les conditions d’acquisitions des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 6 mai 2009 et le 1er juillet 2011 concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] et le stationnement accessoire situé [Adresse 6] (stationnement n°053123) à [Localité 4], entre la S.A. [L], d'une part, et M. [I] [X], d'autre part ; Condamne M. [I] [X] à payer à la S.A. [L] la somme de 1 453,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse (échéance de février 2026 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;